Wiek budynku mówi klientom nie tylko o tym, na ile jest on „zużyty”, ale również w jakiej technologii został wykonany i na ile jest to trwały obiekt, wolny od ewentualnych wad itp. Wszyscy znamy doskonale choćby opinie odnośnie mieszkań w PRL-owskich blokach. Powszechnie uważa się, że są to obiekty posiadające wiele mankamentów. Mieszkańcy wspominają choćby o krzywiznach ścian, zjawisku cofki z wentylacji i ogólnie słabej jakości materiałów budowlanych użytych w procesie budowy. Jest to w dużej mierze oczywiście stereotyp, a budownictwo z wielkiej płyty wcale nie musi automatycznie oznaczać tylu wad, jednak takie przekonanie po prostu funkcjonuje i wpływa na niższe wyceny mieszkań w blokach. W WGN są one przeciętnie o około 10 proc. tańsze od lokali w cenach średnich dla rynku.

Wśród ofert WGN widzimy zdecydowaną korelację miedzy ceną budynków, a okresem w którym powstały. Średnia cena mieszkań powstałych w okresie od 1945 do 1989 obecnie w wynosi w skali całego kraju 3900 zł za metr. Metr kwadratowy mieszkania w budownictwie przedwojennym, mimo że starszy, okazuje się jednak droższy średnio o 200 zł. W WGN przeciętna cena mieszkań powstałych w okresie od 1900 do 1939 to 4100 zł/ m kw. Na tym tle mieszkania wybudowane w pierwszym dziesięcioleciu 3 RP wypadają jednak zdecydowanie drożej, bo średnia cenowa dla nieruchomości powstałych od 1989 do 2000 roku to 4400 zł, a dla tych po 2000 roku – blisko 5000 zł.

Mimo, że wg średnich cenowych nowe budownictwo jest tu bezkonkurencyjne, to jednak dokładny przegląd ofert pokazuje, że wyceny budynków starszych potrafią być o wiele wyższe. Bardzo dużo w tym zakresie zależy od rynku i stanu technicznego samych budynków. Przykładowo – w Warszawie mieszkania przedwojenne są wyceniane średnio w WGN aż na 9160 zł od metra, podczas gdy cena mieszkań w budynkach postawionych po 2000 roku jest o ponad 1000 zł za metr niższa, a jeśli chodzi o budownictwo z czasów PRL-u jest ono tańsze o ponad 1600 zł.

Podobne zjawisko obserwujemy także m.in. w Krakowie, gdzie mieszkania w przedwojennych budynkach wyceniane są średnio w WGN aż na 8700 zł od metra, podczas gdy mieszkania nowe (od 2000 roku) na 7300 zł/ m kw., a budownictwo PRL-owskie na 6800 zł.

Nie na każdym dużym rynku jest to jednak regułą. We Wrocławiu, który jest miastem o chyba największej liczbie przedwojennych kamienic w Polsce, zlokalizowanych w dużej dzielnicy – Śródmieście, średnia cena takiego budownictwa wynosi 5100 zł/ m kw., mieszkania PRL-owskie okazują się droższe – średnio 5600 zł za metr, a budownictwo powstałe po roku 2000 kosztuje przeciętnie 6500 zł za metr, a więc zdecydowanie dominuje cenowo.

Z czego wynika taka rozbieżność? Wydaje się, że wiele zależy od specyfiki lokalnego rynku. W miastach takich jak Warszawa – liczba budynków starszych/ przedwojennych jest stosunkowo niewielka na tle choćby właśnie Wrocławia. W stolicy w większości typu obiekty umiejscowione są w centralnych, prestiżowych dzielnicach miasta – przewija się więc m.in. Śródmieście, Mokotów czy Saska Kępa. Z reguły też mamy do czynienia z budynkami wyremontowanymi. Wydaje się, że kwestia prestiżowej, centralnej lokalizacji odgrywa tu niebagatelną rolę. Podobne zjawisko obserwujemy w Krakowie – przedwojenne mieszkania wystawione w WGN ograniczają się do dzielnic centralnych, a więc bardzo drogich – takich jak Stare Miasto, Krowodrza czy Kazimierz. Z racji lokalizacji nieruchomości tego typu uznawane są właśnie za prestiżowe, z potencjałem na apartamenty na wynajem, funkcję hotelową itp.

Jeśli chodzi natomiast o Wrocław, w którym przedwojennych kamienic jest dużo, ale też wiele z nich to siedziba mieszkań komunalnych, ceny finalnie są niższe, ze względu na bardzo różny standard i lokalizację. Przykładowo – lokal w przedwojennej kamienicy przy pl. Kromera wyceniono na 3400 zł/ m kw., na Zaciszu natomiast jest to już ponad 8000 zł.

Okazuje się więc, że kwestia przewagi cenowej nowego, bądź starego budownictwa wiąże się z dostępnością dobrych lokalizacji. W Krakowie czy Warszawie możliwość budowania w centrum miasta jest bardzo ograniczona – z tego powodu w tych miastach to rynek wtórny, osiąga finalnie wyższe wyceny, bo daje szansę na wybór lepszego położenia. Choć bloki z okresu PRL zarówno w Krakowie jak i stolicy są przeciętnie niżej wyceniane, to zdarza się, że i one – w lepszych lokalizacjach – osiągają wyceny wyższe od mieszkań nowych. Przykładowo – mieszkanie na warszawskim Śródmieściu, w budynku z lat 50. kosztuje obecnie ponad 11 tysięcy złotych. Chodzi jednak o ścisłe centrum miasta – przy ul. Chmielnej, niedaleko Ronda ONZ. Z kolei mieszkanie na Woli, w bloku z wielkiej płyty z lat 60. kosztuje ponad 10 tysięcy złotych od metra. O stawce również przesądza lokalizacja – blisko dworca centralnego itp.

Podsumowując – choć nowe budownictwo w skali całego kraju osiąga najwyższe wyceny, na największych rynkach często jest tańsze – zwłaszcza od budownictwa przedwojennego, postrzeganego (jeśli jest w dobrym stanie) jako prestiżowe. Kluczową sprawą, oprócz stanu budynku, pozostaje lokalizacja. Rynek wtórny daje dostęp do ciasnych centrów miast i dzięki temu uzyskuje duże stawki. Biorąc za kryterium tylko wiek budynków obserwujemy, że najtańsze średnio są nieruchomości z okresu PRL, z tzw. wielkiej płyty.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN