Kwota, którą podaliśmy wynika z rosnącej koniunktury, poprawy siły nabywczej naszych pensji, a tym samym zmiany preferencji co do wielkości nieruchomości. Jeszcze w 2013 roku najpopularniejsze były 2-3 pokojowe mieszkania w przedziale 40 – 60 metrów kwadratowych. Obecnie jest to oczywiście nadal najbardziej popularna wielkość nieruchomości, ale dane pośredników i deweloperów wskazują też, że Polacy coraz częściej jednak skłaniają się ku większym metrażom. Sprzyja temu zarówno ciągle tani kredyt mieszkaniowy, jak i ciągle niskie ceny mieszkań, choć te powoli zaczynają rosnąć.
Na niektórych rynkach średnie metraże potrafią dojść nawet do 70 m kw., jednak bardziej uzasadnione jest przyjęcie, że przeciętna wielkość kupowanego mieszkania to około 55 metrów. Taki standard jest zresztą uzasadniony – pozwala już na zlokalizowanie 3 pokoi, a więc zwiększa funkcjonalność nieruchomości.
W największych miastach kraju w minionym, pierwszym kwartale roku to rynek pierwotny był droższy od wtórnego. Różnica wyniosła około 700 zł za metr kwadratowy. Z zestawienia cen transakcyjnych, przygotowanego przez NBP wynika, że w takich miastach jak Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań i Warszawa średnia cenowa kupna nowego mieszkania wynosiła 6200 zł/ m kw., natomiast w przypadku nieruchomości używanej było to 5500 zł.
Choć klienci coraz częściej decydują się wyłożyć jak najwięcej własnej gotówki na wkład własny przy zakupie mieszkania, to jednak ciągle większość bądź to wykłada obowiązkowe, minimalne 5 proc. wartości.
Dla średniej cenowej z rynku wtórnego i pierwotnego, wynoszącej w sumie 5900 zł, przeciętny Kowalski za 55 metrowe mieszkanie w dużym mieście zapłaci 325  tys. zł. Przy 10 procentowym wkładzie własnym będzie potrzebował 290 tysięcy złotych kredytu, przy 5 procentowym będzie to około 308 tysięcy złotych.
Nieco mniej będą potrzebowali uczestnicy MDM. Średnia cenowa aktualnych limitów programu dla 7 wymienionych miast wynosi obecnie 5400 zł, czyli za 55 metrowe mieszkanie będą musieli zapłacić 297 tysięcy złotych, przy czym 10 proc. z wartości odtworzeniowej 50 m kw. lokalu pokryje państwo. Taki kredytobiorca więc zadłuży się przeciętnie na około 260 – 270 tysięcy złotych.
Zła informacja z rynku kredytowego natomiast jest taka, że od początku roku koszty kredytów rosną. Marże banków tylko w ciągu ostatniego miesiąca wzrosły o 0,25 do nawet 0,4 pkt. proc. Najdroższe są oczywiście kredyty z minimalnym wkładem własnym, dlatego finalnie warto oszczędzić, bądź pożyczyć pieniądze od rodziny, czy znajomych. Wśród 13 banków oferujących obecnie takie kredyty przeciętna marża wynosi 2,06 pkt. proc. Warto dodać, że w przypadku kredytów, gdzie wkład własny wynosi 25 proc. banki naliczają sobie marżę wynoszącą przeciętnie 1,71 pkt. proc.
Jak taka różnica odbija się na wysokości raty? Zakładając, że nasze przeciętne 55 – metrowe mieszkanie kosztuje 325 tysięcy złotych, to przy 5 procentowym wkładzie zadłużymy się na 308 tysięcy, a przy 25 procentach będzie to 243750 zł. Zakładając, że zadłużamy się na 30 lat, przy podstawowej stopie procentowej WIBOR 3M wynoszącej 2,72 pkt. proc. i średniej marży dla kredytów na 95 proc. wartości nieruchomości wynoszącej 2,06 pkt. proc. przy ratach równych zapłacimy średnio 1600 zł miesięcznie.
Dla porównania – kredyt na tę samą nieruchomość, ale z 25 procentowym wkładem własnym będzie oprocentowany w sumie (WIBOR 3M plus średnia marża 1,71) na 4,43 proc. a rata wyniesie około 1200 zł miesięcznie. Przez 360 miesięcy klient z wyższym wkładem własnym zapłaci w sumie o 144 tysiące złotych mniej.
Jak więc widać opłaca się zaoszczędzić i wyłożyć więcej własnej gotówki. Niestety dla kredytobiorców nadchodzą cięższe czasy. Wiele wskazuje na to, że koszty kredytów, przy rozkręcającej się koniunkturze nadal będą rosły. Oprócz samych marż, także w drugiej połowie roku zacznie rosnąć oprocentowanie WIBOR, które zwykle wyprzedza podwyżki stóp NBP, a te najprawdopodobniej z historycznie najniższych poziomów zaczną rosnąć pod koniec tego roku, bądź na początku następnego.
Nieciekawe wieści dotyczą też klientów MDM. Co prawda coraz więcej banków przystępuje do programu (ostatnio Millenium), ale kredyty tego typu nadal są jednymi z najdroższych na rynku, do tego rosną marże nawet wśród tych najkorzystniejszych ofert – przykład to Bank Pekao, gdzie w ciągu miesiąca marża wzrosła z 1,74 do 1,79 proc.
Wszystkie te czynniki wskazują, że jeśli się zadłużać, lepiej robić to szybko. Dla osób z niskim kapitałem dodatkowym problemem może być wymagany już w przyszłym roku wkład własny na poziomie nie 5 a 10 proc.

Teresa Michniak / Dział Analiz WGN