Z zestawienia cen NBP wynika, że dla 7 miast (Warszawy, Gdańska, Gdyni, Poznania, Krakowa, Wrocławia i Łodzi) średnie ceny wynosiły wtedy 5900 zł za metr. Obecnie jest to 5500 zł. Okazuje się więc, że jest nawet taniej niż w okresie, gdy ceny mieszkań zaczęły galopować w górę. Dodajmy, że już pod koniec 2007 roku przeciętne stawki transakcyjne na rynku wtórnym wynosiły niecałe 7000 zł od metra. Gdy przyjrzeć się zmianom cenowym w poszczególnych miastach, okazuje się, że na niektórych rynkach ceny spadły bardziej. Przykładowo, wg NBP średnie transakcyjne dla Wrocławia wynosiły 7 lat temu 5700 zł, przy 5100 zł obecnie. W Krakowie było to 6200 w stosunku do 5700 w pierwszym kwartale tego roku, w Warszawie 7700 w stosunku do 6900 zł, ale jeśli przyjąć za punkt odniesienia okres, kiedy ceny były najwyżej, okazuje się, że realne stawki zmniejszyły się aż o 2200 zł na metrze! W rekordowym dla stolicy III kwartale 2007 roku, średnie ceny transakcyjne dla mieszkań używanych wynosiły wg NBP, ponad 9100 zł/ m kw.! We Wrocławiu w tym samym okresie mieszkania kosztowały 6700 zł od metra, a więc różnica, jeśli porównywać ze szczytem górki, wynosi dla tego rynku 1600 zł na metrze. Jak więc widzimy, spadki na rynku wtórnym są głębokie, sięgające w stosunku do szczytowego okresu nawet i 25 procent.
Pytanie – na co obecnie mogą liczyć klienci i czy opłaca się nadal zwlekać z kupnem w nadziei na dalsze przeceny? Odpowiedź wydaje się przecząca. Po pierwsze: zarówno deweloperzy, eksperci jak i pośrednicy nieruchomości mówią o widocznym odbiciu na rynku. Klienci mają do czynienia z tanimi kredytami (nadal obowiązują bardzo niskie stopy procentowe), niskimi cenami mieszkań i zwiększającą się siłą nabywczą pensji. Co więcej – presję na zadłużanie się i kupno może generować wzrastający z każdym rokiem poziom wymaganego wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym. Wszystkie te czynniki, zebrane razem, wydają się dawać czytelną odpowiedź – ceny mieszkań używanych nie będą już spadać, a wręcz przeciwnie – mogą znów zacząć rosnąć.
Do tej pory część ekspertów prognozowała dalsze, nieznaczne spadki na rynku wtórnym, zakładając, że straci on na znaczeniu, w związku z pojawieniem się państwowych dopłat dla mieszkań nowych. Prognozy te wydają się jednak nieuzasadnione.
Należy pamiętać, że program Mieszkanie dla Młodych. mimo, że cieszący się dużą popularnością, jest jednak zawężony tylko do ograniczonej grupy młodych ludzi, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie. Po drugie – limity cen w MDM są mocno zróżnicowane między rynkami, jednak – o czym już pisaliśmy w WGN - wcale nie są zdecydowanie niższe od stawek transakcyjnych na rynku wtórnym. Przykład to choćby Wrocław, gdzie obecnie transakcyjne stawki za mieszkania używane wynoszą około 5100 zł (wg NBP), tymczasem limit cen dla programu państwowego to niecałe 5000. Różnica nie jest więc znaczna, a należy pamiętać o tym, że lokale z dopłatą wcale nie muszą być atrakcyjne, nawet dla tych klientów, którzy kupują swoje pierwsze mieszkanie. W miastach takich jak Kraków, czy Wrocław MDM skazuje klientów na szukanie nieruchomości na nowych osiedlach w lokalizacjach peryferyjnych, często wiążących się z brakami w komunikacji z centrum oraz niezbędnej infrastruktury. Pod tym względem rynek wtórny ma zdecydowanie więcej do zaoferowania. Oferta jest bogatsza, bardziej zróżnicowana, a wachlarz cen większy.
Z kolei w miastach, gdzie limity MDM mieszczą się w średnich cenowych dla danego rynku, np. w Poznaniu (limit wynosi 5900 zł, tyle co przeciętne stawki za lokale nowe) koszty kupna mieszkań używanych są często niższe. W stolicy Wielkopolski obecnie ceny transakcyjne dla rynku wtórnego to 5100 zł, a więc zdecydowanie niższej niż limit dla mieszkań z dopłatą. Te przykłady potwierdzają tylko, że rynek wtórny wcale nie stoi na straconej pozycji.
Dodać do tego należy, że prawdopodobnie limity cen mieszkań w MDM będą nadal rosły, co już miało miejsce po pierwszym kwartale tego roku, co spowoduje dalszą poprawę konkurencyjności mieszkań używanych. Przy utrzymującej się wzrostowej tendencji po stronie popytu, wydaje się jasne, że dalszych spadków na największych rynkach nie należy się spodziewać, wręcz przeciwnie – jeszcze w tym roku prawdopodobne są kilkuprocentowe podwyżki cen.

Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN