Obecnie przeciętny kupujący szuka zazwyczaj lokali w średnich metrażach. Rozumiemy przez to dwa, bądź trzy pokoje od 40 do 60 m kw. Taki wybór jest zrozumiały – z jednej strony klient nie zaciąga dużego kredytu na duże mieszkanie, z drugiej strony wybiera jednak metraż „praktyczny” i perspektywiczny, który daje możliwość manewru, w przypadku zmian życiowych (pojawienie się dziecka, konieczność najmu itp.).

Uczestnicy rynku potwierdzają, że zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym popyt na kawalerki nie jest już tak duży, jak choćby w okresie 2006 – 2008, czyli na górce cenowej. Z czego to wynika? Po pierwsze – w okresie galopujących cen wielu ludzi nie miało po prostu wystarczającej zdolności kredytowej, by pozwolić sobie na większe mieszkanie. W obawie przed dalszymi wzrostami decydowali się na „ciasne, ale własne”. Kawalerka była chętnie wybierana zwłaszcza, jako mieszkanie na „start”, dla młodego człowieka tuż po studiach, zaczynającego karierę zawodową itp.

Obecnie, po załamaniu na rynku nieruchomości, skłonność Polaków do zadłużania się zmalała, jednocześnie jednak zwiększyła się siła nabywcza naszych pensji. Z zarobków statystycznego Kowalskiego można  przeciętnie kupić około 0,75 m kw. mieszkania. W 2008 roku było to około 5 m kw. Staniały też kredyty i same nieruchomości, dzięki czemu Polacy – mimo, że stracili chęć do zadłużania się, mogą sobie pozwolić obecnie na większy lokal. Do tego dodać należy, że kawalerki często mają wywindowaną w porównaniu do średnich, stawkę za metr kwadratowy. Dlatego klienci coraz częściej, szukając choćby mieszkania na start, decydują się nieco dopłacić i kupić małe, ale już dwa pokoje. Stąd popularność lokali o metrażach od 40 m kw. w górę.


Należy też dodać, że mieszkania jednopokojowe są obecnie coraz rzadziej oferowane przez deweloperów. Takie wnioski wypływają  z analizy aktualnych ofert w WGN. Na ponad 570 ogłoszeń sprzedaży mieszkań w nowych budynkach tylko około 70 to mieszkania jednopokojowe, a więc zaledwie ponad 10 procent. Dla porównania – lokali mieszczących się w przedziale powierzchniowym od 40 do 70 m kw. jest  300, czyli około 52 proc. Z kolei lokali o największych metrażach, zaczynających się od 80 m kw. obecnie w ofercie deweloperskiej WGN znajdziemy około 17 proc. (około 100).

Jak widzimy – odsetek kawalerek w nowym budownictwie jest najmniejszy. Jednocześnie jednak średnio są to lokale droższe, jeśli chodzi o stawkę za metr kwadratowy. W WGN mieszkanie jednopokojowe w nowym budownictwie, w skali całego kraju kosztuje przeciętnie 4900 zł/ m kw., tymczasem średnia stawka za lokale przynajmniej dwupokojowe, o powierzchni od 40 do 60 metrów, jest o około 350 zł niższa i obecnie wynosi w WGN 4550 zł/ m kw. Jeśli liczyć koszty kupna po średniej wycenie to 2 pokojowe 40 metrów będzie kosztować 182 tysiące złotych, i będzie tylko o około 30 tysięcy złotych droższe od 30 metrowej, nowej kawalerki.

Nic dziwnego więc, że przy stosunkowo tanim kredycie, wiele osób woli dołożyć i kupić większe mieszkanie. Poza tym, kupno lokali przynajmniej dwupokojowych premiuje też MDM. Większa nieruchomość to po prostu większa dopłata ze strony państwa, a przecież klientom powinno zależeć na tym, by maksymalnie wykorzystać „dodaną” zdolność kredytową i kupić mieszkanie jak najlepsze/ jak największe w ramach programu. Stąd premiujący przynajmniej 50 m kw. charakter MDM.

Jak kształtuje się podaż kawalerek na rynku wtórnym? Tu proporcje są podobne do tych z nowego budownictwa. Na ponad 4000 ofert w WGN, tylko około 440, czyli nieco ponad 10 proc., to mieszkania jednopokojowe. Stawki za lokale tego typu są nieco wyższe, ale nie tak bardzo, jak na rynku pierwotnym. Obecnie za metr kwadratowy używanej kawalerki trzeba zapłacić około 4000 zł. Metr kwadratowy mieszkania przynajmniej dwupokojowego jest o 250 zł tańszy.

Czy więc należy się spodziewać, że w najbliższym czasie kawalerki w ogóle znikną z oferty, zwłaszcza nowych mieszkań? To być może twierdzenie zbyt radykalne, ale na pewno taki metraż stracił na znaczeniu. Kawalerki za to chętniej, niż „do życia” kupowane są w celach spekulacyjnych, czy inwestycyjnych, jako mieszkania na wynajem. Taka formuła jest popularna w dużych miastach, a jej odbiorcami nie muszą być tylko studenci, ale choćby również pracownicy korporacji, biznesmeni na w wyjazdach służbowych itp. Wtedy dobrze urządzona kawalerka, o wysokim standardzie staje się produktem najmu z wyższej półki.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN