Na początek warto dokonać zasadniczego rozróżnienia między pojęciami takimi jak: balkon, taras, czy loggia, które często się miesza. Tak więc – przyjmuje się, że balkon to zewnętrzna, odkryta  powierzchnia pozioma na zewnątrz budynku (choć zdarzają się balkony z zadaszeniami). Balkon może być częścią wspólną, bądź przynależeć do konkretnego lokalu. Przyjmuje się, że jest to płyta umieszczona w żelbetowej konstrukcji budynku, na wysokości stropu. Balkon powinien oczywiście posiadać balustradę. Przyjmuje się, że jest on mniejszy od tarasu – czyli zewnętrznej powierzchni umieszczonej na parterze, piętrze czy dachu. Taras powinien mieć zapewnione odpowiednie rozwiązania dla pozbycia się wody, oraz posadzki odporne na warunki atmosferyczne oraz mechaniczne. Loggia z kolei to nakryta część nieruchomości. Jest to wnęka w zewnętrznej płaszczyźnie budynku. Loggie mogą być zabudowane (przeszklone) lub otwarte.

Jak łatwo się domyślić, przeciętny Kowalski najczęściej ma do czynienia z balkonami, które czasem przybierają formy quasi-loggi, poprzez zadaszenia, zabudowania itp. Zarówno tarasy, jak i loggie częściej spotyka się w przypadku nieruchomości z wyższej półki.
Dlaczego jednak balkon, poza oczywistą wygodą, miałby istotnie wpływać na zwiększenie wartości nieruchomości? Okazuje się, że może być on wliczony do metrażu naszego mieszkania, przez co po prostu wpływa na jego powierzchnię i cenę. Co prawda – spotyka się w tej sprawie różne wykładnie – a wszystko dlatego, że kwestie metrażu i jego obliczania są w polskim prawie bardzo niejednoznacznie określone. Przede wszystkim – istnieją trzy ustawy, które odnoszą się do tej sprawy. Chodzi o ustawę  o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r., o ochronie praw lokatorów z 2001 roku, oraz  ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. Co więcej – ustawa o ochronie praw lokatorów odwołuje się do obliczania powierzchni zgodnie z tzw. Polską Normą, tymczasem „w obiegu” są dwie normy (Polska Norma PN-70/B-02365, z 1970 roku, która obowiązywała powszechnie do 1999 roku, oraz nowa norma - PN-ISO 9836:1997). Obie zupełnie różnie regulują kwestię balkonu – wg starszej balkon nie wlicza się do powierzchni mieszkania, natomiast zgodnie z nowszą – wlicza się, z zaznaczeniem jednak, że chodzi o powierzchnie zewnętrzne otwarte (balkony, tarasy), bądź przykryte(loggie). Ta informacja powinna być szczególnie cenna dla wszystkich, którzy kupują mieszkanie – powinni dokładnie czytać umowę, bowiem w niej powinna być informacja o zastosowanej normie przy obliczaniu metrażu.


Łatwo się jednak domyślić, że funkcjonuje w tej sprawie spory galimatias. Ministerstwo Budownictwa pytane w 2000 roku o sprawę stwierdziło dosyć lakonicznie, że nowa norma przeznaczona jest do dobrowolnego stosowania, natomiast stwierdziło też, że „ustalenia normy PN-ISO 9836 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku, w  projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek.”
Jak widzimy więc, kwestia użytej do obliczenia metrażu normy, wyrasta na kluczową. Niezależnie jednak, czy wliczając balkon do powierzchni mieszkania, czy też nie – sama jego obecność podnosi wartość naszego mieszkania.

W WGN wśród ofert z ostatniego miesiąca, te w których wyszczególniono balkon średnio kosztują (w skali całego kraju) 3600 zł za metr kwadratowy. Lokale, gdzie nie ma balkonu wyceniano średnio na 3300 zł. Różnica wydaje się pozornie niewielka, ale 300 zł na metrze dla 50 – metrowego mieszkania daje 15000 zł, a więc już całkiem sporo. Na rynku pierwotnym obecnie mieszkania z balkonami kosztują w WGN 4800 zł, natomiast te bez są wyceniane na poziomie 4400 za metr. Dla 50 m kw. daje to już różnicę w cenie wynoszącą 20 tysięcy złotych. Różnicę w wycenie mieszkań z balkonami oraz tych ich pozbawionych widzimy też na największych rynkach. W Warszawie również jest to około 300 zł (8100 do 7700), w Krakowie jest to nieco mniej – bo 200 zł (6700 do 6900).

Oczywiście balkony to nie jedyne ”dodatkowe” elementy wyposażenia, które istotnie wpływają na wartość nieruchomości. Jednym z najbardziej pożądanych jest oczywiście miejsce parkingowe, bądź garaż. Mieszkania z miejscem postojowym wyceniane są wyżej o około 25 tysięcy złotych. „W cenie” są też ogródki dla lokali na parterze, place zabaw, teren zielony, ochrona bądź monitoring osiedla, a w przypadku samego mieszkania – jego rozkład, czy oddzielna toaleta oraz kuchnia.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN