Prym cenowy wiedzie oczywiście Warszawa. Tutaj średnia stawka najmu metra kwadratowego biura to  około 60 zł, ale też rozpiętość cenowa jest największa w porównaniu do innych dużych miast. Za lokalizacje takie jak Centralny Obszar Biznesu trzeba płacić  już przynajmniej 80 zł za metr kwadratowy. Jeśli biuro ma być położone na Śródmieściu przeciętny koszt może wzrosnąć do 100 zł/ m kw. a najdroższe oferty wycenia się nawet na dwa razy tyle. Drogie rejony Warszawy to z pewnością, oprócz Śródmieścia, także Mokotów czy Ochota.

Poza stolicą najwyższa obecnie podaż powierzchni biurowych dotyczy Wrocławia i Krakowa. Przeciętne ceny mieszczą się w przedziale 40 – 60 zł od metra kwadratowego. O tym, jak duża przepaść cenowa występuje między lokalizacjami centralnymi, a tymi bardziej oddalonymi, może świadczyć porównanie ofert. Przykładowo: we Wrocławiu za lokale biurowe klasy B, na Starym Mieście, oferent oczekuje 55 zł od metra kwadratowego. W oddalonej lokalizacji Muchobór Mały, koszt wynajęcia 800 metrów biura to 22 tysiące złotych, czyli stawka w tym przypadku wynosi zaledwie 27 zł od metra. Lokale w centrum są więc o 100 proc. droższe.

Oczywiście nie zawsze różnice są tak duże. Obecnie w ofercie WGN znajduje się choćby biurowiec z 2001 roku, również położony w ścisłym centrum miasta, gdzie koszt najmu to 45 zł. Jeśli poszukać w lokalizacji oddalonej o kilka kilometrów można trafić na ofertę z wrocławskiego Śródmieścia o 10 zł na metrze tańszą.

W Krakowie przedział cenowy między centrum a peryferiami jest podobny. Za eleganckie biuro w przedwojennej kamienicy, na samym Starym Mieście, jeden z oferentów w WGN oczekuje 60 zł/ m kw. Dla porównania, lokale biurowe z rynku pierwotnego, umiejscowione w dzielnicy Skotniki, oddalonej od ścisłego centrum o około 10 km, wynajmujący chce już tylko 38 zł/ m kw. Jeśli zadowoli nas lokalizacja w dzielnicy Podgórze (około 7 km od ścisłego centrum) przeciętne ceny będą oscylować wokół 40 zł za metr kwadratowy. Koszty najmu w absolutnie peryferyjnej Nowej Hucie to z kolei tylko 30 zł/ m kw. Jeśli natomiast chodzi o drogie dzielnice, należy wymienić jeszcze Krowodrzę, gdzie stawki średnie wynoszą około 42 – 45 zł.



W Poznaniu, który jest nieco tańszym i mniejszym rynkiem od wcześniej wymienionych, przeciętne ceny najmu wynoszą około 33 zł/ m kw. Stare Miasto jak zwykle przoduje, jeśli chodzi o stawki. Tutaj średnio trzeba zapłacić około 40 zł, jednak zdarzają się oferty znacznie droższe. Przykładowo: w WGN za lokal w ścisłym sąsiedztwie Starego Rynku oferent oczekuje 60 zł. Droga lokalizacja to także Łazarz, gdzie ceny najmu potrafią sięgać nawet i 65 zł od metra. Droższą dzielnicą jest z pewnością też Grunwald, tu obserwujemy dużą podaż powierzchni biurowych, a ceny sięgają często 45 zł za metr. Z kolei na drugim biegunie cenowym mamy takie lokalizacje, jak: Szczepankowo, gdzie cena metra rzadko przekracza 25 zł.

Jak widzimy na przykładzie wyżej wymienionych rynków, lokalizacja odgrywa niebagatelną rolę, jeśli chodzi o stawki najmu. Liczy się jednak również nie to, w jakim oddaleniu od centrum położone są powierzchnie biurowe, ale ogólniej – w jakiej dzielnicy są zlokalizowane. Na plan pierwszy wysuwają się tu tak zwane dzielnice biznesu. Nazwa może i jest pompatyczna, ale zjawisko jak najbardziej realne.

Wynajmujący, a także najemcy mają świadomość, że kumulacja pokrewnych działalności, przynosi dobry skutek, dlatego w takich lokalizacjach ceny również są wyższe, zwłaszcza, że tam mamy do czynienia z kumulacją podaży z rynku pierwotnego, czyli z nowoczesnymi powierzchniami biurowymi. Choć „city” w Polskich miastach daleko mają jeszcze do city londyńskiego, ale w większości z nich można już teraz bez problemu wskazać dzielnice biznesowe. W Warszawie będzie to przede wszystkim Mokotów. We Wrocławiu  „city” rośnie w zachodniej części miasta, przy ulicach Strzegomskiej i Legnickiej, częściowo także są to Krzyki i rejon Swobodnej oraz Powstańców Śląskich. W Gdańsku, gdzie cały czas rozrasta się jedno z największych centrów biznesowych w tej części Europy – Olivia Business Centre – rolę tą przejmuje właśnie  Oliwa – dzielnica, w której oprócz biurowców znajduje się także kompleks budynków uniwersyteckich. W Krakowie biznes koncentruje się w okolicach Bonarki i Zabierzowa. Każda z tych lokalizacji ma do zaoferowania bogaty wachlarz powierzchni biurowych i tutaj też stawki są podwyższone, choć często nie najwyższe, z powodu dużych powierzchni do wynajęcia, adresowanych zazwyczaj do klientów korporacyjnych.  Nowoczesne biura w „city” to jednak często coś dużo więcej, niż tylko wygodne powierzchnie z klimatyzacją, monitoringiem i ochroną. Coraz częściej standardem jest m.in. kantyna, żłobek dla dzieci, usługi sportowo – rekreacyjne czy medyczne. 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN