Biura WGN
CENTRALA WGN
Wzrost popytu nie przekłada się jednak na wzrost cen ofertowych mieszkań – na razie zachowują stabilny poziom. Równie stabilne są też ceny transakcyjne, ponieważ sprzedający – po obniżkach i urealnianiu cen w ciągu ostatniego półrocza – nie są zbyt chętni do kolejnych negocjacji. Obniżki negocjacyjne są jednak możliwe w przypadku konieczności szybkiej sprzedaży mieszkania, albo gdy mieszkanie jest mniej atrakcyjne.
Większy popyt wspierany jest również korzystnymi warunkami na rynku kredytów mieszkaniowych. Trwały, niski poziom stóp procentowych NBP pozwolił na niskie oprocentowanie kredytów, chociaż banki odbijają to sobie na podwyżkach marż kredytowych. W marcu 2014 r. średnie marże mieściły się w przedziale 1,72 – 2,00% w zależności od wysokości wkładu własnego.
Pomimo rosnącej popularności kredytów w systemie Mieszkanie dla Młodych – jak wiadomo przeznaczonych tylko dla nowych mieszkań – rynek wtórny na razie nie odczuł odpływu klientów. Być może przyczyną są zbyt ostre kryteria limitów cenowych, obowiązujące dla MdM, a być może fakt, że oferta mieszkań używanych jest rzeczywiście bardzo szeroka i – jak by na to nie patrzeć – łatwiej dostępna, nie obarczona drakońskimi rygorami.
Dane WGN pokazują, że w I kwartale 2014 wzrosła liczba transakcji finansowanych w 100% środkami własnymi kupujących. Rośnie też liczba klientów dobrze przygotowanych do kwestii kredytowych, bardziej świadomych własnych możliwości otrzymania wsparcia ze strony banku oraz realnej wysokości tego wsparcia.
Preferencje kupujących nie zmieniły się zbytnio w porównaniu z poprzednimi miesiącami. Największym popytem cieszyły się mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 45-50 mkw. oraz 3-pokojowe o powierzchni do około 65 mkw., rozkładowe, z osobną kuchnią, z dobrym dojazdem do centrum komunikacją miejską, jak i samochodową, wybudowane w ostatnich 10 -15 latach.
Na drugim miejscu znalazły się kawalerki. W większości były to zakupy inwestycyjne, z przeznaczeniem do dalszego wynajmu, brano wiec pod uwagę określone kryteria takie, jak lokalizacja w centrum lub w sąsiedztwie centrum miasta, lub w pobliżu uczelni albo dużego zakładu pracy. Standard samego lokalu nie odgrywał tak dużej roli, jak standard budynku, na którego polepszenie nie ma się zbyt dużego wpływu. Chyba, że trafi się na prężnie działającą wspólnotę mieszkaniową.
Znacząco spadł popyt na mieszkania 4- i 5-pokojowe o przeciętnym standardzie, zwłaszcza w budynkach z wielkiej płyty. Na mieszkania te trzeba przeznaczyć wyższą kwotę, pomimo, że cena jednostkowa za metr kwadratowy jest niższa niż w przypadku mieszkań mniejszych. Należy też wziąć pod uwagę, że nakłady na remont czy choćby odświeżenie dużej kubatury są dodatkowym, wcale nie małym kosztem. Ponadto takie duże mieszkania przegrywają konkurencję z segmentami w zabudowie szeregowej albo małymi, wolnostojącymi domami w okolicach podmiejskich, gdzie ceny są niższe.
Niezmiennie od miesięcy utrzymał się popyt na mieszkania w blokach z wielkiej płyty; tu przynętą są konkurencyjnie niższe ceny, średnio o 10-15%. Tu kupujący biorą zawsze pod uwagę stan techniczny całego budynku, czystość klatek schodowych oraz najbliższe otoczenie.
Tak jak w poprzednich okresach, aktywna była grupa klientów poszukujących tanich mieszkań do remontu. I to nie tylko ze względu na własną niską zdolność kredytową, ale też w celu zainwestowania. Podobnie jak w przypadku bloków z wielkiej płyty zwracano uwagę na stan techniczny całego budynku. Bardzo trudno zbywalne, nawet pomimo konkurencyjnie niskiej ceny, są mieszkania w starych kamienicach o niskim standardzie.
Na drugim biegunie znaleźli się klienci zainteresowani luksusowymi apartamentami. Ta grupa klientów zwiększa się z roku na rok i jest bardzo świadoma swoich potrzeb. Wśród nich są zarówno kupujący na własny użytek, jak i inwestorzy lokujący kapitał.
Małgorzata Battek
