Biura WGN
CENTRALA WGN
Podstawowa kwestia, która powinna interesować potencjalnego inwestora to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz klasa gruntu. Te niższej klasy, z gorszą glebą będą łatwiejsze do przekształcenia. Gorzej z gruntami dobrej jakości, klasy I -III – tutaj (jeśli teren jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i leży poza miastem) zgodę na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze musi wydać sam minister rolnictwa. Co więcej – w wyniku ostatniej nowelizacji przepisów w tym zakresie – skończył się proceder omijania prawa. Do niedawna bowiem zgoda nie była wymagana dla mniejszych parceli, do 0,5 hektara. Często więc inwestorzy dzielili swoje grunty na mniejsze działki i je odrolniali. Teraz takie postępowanie jest niemożliwe. Jeśli teren z glebą klasy I – III nie ma planu miejscowego, trzeba czekać, aż taki zostanie przyjęty i dopiero wtedy wnioskować o zmianę przeznaczenia gruntu, czyli de facto – zmianę planu.
Oprócz zmiany przeznaczenia działki na nierolną, należy też – w przypadku gruntów organicznych, leżącymi poza granicami miast – uzyskać zwolnienie z produkcji rolnej. W tym celu powinniśmy się udać do starosty powiatu. Decyzję w tym zakresie należy zdobyć jeszcze przed pozwoleniem na budowę. Oznacza ona, że grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji z rolnego na inwestycyjny. Procedury tej nie muszą przechodzić tereny w miastach oraz te poza jego granicami, które są pochodzenia mineralnego klas niskich - IV, IVa, IVb, V i VI.
Dlatego nie dziwi zainteresowanie kupujących działkami w miastach i tymi gorszej klasy, które bardzo często zyskują wyższe wyceny od dobrej ziemi rolnej. Odrolnienie takich gruntów jest po prostu łatwiejsze. W przypadku ziemi klas IV, IVa, IVb, V i VI oraz gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast nie trzeba zupełnie przejmować się ani zmianą przeznaczenia gruntu, ani wyłączeniem z produkcji rolnej. Przeszkodą nie jest też brak miejscowego planu zagospodarowania. Jeśli go nie ma, wystarczy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
By ją zdobyć, trzeba jednak spełnić konkretne warunki. Jakie? Wydanie decyzji nie może być sprzeczne z innymi przepisami – np. w sprawie ochrony środowiska, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną, musi obowiązywać zasada „dobrego sąsiedztwa”, polegająca na tym, że przynajmniej jedna działka sąsiednia, która ma dostęp z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy.
Dlatego też ważne, by – kupując działkę do przekształcenia – jeśli nie ma planu miejscowego, który to precyzuje, dokładnie zapoznać się z zabudową na miejscu. Jeśli np. w okolicy są domy jednorodzinne, a planujemy budowę dużego zakładu przetwórstwa spożywczego, zasada dobrego sąsiedztwa może nie obowiązywać (chodzi nie tylko o parametry, linię pozostałej zabudowy, ale funkcję nowego obiektu i jego ewentualne, przyszłe „bezkolizyjne” współistnienie z pozostałymi). Jeśli jednak zamierzamy wybudować dom jest ona jak najbardziej aktualna.
Do pozostałych warunków, które trzeba spełnić, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy zaliczymy na pewno uzbrojenie terenu, lub w przypadku jego braku plany wykonania takiego uzbrojenia. Działka, którą chcemy zabudować nie może oczywiście wymagać odrolnienia, czyli przekształcenia z funkcji rolnej na nierolną. Wymóg ten – jak już pisaliśmy – nie dotyczy gruntów w miastach, oraz ziemi niższych klas.
Oczywiście inwestor powinien pamiętać, że jeśli nie musi kierować się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to nie znaczy, że nie powinien się zainteresować zamierzeniami jakie gmina ma wobec terenu. Jeśli plan nie został uchwalony – warto sprawdzić, co mówi na ten temat studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to ogólniejszy dokument, który określa plany co do różnych obszarów całej gminy. Jeśli chcemy budować dom, a teren jest przewidziany pod budownictwo mieszkaniowe – możemy spać spokojnie. Gorzej, gdy np. gmina uznała, że mogą być to tereny dla przemysłu, czy też w okolicy są planowane inwestycje infrastrukturalne – np. budowa autostrady.
Na koniec jeszcze kilka słów o kosztach. Zasada jest prosta – im gleba wyższej jakości, tym zmiana przeznaczenia gruntu na nierolny może nas więcej kosztować. Gminy przyjmują, że po takim procesie wartość działki znacznie wzrasta. Dlatego często oczekują opłaty planistycznej, na wypadek, kiedy w ciągu 5 lat inwestor działkę sprzeda. Opłata nie powinna przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
Kosztować będzie nas też wyłączenie z produkcji rolnej – tutaj oprócz jednorazowej opłaty, trzeba będzie wnosić opłaty roczne. Wysokość ustalana jest indywidualnie w zależności do klasy gleby oraz powierzchni działki. Dobra wiadomość natomiast jest taka, że wyłączone z tych opłat są osoby, które posiadają do 500 m kw. ziemi pod zabudowę jednorodzinną, bądź do 200 na każdy lokal mieszkalny przy zabudowie wielorodzinnej.
Jak widzimy proces przekształcania ziemi rolnej w budowlaną jest procesem wieloetapowym i skomplikowanym. Wydaje się jednak, że gra jest warta świeczki. Inwestorzy ciągle poszukują dobrych gruntów pod nowe budowy, a wartość ziemi rolnej, dającej możliwość przekształcenia – systematycznie wzrasta.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
Oprócz zmiany przeznaczenia działki na nierolną, należy też – w przypadku gruntów organicznych, leżącymi poza granicami miast – uzyskać zwolnienie z produkcji rolnej. W tym celu powinniśmy się udać do starosty powiatu. Decyzję w tym zakresie należy zdobyć jeszcze przed pozwoleniem na budowę. Oznacza ona, że grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji z rolnego na inwestycyjny. Procedury tej nie muszą przechodzić tereny w miastach oraz te poza jego granicami, które są pochodzenia mineralnego klas niskich - IV, IVa, IVb, V i VI.
Dlatego nie dziwi zainteresowanie kupujących działkami w miastach i tymi gorszej klasy, które bardzo często zyskują wyższe wyceny od dobrej ziemi rolnej. Odrolnienie takich gruntów jest po prostu łatwiejsze. W przypadku ziemi klas IV, IVa, IVb, V i VI oraz gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast nie trzeba zupełnie przejmować się ani zmianą przeznaczenia gruntu, ani wyłączeniem z produkcji rolnej. Przeszkodą nie jest też brak miejscowego planu zagospodarowania. Jeśli go nie ma, wystarczy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
By ją zdobyć, trzeba jednak spełnić konkretne warunki. Jakie? Wydanie decyzji nie może być sprzeczne z innymi przepisami – np. w sprawie ochrony środowiska, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną, musi obowiązywać zasada „dobrego sąsiedztwa”, polegająca na tym, że przynajmniej jedna działka sąsiednia, która ma dostęp z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy.
Dlatego też ważne, by – kupując działkę do przekształcenia – jeśli nie ma planu miejscowego, który to precyzuje, dokładnie zapoznać się z zabudową na miejscu. Jeśli np. w okolicy są domy jednorodzinne, a planujemy budowę dużego zakładu przetwórstwa spożywczego, zasada dobrego sąsiedztwa może nie obowiązywać (chodzi nie tylko o parametry, linię pozostałej zabudowy, ale funkcję nowego obiektu i jego ewentualne, przyszłe „bezkolizyjne” współistnienie z pozostałymi). Jeśli jednak zamierzamy wybudować dom jest ona jak najbardziej aktualna.
Do pozostałych warunków, które trzeba spełnić, by uzyskać decyzję o warunkach zabudowy zaliczymy na pewno uzbrojenie terenu, lub w przypadku jego braku plany wykonania takiego uzbrojenia. Działka, którą chcemy zabudować nie może oczywiście wymagać odrolnienia, czyli przekształcenia z funkcji rolnej na nierolną. Wymóg ten – jak już pisaliśmy – nie dotyczy gruntów w miastach, oraz ziemi niższych klas.
Oczywiście inwestor powinien pamiętać, że jeśli nie musi kierować się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to nie znaczy, że nie powinien się zainteresować zamierzeniami jakie gmina ma wobec terenu. Jeśli plan nie został uchwalony – warto sprawdzić, co mówi na ten temat studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to ogólniejszy dokument, który określa plany co do różnych obszarów całej gminy. Jeśli chcemy budować dom, a teren jest przewidziany pod budownictwo mieszkaniowe – możemy spać spokojnie. Gorzej, gdy np. gmina uznała, że mogą być to tereny dla przemysłu, czy też w okolicy są planowane inwestycje infrastrukturalne – np. budowa autostrady.
Na koniec jeszcze kilka słów o kosztach. Zasada jest prosta – im gleba wyższej jakości, tym zmiana przeznaczenia gruntu na nierolny może nas więcej kosztować. Gminy przyjmują, że po takim procesie wartość działki znacznie wzrasta. Dlatego często oczekują opłaty planistycznej, na wypadek, kiedy w ciągu 5 lat inwestor działkę sprzeda. Opłata nie powinna przekroczyć 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości.
Kosztować będzie nas też wyłączenie z produkcji rolnej – tutaj oprócz jednorazowej opłaty, trzeba będzie wnosić opłaty roczne. Wysokość ustalana jest indywidualnie w zależności do klasy gleby oraz powierzchni działki. Dobra wiadomość natomiast jest taka, że wyłączone z tych opłat są osoby, które posiadają do 500 m kw. ziemi pod zabudowę jednorodzinną, bądź do 200 na każdy lokal mieszkalny przy zabudowie wielorodzinnej.
Jak widzimy proces przekształcania ziemi rolnej w budowlaną jest procesem wieloetapowym i skomplikowanym. Wydaje się jednak, że gra jest warta świeczki. Inwestorzy ciągle poszukują dobrych gruntów pod nowe budowy, a wartość ziemi rolnej, dającej możliwość przekształcenia – systematycznie wzrasta.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
