Biura WGN
CENTRALA WGN
Fundusz to na razie jedyna inicjatywa o tak dużej skali w Polsce, na rynku tzw. najmu instytucjonalnego. Założenie jest takie, że BGK jakoinwestor wyposaży fundusz w środki finansowe, a ten przekaże później bankowi zysk z inwestycji.
Program – jak już mówiliśmy – ma dać dostęp do mieszkania przeciętnemu Polakowi, którego nie stać nakredyt ani też na wynajem na wolnym rynku. Każdy najemca przed podpisaniem umowy będzie musiał potwierdzić, że jest w stanie spłacać czynsz. Umowa ma być podpisywana minimum na rok, maksimum na 10 lat. Najemca będzie miał – jak zapewnia BGK – też niższe koszty mediów, dzięki wynegocjowanym korzystnym umowom z dostawcami.
Kiedy pierwsi najemcy skorzystają z oferty i będą mogli się wprowadzić? Tu pojawia się problem, bowiem z tego co mówią przedstawiciele BGK wynika, że Fundusz najpierw będzie musiał samodzielniemieszkania wybudować.
Na etapie początkowym założono trzy źródła zaopatrzenia funduszu w lokale: kupno całych budynków od deweloperów, zlecenie deweloperom budowy czy wreszcie budowę samodzielną przez fundusz nagruntach należących do BGK.
Okazuje się jednak, że najwidoczniej, mimo chęci kupna całych budynków i dużych partii mieszkań, nie udało się przedstawicielom BGK uzyskać odpowiednich cen ze strony deweloperów, gdyż jak deklaruje teraz Dariusz Kacprzyk, Prezes Zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego, fundusz będzie się koncentrował na budowie od zera.
- Na podstawie przeglądu ofert deweloperów, które do tej pory otrzymaliśmy, wiemy, że Fundusz będzie koncentrował się na budowie zupełnie nowych budynków. Jesteśmy do tego przygotowani formalnie i operacyjnie – mówi prezes.
Taki stan rzeczy oznacza, że namieszkania na wynajem poczekamy jeszcze długo. Docelowo BGK ma wpompować w najem instytucjonalny 5 mld zł. Jak tłumaczą przedstawiciele banku, wszystko dlatego, że w Polsce odsetek najemców jest ciągle bardzo niski i wynosi zaledwie około 5 proc., przy średniej europejskiej ponad 20 proc. W krajach takich jak Niemcy, około połowa lokali zamieszkanych to te wynajmowane.
W przypadku rozpoczęcia budów, pierwszemieszkania na wynajem zostaną oddane najprawdopodobniej dopiero za półtora roku.
Czy lokale wynajmowane spełnią oczekiwania Polaków i znajdą odbiorców? Z jednej strony wiele się u nas mówi o niedostatecznej ofercie najmu instytucjonalnego i właśnie o niskim procencie ludzi, którzy wynajmują. Z drugiej strony wszelkie badania wskazują na to, że mamy do czynienia również z pewnymi uwarunkowaniami mentalnymi, które funkcjonują w polskim społeczeństwie. Nie da się ukryć, że wartością dla ludzi młodych, którzy wchodzą na rynek pracy jest szybkie uniezależnienie się i kupnomieszkania na własność. Można mieć wątpliwości czy to dobry model, ale tak właśnie jest.
Inna kwestia, o której mało się mówi, to stabilność ewentualnego najmu długoterminowego, bo przecież o to powinno chodzić. Założeniem Funduszu Mieszkań na Wynajem jest najem maksymalnie na 10 lat. Jak czytamy na stronie BGK, Fundusz przewiduje „Okresowe przeglądy umów z najemcami i stawek czynszu”. To lakoniczne zdanie prawdopodobnie nie rozwieje wątpliwości potencjalnego zainteresowanego najmem, który nie ma gwarancji, że stawka czynszu nagle zaskakująco nie podskoczy. Warto odnotować, że w krajach gdzie liczba mieszkań wynajmowanych jest największa, mocną pozycję mają też najemcy. Przykładowo – w Niemczech właściciel nie może podnosić poziomu czynszu o więcej, niż 20% co trzy lata. Dodatkowo bezwzględna wartość tej kwoty nie może przekraczać stawki opłat za 1 mkw. ustalonej przez urząd mieszkaniowy danego miasta. Łatwo zrozumieć, że tego typu uregulowania dają większe poczucie bezpieczeństwa najemcy, który ma pewność, że koszty nie przekroczą wyraźnie określonego limitu.
Jak sprawdzi się najem instytucjonalny w polskich warunkach? Na pewno znaczenie będzie miała wysokość czynszu w relacji do standardu i lokalizacji. Czy rząd okaże się dobrym wynajmującym? To pytanie rodzi wiele wątpliwości.
Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN
