Takie wnioski wynikają m.in. z zestawienia NBP, które podaje kwartalne średnie cenowe dla okresu od III kw. 2006 do IV kw. 2013. Przegląd tych wyliczeń może być bardzo pouczający, bowiem okazuje się, że w porównaniu do cen z końcówki 2006 roku (czyli jeszcze przed górką cenową) na niektórych największych rynkach stawki w ostatnim kwartale 2013 roku były nawet niższe i to uwzględniając rekordowo niskie stopy procentowe, oraz presję na kredyty spowodowaną wycofaniem finansowania na 100 proc. wartościnieruchomości.

Więc przykładowo – średnia transakcyjna metra kwadratowego używanegomieszkania w IV kwartale 2006 roku wynosiła w Warszawie 7140 zł, wobec 6930 zł na koniec 2013 roku, we Wrocławiu było to odpowiednio 4930 wobec 5000, w Krakowie na koniec 2006 roku trzeba było płacić przeciętnie około 6300 zł, wobec 5800 na koniec 2013, w Gdyni ceny praktycznie wróciły do tego samego poziomu, czyli 4600 zł/ m kw.

Oczywiście nie wszędzie ceny zrównały się, a nawet spadły w porównaniu do okresu sprzed boomu, czyli końca 2006 roku. Z danych zbiorczych NBP wynika, że przez ten czas wzrosły w większości miast wojewódzkich nie będących jednak rynkami wiodącym. Przykładowo w Rzeszowie stawki wzrosły z 3000 do 4400, w Łodzi z 2010 do 3400 zł.

A więc prawidłowy wniosek powinien brzmieć, że stawki wróciły do poziomu sprzed boomumieszkaniowego, ale tylko na największych rynkach, gdzie, w okresie górki cenowej (2008 rok) były najwyższe. Należy też dodać, że nie wszędzie w miastach wiodących te ceny spadły – w Poznaniu na koniec 2006 roku płaciło się 4000 zł/ m kw., wobec 5200 zł na koniec 2013 roku, w Gdańsku było to 4000 wobec 4800.


Spadki do poziomu z 2006 roku, albo nawet poniżej, w miastach takich jak Warszawa, Kraków, czy Wrocław są jednak symptomatyczne i co najważniejsze – z analizy obecnych cen wynika, że nadal utrzymują się one na niskim poziomie. Warto dodać, że średnia cenowa z końca 2006 roku dla 7 największych rynków wyniosła w NBP 5300 zł za metr, natomiast w 2013 było to nieznacznie tylko więcej, czyli 5500 zł. Te dane potwierdzają dużą skalę przeceny lokali i powrót do ‘rzeczywistości cenowej” sprzed górki, która nota bene przypadała na okres IV kwartał 2007 – IV kwartał 2008, gdzie przykładowo, ceny transakcyjne z Warszawy wynosiły przeciętnie około 9000 zł/ m kw., a w Krakowie około 7500 zł.

Wnioski wypływające z danych NBP potwierdza przegląd ofert zamieszczanych w WGN. Obecnie możemy powiedzieć, że po kilku latach obniżek stawki zatrzymały się na niskim, ale stabilnym poziomie. Nie można mówić o dalszych spadkach, ewentualnie są to ruchy minimalne, ale też nie ma tendencji wzrostowych.

Obecnie we Wrocławiu przeciętna transakcyjna cenamieszkania na rynku wtórnym wynosi w WGN około 5300 – 5500 zł/ m kw. Najdroższe lokalizacje to oczywiście Stare Miasto, gdzie stawki są nieco wyższe i zdarza się, że przekraczają 7000 zł od metra (rekord cenowy to 8800 zł za mieszkanie w samym rynku). Z kolei ceny są najniższe za mieszkania w blokach, zwłaszcza w dzielnicach oddalonych, takich jak Pilczyce, Kozanów itp. Tu rzadko kiedy przekraczają stawkę 5000 zł/ m kw. oscylując raczej wokół kwoty 4500 zł za metr. Jeśli chodzi o metraże – zauważamy, że przeciętne stawki uzyskująmieszkania średniej wielkości, natomiast ceny podwyższone dotyczą lokali małych i kawalerek, zwłaszcza tych nowszych (przykładowo - 30 m kw. mieszkania z 2009 roku na Krzykach po 5900 zł/ m kw.).

Jeśli chodzi o Warszawę – tu przeciętny koszt transakcyjny metra kwadratowego wynosi około 7300 zł. Wyższe wyceny dotyczą takich dzielnic jak Mokotów, gdzie przeciętnie za mieszkanie trzeba płacić około 8700 zł/ m kw., Śródmieście - 9000 zł, czy Ursynów – 8300 zł/ m kw. Tańsze lokalizacje to te bardziej oddalone – wśród nich m.in. Bemowo – 6600 zł za metr, Targówek – 6600, czy Bielany – 7000 zł. Nieco wyższe stawki uzyskują lokale w stosunkowo nowym budownictwie, bądź w zadbanych kamienicach. Przeciętnie niższe ceny mają lokale w blokach, ale jeśli są dobrze położone stawka może być wysoka.

Stolica Małopolski, Kraków, jako miejsce doinwestycji mieszkaniowej, wymaga wydania około 6300 zł za metr. Najdroższe jest oczywiście Stare Miasto, gdzie za mieszkania w zabytkowych kamienicach trzeba płacić przynajmniej 7000 zł od metra – w górę. Podobne ceny dotyczą lokalizacji Krowodrza, czy Grzegrzółki. Na Podgórzu Duchackim przeciętna cena to 6200 zł, taniej jest w lokalizacji Czyżyny – 5800 zł/ m kw., a jedną z najtańszych lokalizacji pozostaje peryferyjna Nowa Huta ze średnimi cenami na poziomie 5400 zł za metr, czy Swoszowice – 5600 zł.

Jak będą kształtowały się ceny z rynku wtórnego w tym roku? Większość ekspertów nie spodziewa się dodatkowych spadków, a jeśli tak, to nieznacznych, choć wiele zależy też od sytuacji na rynku pierwotnym. Na pewno utrzymujące się niskie cenynieruchomości i ciągle jeszcze tanie kredyty to dobre okoliczności dla osób poszukującychmieszkania.

 

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN