Przede wszystkim, co wielokrotnie zaznaczaliśmy, analiza sytuacji na rynku apartamentów w Polsce musi się zawsze zaczynać się od podkreślenia, że często nazwy „apartament” używa się wobec nieruchomości, które na taki status nie zasługują. Dotyczy to nie tyle standardu, co przede wszystkim zbyt małej powierzchni. Przyjmuje się ogólnie, że apartament musi być mieszkaniem wygodnym, czyli wystarczająco dużym. Minimalnie mówimy tutaj o 100 metrach kwadratowych. Ten wymóg jest przez oferentów notorycznie łamany i często każdemieszkanie z wyższej półki nazywają apartamentem, niezależnie od tego, że jest po prostu zbyt małe. Taki stan rzeczy jest mniej widoczny w dużych miastach, niestety w przypadku tzw. prowincji, zdarza się często.

Miesięczne koszty wynajęcia apartamentów na mniejszych rynkach, często są nawet niższe niż ceny jakie trzeba zapłacić za wynajem zwykłych mieszań w miastach typu Warszawa, Kraków czy Gdańsk.

Przykładowo: dwupoziomowy, 120 – metrowy apartament w Mikołowie na Śląsku wystawiono na wynajem w cenie 1850 zł miesięcznie, co daje stawkę zaledwie 15 zł od metra. W takiej cenie całości na rynkach gdzie przeciętne stawki są przynajmniej o 100 proc. wyższe (w Krakowie i Wrocławiu – średnio 33 zł/ m kw.) można wynająć zaledwie 50 metrowe, zwykłe mieszkanie.

Wyraźnie zaniżone ceny, wobec największych miast, obserwujemy nawet w lokalizacjach prestiżowych i atrakcyjnych miejscowości znanych ze swego turystycznego potencjału. Na starówce w Toruniu, jeden z oferentów wystawił do wynajmu 140 – metrowy apartament, w stylowej kamienicy za 2000 zł miesięcznie, czyli 14 zł/ m kw. Przykładowo – w Warszawieapartament o podobnej wielkości, zlokalizowany na Śródmieściu kosztuje miesięcznie blisko 5000 zł. Inna oferta z Torunia jest jeszcze tańsza.Mieszkanie 110 metrowe, w prestiżowym położeniu, blisko Wisły i Starówki, jeden z oferentów wycenił na zaledwie 1100 zł za miesiąc, czyli 10 zł od metra kwadratowego!

Oczywiście tak niskie stawki są raczej wyjątkiem, ale pokazują one jak wielka przepaść cenowa dzieli metropolie od prowincji.

Dodać należy jednak, że wśród miast średniej wielkości zauważamy też rynki, które można określić jako „rozwijające się”, gdzie podaż a tym samym ceny, są nieco wyższe. Na pewno takim miastem jest Szczecin.

Przeciętny koszt najmu metra kwadratowegoapartamentu w tym mieście wynosi obecnie 20 zł i mimo, że jak na „cenniki” z największych rynków jest to stawka nadal dumpingowa, to jednak jest równocześnie zdecydowanie wyższa od cen z innych miast średniej wielkości. Wśród najdroższych ofert na szczecińskim rynku będzie mieszkanie w lokalizacji Szczecin – Pogodno, gdzie za 105 metrowy apartament zlokalizowany na zamkniętym i strzeżonym osiedlu, jeden z oferentów oczekuje 3000 zł miesięcznie, co daje stawkę wynoszącą blisko 30 zł za metr.

Miastem wartym odnotowania będzie również Kwidzyn na Pomorzu, gdzie przeciętne ceny sięgają 20 zł od metra kwadratowego, choć – podobnie jak w wielu innych lokalizacjach – jest problem z wypełnieniem wymogu powierzchni. Tak więc – zamieszkanie o podwyższonym standardzie – o metrażu 80 m kw. jeden z oferentów oczekuje 1700 zł, czyli około 22 zł od metra. Z kolei za ładny apartament w urokliwym Kłodzku na Dolnym Śląsku trzeba zapłacić zaledwie 13 zł za metr kwadratowy.

Jak widzimy – ceny z mniejszych ośrodków rzadko przekraczają granicę 20 zł/ m kw. Porównując to do stawek najmu przeciętnych dla takich rynków jak Warszawa (40 zł), Kraków (33 zł), czy Wrocław (35 zł) okaże się, że ceny najmu są tu często wyższe o 100 proc. wyższe, niż na prowincji.

Podobnie zresztą ma się sprawa z ofertami sprzedaży takichnieruchomości. Obecnie około 2/3 wszystkich wystawionych w WGN na sprzedaż luksusowych apartamentów, to oferty z Warszawy, Trójmiasta, Krakowa, Wrocławia czy Katowic. To tutaj spotykamy oferty będące rekordami cenowymi – najdroższe apartamenty w Warszawie kosztują nawet 3 mln zł, prestiż mieszkania w wieżowcu Sea Towers w Gdyni to koszt 2 mln, a na Wrocławskim Biskupinie w 180 metrowym apartamencie to 1,8 mln zł.

Rynek mieszkań o podwyższonym standardzie zarówno nasprzedaż, jak i wynajem w mniejszych lokalizacjach praktycznie nie istnieje. Poza nielicznymi wyjątkami, takimi jak Szczecin, możemy mówić zaledwie o pojedynczych ofertach.

Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN