Ziemia rolna w Polsce skokowo podrożała od momentu wejścia naszego kraju do Unii Europejskiej, ale trend wzrostowy utrzymuje się po dziś dzień. Od czasu akcesji stawki poszły w górę o około 260 proc., a zeszły rok wg obserwatorów rynku (Lions Bank) zamknął się wzrostem o kolejnych 11 proc., przy czym, jak zauważają eksperci, dynamika wzrostu była nieco mniejsza, niż w latach ubiegłych, kiedy wynosiła 17 proc.

Nie zmienia to jednak faktu, że ceny ziemi rolnej rosną nadal jak na drożdżach. Obecnie przeciętnie za hektar takiego gruntu należy zapłacić w Polsce 25 tysięcy złotych, jednak stawki mogą być bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji, klasy gruntu, możliwości przekształcenia. Na rynku tym bowiem coraz więcej potencjalnych inwestorów nie szuka realnie ziemi pod działalność rolniczą. Chodzi natomiast najczęściej o atrakcyjne działki, które po 2016 roku jeszcze zdrożeją i dają możliwość inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych.

Taki stan rzeczy potwierdza przegląd ofert. W WGN niejednokrotnie oferenci sprzedaży ziemi, zwłaszcza tej położonej w graniach dużych miast, bądź bezpośrednio przy nich, dają ceny zbliżone już do stawek jakie osiągają działki budowlane.



Przykład to jedna z najnowszych ofert z Wrocławia, gdzie sprzedający chce 800 tysięcy złotych za 3000 m kw. gruntu rolnego w dzielnicy Psie Pole (przy drodze asfaltowej) otoczonego zabudową jednorodzinną. Daje to ponad 260 zł za metr kwadratowy.

Inny oferent z Wrocławia, za swój grunt położony niedaleko obwodnicy miasta, w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej, chce 240 zł/ m kw. Informuje nawet, że jest możliwość wystąpienia o warunki zabudowy, a teren nadaje się nie tylko pod mieszkaniówkę, ale również  inwestycje komercyjne.
W Krakowie, w lokalizacji Bieżanów, oferent wystawił 11.arową działkę w cenie 260 zł/ m kw. Podobnie jak w przypadku wcześniejszych przykładów, informuje, że dla gruntu – aktualnie rolnego – z racji sąsiedztwa domów jednorodzinnych można wystąpić o warunki zabudowy.

Bardzo wysokie wyceny dotyczą nawet tych gruntów, które są nieco oddalone od aglomeracji. Istotne natomiast w tym przypadku jest to, czy ziemia jest położna w miejscu dobrze skomunikowanym, przy drodze itp.  W Zielonkach, 7 km od Krakowa jeden ze sprzedających, za działkę o powierzchni 5000 m kw. oczekuje 1 mln zł, czyli 200 zł od metra.

Podobnych przykładów, praktycznie z każdego regionu Polski, można podać wiele. Ziemia rolna w granicach, bądź na obrzeżach miast osiąga bardzo wysokie ceny. Jeśli chodzi o stawki wg województw, najdroższą oferują sprzedający na Mazowszu. Wg danych Agencji Nieruchomości Rolnych hektar gruntu kosztuje tam średnio 30 tysięcy złotych. W czołówce są jeszcze: Dolny Śląsk (27 tysięcy), kujawsko – pomorskie (27 tysięcy), Wielkopolska (26 tysięcy) i Pomorze (23 tysiące). Najtańszą ziemię z kolei można kupić na tzw. ścianie wschodniej. W województwie lubelskim hektar kosztuje około 12 tysięcy zł, na Podkarpaciu jest to 15 tysięcy.

Czy trend wzrostowy jeśli chodzi o ceny, w tym roku również się utrzyma? Obserwatorzy rynku nie mają wątpliwości, że nadal tak będzie, choć ciężko określić dynamikę wzrostów. Na pewno będzie utrzymywał się duży popyt ze strony branży deweloperskiej, która przymuszona niskimi limitami cen mieszkań w programie MDM, będzie szukać stosunkowo taniej ziemi w granicach miast, a to oznacza z konieczności poszukiwanie wśród gruntów rolnych, na które można będzie uzyskać decyzję o warunki zabudowy.

Jak już pisaliśmy na początku – na zwyżkę stawek ma ciągle też wpływ fakt, że mimo wszystko grunty w Polsce są o wiele tańsze od ziemi w Europie Zachodniej. Warto podać kilka przykładów: gdy w Polsce hektar kosztuje średnio około 6 tysięcy euro, w Niemczech jest to 11,5 tysiąca, w Wielkiej Brytanii 21 tysięcy, a w Holandii blisko 50 tysięcy euro…

Tak olbrzymia dysproporcja może potwierdzać założenia inwestorów kupujących grunty rolne w celach spekulacyjnych. Po otwarciu rynku polska ziemia nadal będzie bardzo konkurencyjna cenowo w porównaniu do stawek z Zachodu. Należy jednak pamiętać też, że dalszy dynamiczny wzrost stawek skutecznie tę konkurencyjność zmniejszy, zwłaszcza, że na tle innych kraju tzw. nowej Unii, wcale nie jest już tak tanio. W Czechach hektar gruntu rolnego kosztuje około 2700 euro, w Rumunii około 1900 a na Litwie jest to 1000 euro.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN