Biura WGN
CENTRALA WGN
Jakiej ziemi będą poszukiwaćinwestorzy? Wiele zależy od widełek cenowych programu MDM. Jeśli w kolejnych kwartałach nadal będą one niskie w porównaniu do cen średnich na lokalnych rynkach, to będzie oznaczało, że projekty deweloperskie w ramach programu zostaną wypchnięte na przedmieścia, gdzie ziemia jest tańsza. Inwestorzy będą poszukiwali tanich gruntów, nie tylko budowlanych, ale dających możliwość przekształcenia.
Przypomnijmy, że obecnie w Warszawie w ramach MDM można kupićmieszkanie maksymalnie do ceny 5860 zł/ m kw. (średnia cenowa w WGN wynosi obecnie 7000 zł), w Krakowie jest to 4894 zł (średnia w WGN – 6400), we Wrocławiu – 4770 (średnia w WGN – 6000), w Gdańsku – 5682 zł (średnia WGN – 5900).
Jak więc widzimy - na największych rynkach widełki cenowe nowego programu są w większości zdecydowanie poniżej stawek przeciętnych. Oznacza to, że firmy deweloperskie będą musiały budować tanio, czyli m.in. w gorszych, bardziej peryferyjnych lokalizacjach, gdziegrunty będą tańsze. Ten argument przytaczali zresztą krytycy programu, jeszcze zanimMDM wszedł w życie.
Ile teraz kosztują działki budowlane na największych rynkach? Należy pamiętać o specyfice tego rynku, która wiąże się z dużym wachlarzem cenowym. Znaczenie w tym przypadku mają takie kwestie jak uzbrojenie terenu, bądź jego brak, droga dojazdowa, lokalizacja, otoczenie, plan miejscowy, przewidziana funkcja itp.
W dużych miastach stawki bywają nawet i 10 razy większe niż w innych lokalizacjach. Wystarczy zresztą poszukać gruntu na obrzeżach metropolii, by ceny były znacznie niższe.
Choć ta cena zaskakuje wysokością i jest wielokrotnie wyższe od przeciętnych, to jednak na tle innych dużych miast nie są rzadkością. We Wrocławiu za działkę wielorodzinną na Śródmieściu ( 1000 m kw. niedaleko ścisłego centrum) jeden z oferentów życzy sobie 7 tysięcy złotych od metra!
W Krakowie wśród ofert WGN nie spotkamy aż tak drogich terenów, ale i tu najatrakcyjniejsze grunty wielorodzinne sporo kosztują – w samym centrum, w lokalizacji Salwator do kupienia jest 1000 m kw. terenu z aktualnym pozwoleniem na budowę willi – cena to ponad 2 tysiące od metra.
Jak więc widzimy – przepaść cenowa, zwłaszcza między najatrakcyjniejszymi gruntami wielorodzinnymi, w centrach miast (gdzie jest bardzo duży problem o takie grunty) w stosunku do przeciętnych działek, może być ogromna. Wystarczy przytoczyć inny przykład z Wrocławia - 6000 m kw. w peryferyjnej Leśnicy kosztuje 1,5 mln zł, co daje zaledwie 250 zł od metra!
Oczywiście drogie grunty z pewnością nie wchodzą w rachubę w przypadku deweloperów zainteresowanych MDM-em. Są tonieruchomości przeznaczone pod prestiżoweinwestycje, z racji swej wyjątkowości i lokalizacji.
Przeciętne ceny działek wielorodzinnych w największych miastach wahają się od 300 do około 1000 zł/ m kw. Warto dodać, że firmy, które chcą obniżyć koszty będą szukać działek do przekształcenia. W modzie są grunty rolne, dające możliwość zmiany na budowlane. Tereny takie dynamicznie zyskują na wartości, z racji perspektywy otwarcia rynku w 2016 dla klientów z innych krajów Unii, co może sprawić, że stawki pójdą jeszcze w górę.
Obecniegrunty rolne w granicach dużych miast już prawie zbliżają się do przeciętnych cen działek budowlanych – przykład, to choćby oferta z Wrocławia, gdzie w dzielnicy Fabryczna (niedaleko obwodnicy miasta) jeden z oferentów wystawił działkę rolną położoną w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej. Cena to 250 zł za metr kwadratowy.
Tak wysokie stawki świadczą najlepiej o rosnącej koniunkturze na ziemię, w tym ziemię rolną – z perspektywami zmiany przeznaczenia. Na pewno deweloperzy zainteresowani MDM bada szukać także wśród tego typu ofert.
Justyna Ocimek / Dział Analiz WGN
