Z opublikowanego niedawno raportu banku centralnego za IV kwartał 2013 roku wynika, że ogólna kondycja branży deweloperskiej zdecydowanie się poprawia. Wynika to przede wszystkim z kurczących się zasobów mieszkań niesprzedanych i ogólnej poprawy wyników sprzedażowych.

„Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym największych miast szybko rośnie od czterech kwartałów, a nadwyżka niesprzedanych mieszkań zmierza do stanu, który można uznać za zrównoważony. Tendencja ta była kontynuowana w IV kw. 2013 r.” – napisano w raporcie.

Z dokumentu wynika, że w największych miastach możemy obserwować stabilizację cenową. „W IV kw. 2013 r. ceny ofertowe mieszkań na rynkach pierwotnych wszystkich miast, zarówno nowo wystawionych na rynek, jak i będących już w ofercie, były stabilne. Deweloperzy coraz lepiej dostosowują wielkości oferowanych mieszkań i ich ceny do potrzeb nabywców. Na rynkach pierwotnych 7 i 9 miast obserwowano stabilizację cen transakcyjnych. W omawianym okresie wystąpiło wyraźne hamowanie spadkowej tendencji cen transakcyjnych mieszkań na rynkach wtórnych największych miast Polski. Natomiast na rynku pierwotnym Warszawy kolejny kwartał z rzędu odnotowano wzrost cen transakcyjnych.”

Jak obecnie kształtują się ceny na największych rynkach? Z danych, które udostępnia NBP, wynika, że przez cały 2013 rok rosły wyraźnie na rynku pierwotnym. W największych miastach (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Łódź) średnie ceny transakcyjne rok do roku (IV kwartał 2012 – IV kwartał 2013) wzrosły o 400 zł za metr kwadratowy. Na koniec 2012 roku było to 5843 zł, na koniec 2013 – 6248 zł/ m kw.

Największe wzrosty stawek odnotowano w stolicy. Wg danych NBP przeciętne ceny sprzedaży w IV kwartale 2012 roku wynosiły 6466 zł/ m kw., podczas gdy na koniec 2013 roku było to ponad 7400 zł. Z tych informacji wynika więc, że rok do roku stawki za nowemieszkania zwiększyły się w Warszawie aż o 1000 zł za metr, czyli o około 15 procent.

Wyraźne wzrosty możemy też zaobserwować w Gdańsku, gdzie ceny na koniec roku wyniosły średnio 6047 zł (rok do roku wzrost o 650 zł), Gdyni (o 400 zł – do poziomu 6400/ m kw.) i Poznaniu (wzrost o około 450 zł do poziomu 5800 zł.

Na innych rynkach tak wyraźnych wzrostów już nie widać. We Wrocławiu ceny transakcyjne nowych mieszkań rok do roku praktycznie się nie zmieniły. Wzrost jest minimalny (około 100 zł), przeciętna stawka wynosi obecnie 5600 zł. Podobnie w Łodzi, gdzie ceny nawet nieznacznie spadły (o około 100 zł do poziomu 4420 zł/ m kw.) W Krakowie z kolei obserwujemy wyraźniejszy spadek. Stawki transakcyjne rok do roku zmniejszyły się o około 400 zł i obecnie są na poziomie 5750 zł.

Na rynku wtórnym średnio dla 7 największych miast ceny rok do roku spadły o około 200 zł na metrze do poziomu 5600 zł. Warto jednak zaznaczyć, że na większości rynków, po wyraźniejszych obniżkach na początku 2013 roku , później stawki już sukcesywnie rosły.

W Warszawie ceny na koniec 2013 roku były rok do roku niższe o około 200 zł (7000 zł/ m kw.), jednak w porównaniu do początku roku, gdy stawki spadły do poziomu 6700 zł, na koniec roku ceny były o 300 zł wyższe.

Dosyć wyraźny (o około 7,5 proc.) spadek cen transakcyjnych obserwujemy we Wrocławiu, gdzie w IV kwartale 2013 roku wynosiły one około 5000 zł. W IV kwartale 2012 roku było to 5400. Należy jednak zaznaczyć, że w trakcie trwania roku ceny we Wrocławiu były stabilne. W Poznaniu z kolei stawki zamieszkania używane wzrosły o około 200 zł na metrze rok do roku (IV kw. 2013 – 5200 zł), ale jeśli porównać wzrost cen po silnym spadku w styczniu 2013, wyniesie on już około 500 zł na metrze (w I kw. 2013 stawki wynosiły około 4700 zł.). Nieznacznie – o około 100 zł rok do roku – spadły ceny w Gdańsku (obecnie 4800 zł), a praktycznie na niezmienionym poziomie pozostały w Łodzi (3400 zł).

Większe spadki obserwujemy tylko w dwóch lokalizacjach: W Gdyniceny rok do roku zmniejszyły się o około 600 zł (obecnie 4600), a w Krakowie o 300 zł (obecnie 5800). Należy jednak zaznaczyć, że i na tych rynkach w ciągu roku nie obserwowaliśmy dalszych spadków, co oznacza, że słuszne jest twierdzenie o wyhamowaniu obniżek cen. Mimo, że w porównaniu do grudnia 2012 w większości miast są one niższe, to jednak w ciągu roku 2013 dalszych przecen nie było, a wręcz przeciwnie, ceny szły w górę, po jeszcze większych przecenach zaraz na początku 2013 roku. Obecnie stawki albo nieznacznie rosną, albo pozostają bez zmian – co świadczy o tym, że trend spadkowy mamy już za sobą.

Marcin Moneta / Działa Analiz AGN