Biura WGN
CENTRALA WGN
Zmniejsza się też najpopularniejsza grupa docelowa, do której wynajmujący adresują swoją ofertę, czyli studenci. Z danych Ministerstwa Nauki i Szkolnictwa Wyższego wynika, że w tym roku akademickim, naukę rozpoczęło o 90 tysięcy żaków mniej, niż przed rokiem. Ministerstwo prognozuje, że do 2025 roku liczba studentów w Polsce spadnie w sumie o około 400 tysięcy osób - z 1,6 mln obecnie do 1,2. Dodać należy, że liczba żaków spada systematycznie już od 5 lat.
Jeśli chodzi o ogólne trendy demograficzne, wg najbardziej alarmujących danych w ciągu najbliższego półwiecza, liczba mieszkańców naszego kraju zmniejszy się aż o 8 mln osób. To oznacza, że zniknie ponad 20 proc. naszej populacji. 8 mln mieszkańców liczą obecnie w sumie województwa: podkarpackie, lubuskie, warmińsko – mazurskie, podlaskie, świętokrzyskie i opolskie.
Wszystkie te dane wskazują, że, jeśli nawet rynek najmu się nie załamie, to na pewno nie będzie to już rynek oferenta, a warunki będą dyktować tu klienci. Tak też już zaczyna się dziać i to w największych miastach, gdzie teoretycznie zwynajmem mieszkań nie powinno być problemów.
Nieznacznie, ale jednak spada też liczba mieszkańców Wrocławia, Poznania i Krakowa. Drastyczne efekty negatywnych tendencji demograficznych widać natomiast w takich miastach jak: Kielce (wg GUS w ciągu 20 lat stracą 20 proc. mieszkańców), Bydgoszcz (18 proc.) i Katowice (17 proc.). Analitycy urzędu przewidują, że na niżu demograficznym nie straci jedynie Warszawa, której liczba ludności w ciągu 20 lat ma się zwiększyć o ponad 140 tysięcy.
Czy dane demograficzne mogą pozostać bez wpływu na ryneknajmu? Wydaje się to niemożliwe, zresztą negatywne tendencje już są widoczne.
Jeszcze kilka lat temu w miastach takich jak Wrocław czy Kraków właściciele lokali organizowali „castingi” na lokatorów. Podaż była wyraźnie mniejsza od zapotrzebowania, do tego stopnia, że nawet studenci organizowali różnego rodzaju happeningi i akcje protestacyjne przeciw wywindowanym cenommieszkań i pokoi (Kraków, Wrocław).
Obecnie nic takiego już nie ma miejsca. Mimo iż, jesteśmy w trakcie roku akademickiego, w WGN obecnie nie brak ofert najmu. Bez problemu – w średniej cenie 32 zł/ m kw. można wynająćlokal we Wrocławiu, Krakowie (31 zł/ m kw.) czy Poznaniu (24 zł/ m kw.).
Co więcej – coraz wyraźniej widać też zmiany cenowe. Średnie spadki na największych rynkach co prawda nie są duże w porównaniu do roku 2012 (około 2 proc.), ale jednak są. Wszystko to pokazuje, że rynek najmu obecnie jest już w odwrocie, a rentowność takichinwestycji spada. Co więcej – negatywny trend pogłębia fakt, że obecnie przy najniższych w historii stopach procentowych, coraz częściej taniej jest kupić mieszkanie na kredyt, niż je wynajmować (niższa rata kredytu od czynszu z najmu). Do tego dodać należy, że na rynek, oprócz zwykłych wynajmujących, wkracza też państwo, które od tego roku uruchamia FunduszMieszkań na Wynajem. Lokale te mają być tańsze nawet o 30 proc. od stawek rynkowych. Na razie co prawda program napotyka problemy w postaci braku wybudowanych obiektów (w sumie ma być 20 tysięcy mieszkań), ale jeśli ruszy na dobre, zwykłym wynajmującym wyrośnie bardzo poważna konkurencja, która prawdopodobnie wymusi obniżkę cen.
Wszystko to, a zwłaszcza negatywne trendy demograficzne, sprawiają, że przed rynek mieszkań na wynajem czeka bardzo trudny czas. Na pewno właściciele będą musieli nastawić się na ostrzejszą rywalizację o klientów, poprawę jakości swoich lokali, a prawdopodobne jest też, że część z nich po prostu wypadnie z rynku.
Marcin Moneta / Dział Analiz WGN
