Na początekmieszkania na wynajem od państwa mają się pojawić w największych ośrodkach, takich jak: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto czy Łódź. Później oferta będzie rozszerzana.
Jak zapowiadają przedstawiciele państwa i BGK miesięczne czynsze w mieszkaniach oferowane w ramach funduszu będą niższe od rynkowych cen najmu nawet o 30 proc. Wszystko dlatego, że najem instytucjonalny da możliwość optymalizacji kosztów, przez dużą liczbę lokali i całych budynków nawynajem.
Z rządowego programu będzie mógł skorzystać każdy, kto udowodni, że ma wystarczające zarobki, by pokryć czynsz. Potencjalny najemca podpisze standardową umowę najmu, będzie musiał wpłacić też kaucję, a czas na jaki wynajmie mieszkanie nie będzie mógł być krótszy niż rok, a dłuższy niż 10 lat. Mieszkań nie będzie można kupić na własność.
Założenie jest takie, by wysokość czynszu takiego lokalu (o powierzchni 50 – 60 m kw.) była niższa od przeciętnej ratykredytu, oraz niższa od cen wynajmu na wolnym rynku.

Obecnie w WGN średnie ceny najmu metra kwadratowegomieszkania na największych rynkach wynoszą: we Wrocławiu – 32 zł, w Warszawie – 41 zł, w Krakowie – 30 zł, w Poznaniu – 26 zł, w Gdańsku – 27 zł. Oznacza to, że dla przeciętnego 50 metrowego mieszkania średnia miesięczna opłata dla wynajmującego (bez mediów i innych opłat) wynosi w największych miastach Polski od 1300 do 2050 zł miesięcznie. Średnia dla największych rynków wynosi więc w WGN około 1675 zł (za lokal 50 metrowy).
Państwo – jeśli przyjąć za pewnik zapowiedzi – zaoferujemieszkania o tym samym metrażu w cenie około 1170 zł. Dodatkowo – niższe będą też opłaty za media, dzięki negocjacjom z dostawcami i założonej, wyższej liczbie odbiorców.
Czy pojedynczy uczestnik rynku najmu, który wynajmuje jedno 50 – metrowemieszkanie będzie w stanie sprostać takiej konkurencji? Wydaje się oczywiste, że będzie zmuszony skorygować dotychczasowe ceny – zwłaszcza (o czym już wcześniej pisaliśmy), że w obliczu negatywnych tendencji demograficznych, klientów i tak będzie ubywać. Rok rocznie zmniejsza się choćby liczba studentów.

Co jednak z tymi, którzy dopiero zamierzają wejść na ten rynek i kupić mieszkanie nakredyt z myślą o późniejszym wynajmie?
BKG deklaruje, że cena najmu ma być niższa od średniej raty kredytu. Jeśli przyjmiemy, że przeciętnie na największych rynkach obecnie metr kwadratowymieszkania kosztuje około 6 tysięcy złotych, to znaczy, że osoba zainteresowana najmem musi wyłożyć około 300 tysięcy.
Przy założeniu, że taka osoba weźmiekredyt w wysokości 280 tysięcy na 25 lat, ze średnim oprocentowaniem 4,3 proc., zapłaci w ratach równych około 1500 zł miesięcznie. Jak widzimy, nawet tak proste wyliczenie wskazuje, że możliwość „zejścia” z czynszem, tak by dorównać konkurencji państwowej, będzie bardzo mała (na niektórych rynkach niemożliwa).

Oczywiście osoba zainteresowana wejściem na rynek najmu będzie szukaćmieszkania taniego, najczęściej do remontu. Takie lokale są przeciętnie tańsze od cen rynkowy o około 20 proc. Oznaczałoby to, że nasz kredytobiorca  poszukiwałby mieszkania w przeciętnej cenie 200 tysięcy złotych. Zakładając, że zadłuży się na 180 tysięcy na tych samych warunkach, co w przypadku wcześniejszej symulacji, jego rata kredytu wyniesie około 900 – 950 zł miesięcznie.
Jeśli nawet podyktuje czynsz równy potencjalnej, miesięcznej opłacie za mieszkania oferowane przez państwo (ok. 1100 zł), zostanie mu około 200 zł miesięcznie „do ręki”. A przecież taka osoba musi wyłożyć kolejne kilkadziesiąt tysięcy złotych na remont mieszkania (załóżmy, że będzie go to kosztowało około 15 tysięcy zł na 10 lat, więc roczny koszt wyniesie 1500 zł), oraz opłacać roczny podatek. Samemu fiskusowi odda z tytułu najmu (wysokość podatku 8,5 proc.) około 1100 zł rocznie. 2400 zł różnicy między sumą rat kredytu w ciągu roku, a roczną wysokością czynszu nie wystarczy, by pokryć zsumowany podatek i koszt remontu (na rok to 2600 zł).
Należy też pamiętać, że rywalizując z najmem instytucjonalnyminwestor będzie musiał znaleźć mieszkanie w dobrej lokalizacji i doprowadzić je do porównywalnego standardu do mieszkań państwowych. Wszystko to, plus negatywne tendencje demograficzne sprawia, że wielu uczestników rynku takiej konkurencji może nie wytrzymać.

Iwona Hryncewicz / Działa Analiz WGN