Oczywiście, minęło jeszcze zbyt mało czasu, by wyciągać zdecydowane wnioski, ale – przynajmniej na razie - w styczniu 2014 roku, stawki na rynku wtórnym wydają się stabilne.
W Warszawie średnie ceny mieszkań używanych w ostatnich 6 miesiącach wynosiły w WGN 7500 - 8000 zł/ m kw. Ceny ofert zamieszczonych od początku stycznia średnio kształtują się na tym samym poziomie. Obniżek na największym rynku na razie więc nie ma w ogóle.
W Krakowie w ostatnim półroczu przeciętne stawki kształtowały się w przedziale 6400 – 6800 zł/ m kw. Obecnie średnie stawki wynoszą około 6300 – 6400 zł, więc spadek cen, nawet jeśli wart odnotowania, jest jednak nieznaczny.
Wrocławski rynek mieszkań używanych w WGN, w ostatnim półroczu średnio był wyceniany na 6100 zł od metra kwadratowego. Stawki od początku nowego roku spadły minimalnie – o około 60 zł/ m kw.
Średnie ceny z Gdańska wynoszą obecnie około 5900 zł/ m kw. i tutaj również nie możemy powiedzieć niczego konkretnego. Porównanie stawek z tymi sprzed półrocza sugeruje nawet, że minimalnie wzrosły – o około 100 zł na metrze kwadratowym.
Poznań okazuje się miastem tańszym. Tu w WGN przeciętnie płaciło się w ciągu ostatnich 6 miesięcy około 5600 zł za metr, i tylko tu, spośród największych rynków, widać wyraźne spadki. Oferty zamieszczone od początku tego roku wynoszą przeciętnie około 5200 – 5300 zł za metr kwadratowy.

Na razie więc – przyglądając się sytuacji w największych miastach – nie można mówić o sygnałach świadczących o przecenie na rynku wtórnym. Stawki albo w ogóle się nie zmieniły, w stosunku do tych z minionego roku, albo zmniejszyły się minimalnie. Jak już mówiliśmy – minęło zbyt mało czasu – by wyciągać zdecydowane wnioski. Wydaje się jednak, że taka sytuacja potwierdza niektóre opinie obserwatorów rynku, zgodnie z którymi, lokale używane jeśli stanieją, to nie będą to wyraźne przeceny.
Z czego wynika tak optymistyczna ocena rynku wtórnego? Przede wszystkim z tego, że Polacy najczęściej wybierają mieszkania używane i nawet dopłaty państwowe w ramach Mieszkania dla Młodych nie wydają się „zdolne’ do odwrócenia tych preferencji.

Większość badań rynku w skali całego kraju potwierdza, że klienci częściej kupują lokale z rynku wtórnego. Dlaczego tak jest? Być może pokutuje tu przekonanie, że mieszkania używane są po prostu tańsze, choć nie do końca jest to prawda (w Krakowie i Warszawie to rynek wtórny okazuje się droższy). Druga kwestia, która może być odczytywana za zaletę nieruchomości nie nowych, jest to, że jeśli taki lokal jest w dobrym stanie, można automatycznie się do niego wprowadzić i „z miejsca” użytkować. Taki luksus nie będzie, w większości, dostępny klientom deweloperów. W Polsce budowanie w standardzie „pod klucz” jest mało rozpowszechnione, jeszcze mniej popularne, a do tego lokale wykończone i gotowe do zamieszkania są dużo droższe.
Potencjalny klient dewelopera więc musi się nastawić na to, że po pierwsze: nie wprowadzi się od razu, po drugie – będzie potrzebował dodatkowych pieniędzy na wykończenie i urządzenie mieszkania.
Można wskazać jeszcze inny „minus” lokali deweloperskich, którego nie ma rynek wtórny. Nowe budownictwo, zwłaszcza to w segmencie popularnym, często zlokalizowane jest w miejscach nieatrakcyjnych – oddalonych od centrów miast. Niejednokrotnie bywa, że budynki stoją w otoczeniu bez odpowiedniej infrastruktury typu szkoły, przedszkola, sklepy, miejsca rozrywki, a nawet drogi.

Mieszkanie dla Młodych miało, w zamyśle ustawodawców, ułatwić klientom dostęp do nowych mieszkań, rozkręcić koniunkturę u deweloperów, a tym samym w całej branży budowlanej. Na razie za wcześnie, by stwierdzić, czy rzeczywiście tak się stanie. Wydaje się jednak, że zasięg nowego programu będzie ograniczony. Na największych rynkach obecne limity cen metra kwadratowego mieszkania z dopłatą są wyraźnie niższe, niż stawki średnie. Do tego obecna forma pomocy jest mniej „kusząca” dla kredytobiorców, niż w przypadku Rodziny na Swoim. Przy założeniu, że klient kupuje 50 metrowe mieszkanie w dużym mieście, średnia kwota państwowej dopłaty do całego kredytu wyniesie około 20 tysięcy złotych.

Justyna Ocimek / Działa Analiz WGN