Strach znów okazał się mieć wystarczająco wielkie oczy, by popchnąć klientów do banków po kredyty na zakup mieszkania. Takie przynajmniej wnioski można wysunąć po zapoznaniu się z raportem REAS o IV kwartale minionego roku w nieruchomościach. Wieści dla branży są oczywiście dobre – końcówka roku przyniosła zdecydowaną poprawę popytu i sprzedaży.

Liczba sprzedanych mieszkań okazała się zbliżona do rekordowego pierwszego kwartału 2007 roku. Wzrosła też liczba lokali wprowadzonych do sprzedaży.

Z czego wynikają tak dobre dane? REAS wskazuje na podstawowe czynniki makroekonomiczne: przede wszystkim potwierdzoną przez GUS poprawę koniunktury, przygotowania do wprowadzenia programu Mieszkanie dla Młodych, które sprowokowały część klientów do aktywnego poszukiwania mieszkań, oraz – w naszej opinii najważniejsze – zmiany w rekomendacji S i wycofanie z rynku kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości.

Wg REAS w ostatnim kwartale minionego roku liczba transakcji na rynku pierwotnym liczona łącznie dla sześciu największych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) wyniosła ponad 10 tysięcy i wzrosła w porównaniu z wcześniejszym kwartałem o 14 procent.



 W całym minionym roku sprzedano blisko 36 tysięcy mieszkań i jest to wynik o ponad 17 proc. wyższy od tego z 2012 roku, przy czym REAS robi tu zastrzeżenie, że do liczby mieszkań sprzedanych kwalifikuje także te objęte płatną rezerwacją ze strony klientów.
W ten sposób mieszkanie przestaje być dostępne dla innych kupujących, natomiast ta sprawa ma znaczenie w kontekście programu MDM. Widać, że częściowo także on „rozruszał” popyt, bo wiele z tych rezerwacji było dokonywanych z myślą o skorzystaniu z nowej formy państwowej pomocy.

Oczywiście druga i – prawdopodobnie – największa grupa kupujących, to ci, którzy chcieli jeszcze skorzystać z kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, a te były przez banki udzielane dosłownie do ostatniego dnia 2013 roku. Istotny odsetek klientów to ciągle osoby, które kupują za gotówkę – choć są to raczej zakupy w segmencie Premium.

Z raportu REAS wynika, że mimo zdecydowanej poprawy popytu, ceny nie wzrosły. Zmiany są minimalne. Obecne stawki przeciętne na największych rynkach są mniej więcej na poziomie tych z 2011 roku.

Stabilizacja cen ofertowych jest widoczna, a ewentualne zmiany nie przekraczają 3 procent. Obecnie więc przeciętne stawki ofertowe lokali w standardzie deweloperskim wynoszą w Warszawie około 8100 zł/ m kw., w Krakowie – 6548, w Poznaniu – 6424, we Wrocławiu – 6192, w Trójmieście – 5924, a w Łodzi – 4613 zł.

Jak więc widzimy – branża deweloperska z pewnością może być zadowolona z dobrego ostatniego kwartału minionego roku. Niekoniecznie zadowoleni powinni być klienci, którzy ze strachu przed wkładem własnym zgodzili się na droższe kredyty.
Czy jednak odbicie w IV kwartale poprawi dane za cały 2013 rok? Ciągle czekamy na uzupełniające raporty w tej sprawie – w szczególności Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich.

Z ich podsumowania III kwartału 2013 roku wynikało, że  nawet jeśli w ostatnich trzech miesiącach roku wartość i liczba udzielonych kredytów wzrosłaby zdecydowanie, to i tak wynik za cały 2013 rok byłby na poziomie najgorszego od lat roku 2009. Przykładowo – po III kwartale 2013 roku wartość zawartych umów kredytowych wyniosła 9,5 mld złotych i mimo, że wzrosła w porównaniu do wcześniejszego kwartału, to rok do roku była mniejsza o pół miliarda złotych. Należy pamiętać, że mówimy o okresie, w którym mieliśmy do czynienia z najniższymi w historii stopami procentowymi, ciągle niskimi cenami nieruchomości i kredytami na 100 proc. wartości – i mimo tych wszystkich elementów wartość udzielonych kredytów była niższa, niż rok wcześniej.

Dlatego, nawet przy dobrych danych z ostatniego kwartału, odbicie na rynku kredytowym w całym 2013 roku może być dużo mniejsze niż się wydaje, a cały miniony rok może przynieść gorsze wyniki od tych  z roku 2012.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN