O tym, że limity ceny metra kwadratowego mieszkania z dopłatą są zbyt niskie pisaliśmy już wielokrotnie w zeszłym roku. W największych miastach kraju często jest tak, że warunki cenowe spełnia znikoma liczba nowych mieszkań. Szczególnie drastyczna różnica między stawkami średnimi na rynku, a limitami cen w MDM dotyczy Wrocławia i Krakowa, gdzie wg szacunków, warunki programu wypełnia zaledwie od kilku do kilkunastu procent oferty.

Przypomnijmy, że państwo dopłaci do 50 metrów kwadratowych nieruchomości, jeśli na rynku pierwotnym w Warszawie nie przekroczy ona ceny 5864 zł/ m kw., w Gdańsku – 5682 zł, w Poznaniu 5600 zł, w Krakowie 4894 zł, a we Wrocławiu 4774 zł.

Co prawda, pierwsze tygodnie trwania programu o niczym jeszcze nie świadczą, ale przynajmniej na razie nie widać, by firmy deweloperskie dostosowywały ofertę do wymogów MDM. Wśród ofert WGN obecnie jedynie w Gdańsku i Poznaniu można znaleźć nowe mieszkania, które mieszczą się w limitach.

Średnie stawki za lokale z rynku pierwotnego w Gdańsku wynoszą obecnie w WGN 5671 zł, więc widzimy, że mieszczą się w limicie MDM. Wśród ofert WGN można nawet znaleźć lokale zdecydowanie tańsze, niż wynosi górna granica cenowa programu. Przykładowo: za nowe mieszkanie na osiedlu Kowale, oferent oczekuje nieco ponad 4600 zł/ m kw.

Podobnie jest w Poznaniu, gdzie obecnie średnie ceny w WGN wynoszą 5046 zł/ m kw., więc są dużo poniżej limitów państwowej pomocy. Na tej podstawie można sądzić, że na poznańskim rynku nie będzie specjalnych problemów ze znalezieniem odpowiedniego mieszkania, które spełni warunki i doczeka się rządowej dopłaty.

Zupełnie inna sytuacja panuje w Krakowie. O ile w Poznaniu limit ceny wydaje się za wysoki, o tyle w Krakowie jest zdecydowanie za niski. W WGN średnio za nowe mieszkanie na krakowskim rynku trzeba płacić 6000 – 6400 zł, więc tutaj stawki rynkowe zdecydowanie są powyżej państwowych widełek. Co więcej – w tej chwili żadne z nowych mieszkań wystawionych w WGN nie mieści się w przedziałach cenowych państwowej pomocy. Najtańsze obecnie mieszkania (w lokalizacji: Czyżyny) wystawiono w cenie ofertowej 5300 zł/ m kw.

Wszystko wskazuje na to, że również uczestnicy MDM z Wrocławia nie będą mieli łatwego życia. Średnia cen nowych mieszkań w stolicy Dolnego Śląska wynosi w WGN obecnie około 6100 zł/ m kw. i podobnie, jak w Krakowie, na chwilę obecną żadne z nowych mieszkań nie spełnia wymogów co do maksymalnej ceny nieruchomości z państwową dopłatą. Najtańsze lokale można znaleźć w stawce ofertowej – 4900 zł, ale są one z kolei za duże, by kwalifikowały się do MDM.

Czy dostępność mieszkań z czasem się poprawi? Miejmy nadzieję, że tak. Deweloperów można, przynamniej częściowo, tłumaczyć tym, że warunki MDM dosyć długo się klarowały, więc być może, jeszcze nie zdążyli zaadaptować oferty do wymogów programu. Póki co rozkręca się on powoli.

Czy ceny na pewno spadną i czy dostępność mieszkań wystarczy, by sprostać zapotrzebowaniu? Są ku temu poważne wątpliwości. Wielu ekspertów wskazuje, że albo firmy deweloperskie będą stosować znane z „Rodziny na Swoim” chwyty, pozwalające obejść warunki państwowej pomocy (np. sprzedając „tanie” mieszkanie, za to z horrendalnie drogim garażem itp.), albo zaoferują mieszkania gorszej jakości i w peryferyjnych lokalizacjach. Już teraz dużo łatwiej znaleźć lokale spełniające wymogi cenowe MDM, jeśli szuka się za obrzeżami dużych miast, w gminach sąsiadujących. Czy taka alternatywa zaspokoi jednak oczekiwania klientów programu? Wydaje się to raczej wątpliwe.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN