Biura WGN
CENTRALA WGN
Czasy się jednak zmieniły, górkę cenową już dawno mamy za sobą, obecnie rynek powoli wychodzi z dołka, więcej zarabiamy, a i ceny mieszkań zdecydowanie spadły. Wszystko to wpłynęło oczywiście na preferencje mieszkaniowe Polaków, którzy obecnie wolą lokale średnie powierzchniowo, o 2, bądź 3 pokojach. Najpopularniejsze obecnie metraże mieszczą się w przedziale 40 – 60 m kw.
Wydawałoby się, że w związku z taką zmianą oczekiwań klientów, kawalerki powinny zdecydowanie stanieć, tymczasem – na tle cen średnich, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, wcale takiej tendencji nie widać. Wręcz przeciwnie – bardzo często bywa tak, że małe mieszkania okazują się zaskakująco drogie, jeśli przeliczymy cenę na metry kwadratowe.
W Krakowie oferent wystawił na sprzedaż mieszkanie na rynku pierwotnym, które będzie ukończone w 2014 roku. Kawalerka ma zaledwie 20 metrów kwadratowych. Cena tej nieruchomości w standardzie deweloperskim wynosi 158 tysięcy złotych, co daje stawkę za metr kwadratowy na poziomie…. ponad 7700 zł/ m kw! Dość powiedzieć, że mieszkanie wcale nie jest sprzedawane w segmencie Premium, a przeciętne ceny dla krakowskiego rynku pierwotnego wynoszą około 6000 – 6400 zł/ m kw.
Także kawalerki używane okazują się zaskakująco wręcz drogie. W Krakowie do kupienia jest takie lokum o powierzchni 28 m kw., w cenie 250 tysięcy złotych, co daje aż ponad 8600 zł za metr kwadratowy! Warto dodać, że chodzi o mieszkanie w bloku z 1980 roku…
We Wrocławiu średnia cena mieszkania używanego o powierzchni do 30 m kw. w WGN wynosi 6500 zł za metr i jest o około 400 – 500 zł wyższa od stawek przeciętnych dla całego rynku wtórnego. Za kawalerkę w budynku z 2009 roku, w lokalizacji na Śródmieściu, sprzedający chce jednak 7600 zł od metra.
Zaskakująco drogo bywa również w stolicy. Za 30 metrowe mieszkanie w bloku na Żoliborzu, sprzedający naliczył sobie aż ponad 8600 zł od metra, a to wcale nie jest rekord cenowy, bowiem luksusu życia w niecałych 30 metrach, w bloku na warszawskim Śródmieściu kosztuje aż 10,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy!
Jak więc widzimy, kawalerki mimo, że bardzo ciasne, potrafią być bardzo drogie, i nie chodzi tu wcale o jakiś -wysoki standard. Często sprawa dotyczy zwykłych mieszkań, choćby w blokach z wielkiej płyty.
Czemu więc kawalerki nie dość, że nie tanieją, to jeszcze są przeciętnie dużo droższe, od wygodniejszych i większych mieszkań?
Wydaje się, że kluczem do sprawy może być kilka elementów. Po pierwsze: mieszkania jednopokojowe nadal są pewną alternatywą dla osób z ograniczonymi możliwościami finansowymi, albo też dla tych, którzy nie chcą się zadłużać i mają uzbieraną gotówkę. Tacy klienci mogą połakomić się na kawalerkę, która będzie w ich zasięgu cenowym. Całościowa cena za takie mieszkanie i tak będzie dużo niższa od lokalu większego, więc oferentowi „łatwiej” też nieco wywindować stawkę za metr kwadratowy.
Po drugie – kawalerki to dziś mieszkania rzadkie, co sprawia, że jako produkt o ograniczonej dostępności – mogą być wyżej wyceniane. W WGN na blisko 2,5 tysiąca ofert sprzedaży na rynku wtórnym w ostatnim półroczu, tylko 258 to lokale jednopokojowe. Oznacza to, że jedna kawalerka przypada na około 10 ofert.
Co więcej, mieszkania małe, zwłaszcza z rynku wtórnego, cechuje często bardzo dobra lokalizacja, niedostępna dla deweloperów. To z kolei sprawia, że kawalerki mogą być dobrym rozwiązaniem dla inwestorów, zainteresowanych np. kupnem nieruchomości pod późniejszy wynajem. Potencjalnym najemcą nie musi koniecznie być student, ale np. osoba pracująca w korporacji, czy biznesmen, który (po doinwestowaniu w taką kawalerkę) byłby zainteresowany czasowym najmem mieszkania, podczas np. wizyty w interesach.
Jedno jest pewne – niska cena małego mieszkania, często jest niska tylko pozornie. Do momentu, kiedy nie podzielimy jej przez metry kwadratowe…
Justyna Ocimek / Działa Analiz WGN
