Dziś biuro to coś zdecydowanie więcej, niż tylko lokal z  miejscem na biurko i pomieszczeniem socjalnym. Duża podaż nowoczesnych biur wynika ze specyfiki gospodarki, która zwłaszcza w metropoliach takich jak Kraków, Wrocław, Warszawa i Trójmiasto podporządkowuje się coraz bardziej sektorowi usług dla biznesu. Wyrastające centra obsługi księgowej i podobne placówki, wymuszają też dostarczenie na rynek nowych obiektów.
We Wrocławiu swoje placówki, specjalizujące się w obsłudze klientów biznesowych, założyły m.in. takie firmy jak Credit – Suisse, IBM czy Hewlett – Packard. Podobnie jest w innych dużych miastach kraju. Sektor ten jest w Polsce jedną z najszybciej rozwijających się gałęzi gospodarki, gdzie w ciągu 3 lat od 2009 do 2012 roku liczba pracowników wzrosła o 50 tysięcy osób.

Wg Knight – Frank, który podsumował III kwartał 2013 roku na rynku powierzchni biurowych, obecnie w Polsce mamy do czynienia z rekordową podażą.  W budowie na największych rynkach, poza Warszawą, pozostaje ponad 390 tysięcy metrów kwadratowych nowych powierzchni biurowych (w stolicy jest to około 600 tys. m kw.). Z tego powodu analitycy spodziewają się nawet częściowej nadpodaży w roku obecnym.
Analitycy tego rynku wskazują, że za nowoczesne biura w miastach takich jak: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź trzeba płacić średnio około 10 – 15 euro za metr kwadratowy. W stolicy ceny ofertowe za nowe biura są większe i w zależności od lokalizacji mogą sięgać nawet 25 euro/ m kw. (wg Knight Frank – w Centralnym Obszarze Biznesu).

Oczywiście takie stawki zarówno w stolicy, jak i innych dużych miastach regionalnych, dotyczą nowych powierzchni o wysokim standardzie. Ale co właściwie dziś oznacza pojęcie „wysoki standard” biur i biurowców?

Umownie funkcjonują trzy klasy tego typu budownictwa: A, B i C. Na pewno, oprócz samej jakości, kluczowa jest lokalizacja.  Biurowce klasy A powinny być umiejscowione w centralnych dzielnicach miast, w otoczeniu biznesowym itp. Liczą się też takie elementy standardu, jak zaopatrzenie w: recepcję, windy, klimatyzację, podwieszane sufity, podniesione podłogi, okablowanie strukturalne, zabezpieczenia p.poż, wystarczająca liczba linii telefonicznych oraz miejsc parkingowych. Oczywiście liczy się też estetyka i standard wykonania. Ponadto „w cenie” są wszelkie rozwiązanie ekologiczne i ergonomiczne, które pozwalają obniżać koszty eksploatacji obiektu. Znaczenie mają też   rozwiązania, które mogą nadać budynkom status „inteligentnych”, czyli pozwalające zmniejszyć zużycie energii, wykorzystujące wodę deszczową umiejętne wykorzystanie światła naturalnego, żaluzje zewnętrzne, wydajne oświetlenie itp.

W WGN średnia cena metra kwadratowego za powierzchnie biurowe w ostatnim półroczu wynosiła 34 zł, przy czym stawki za stosunkowo nowe obiekty, na dużych rynkach są oczywiście dużo większe.
46 zł/ m kw/ mies. życzy sobie oferent za wynajem powierzchni biurowych na 5 piętrze biurowca z 2001 roku w centrum Wrocławia, wyposażonego we wszystkie niezbędne udogodnienia charakteryzujące nowoczesne realizacje w tym segmencie (24 h ochrona, system ograniczenia dostępu, parking podziemny, winda, niezależna klimatyzacja, systemy alarmowe, ppoż. itp., serwerownie, hall, zaplecze socjalne). Z kolei za budynek klasy B z 2013 roku, w dzielnicy Psie Pole, z m.in. recepcją, podwieszanymi tarasami, windą, serwerownią, siecią szkieletową, windą i ochroną wynajmujący chce 50 zł/ m kw.

W Warszawie pomieszczenia biurowe w nowym budynku biurowym na Wilanowie są do wynajęcia w cenie  60 zł / m kw. Oczywiście obiekt wyposażony jest w standardowe elementy w nowych inwestycjach tego typu, m.in. parking podziemny.
Widzimy więc, że lepszy standard i nowsze obiekty kosztują nawet o 50 do 75 proc. więcej, niż w przypadku stawek średnich na rynku biur.  Ceny są tym wyższe, że z reguły dotyczą one dużych miast, gdzie powstaje w Polsce obecnie najwięcej nowoczesnych powierzchni biurowych. Liderem w tym zakresie jest oczywiście Warszawa, gdzie obecnie znajduje się blisko 4 mln metrów kwadratowych, dalej w kolejności są Kraków i Wrocław z powierzchniami przekraczającymi pół mln m kw. W Trójmieście powierzchnie biur wynoszą nieco ponad 400 tys. m kw., w Poznaniu i Katowicach – blisko 300 tys.

Jak będą kształtować się stawki najmu w najlepszych lokalizacjach i obiektach w 2014 roku? W związku ze spodziewaną przejściową nadpodażą, raczej nie powinny one pójść w górę. Eksperci spodziewają się stabilizacji cenowej na największych rynkach.

Iwona Hryncewicz
Dział Analiz WGN