Sytuacja, o której mowa ma miejsce w miastach, gdzie w centrum dominuje zwarta zabudowa. Tak jest choćby we Wrocławiu – tutaj na dużym obszarze miasta rozciąga się dzielnica Śródmieście z całymi kwartałami kamienic. Z racji dosyć szczelniej zabudowy, możliwość inwestowania na szerszą skalę w tym miejscu przez deweloperów jest ograniczona. Pozostaje więc uzupełniać nowymi budynkami „ubytki” w starszej zabudowie.
Ofert tego typu jest jednak bardzo mało. Zazwyczaj są to pojedyncze ogłoszenia. Przykładowo: we Wrocławiu za 64 - metrowe mieszkanie w plombie z 1990 roku, na Starym Mieście (kilkaset metrów od Rynku) oferent chce aż 610 tys. zł, co daje ponad 9 tys. zł za metr kwadratowy. Cena jest bardzo wygórowana, należy jednak przypuszczać, że wpływ na to ma centralna lokalizacja budynku.
Jeśli porównamy tę akurat ofertę z cenami, za jakie sprzedawane są mieszkania w kamienicach, różnica będzie ogromna. We Wrocławiu za lokal w kamienicy trzeba przeciętnie w WGN zapłacić 6500 zł za metr kwadratowy. Warto zaznaczyć, że jest to około 400 zł więcej od średniej cenowej dla całego wrocławskiego rynku wtórnego.

Wśród ogłoszeń szybko da się zauważyć, że rozpiętość cenowa odnośnie kamienic jest bardzo duża. Uwagę przyciągają oferty wycenione wysoko. Przykładowo: za mieszkanie w kamienicy na Starym Mieście, przy ul. Szewskiej, więc w jednej z centralnych lokalizacji, oferujący chce blisko 8 tys. zł za metr kwadratowy. Inna oferta z wyższej półki to mieszkanie w kamienicy na samym wrocławskim Rynku. Za dwupoziomowy, 80 – metrowy lokal trzeba zapłacić 700 tys. zł, czyli blisko 9 tys. od metra kwadratowego.
Na drugim biegunie mamy jednak mieszkania, takie jak lokal przy ul. Jedności Narodowej. Ponad 100 m kw. można tam kupić za 389 tys. zł, czyli 3800 za metr. To jedna z najniższych stawek.

Poza Wrocławiem oferty mieszkań w plombach w WGN dotyczą takich lokalizacji jak Szczecin i Gdańsk. W Szczecinie, za kawalerkę (43 m kw.) w 6 piętrowej plombie z 2002 roku, sprzedający oczekuje 200 tys. zł, czyli 4650 zł za metr kwadratowy. Inna oferta z tego miasta to 77 – mio metrowe mieszkanie w plombie z 2000 roku na szczecińskim Śródmieściu, w cenie 307 tys. zł. Stawka za metr to 3950 zł.
Jeśli porównać te ceny do średnich stawek dla mieszkań w kamienicy w skali całego kraju, które w WGN wynoszą około 3500 zł, to okaże się, że za lokal w plombie trzeba zapłacić więcej o około 400 – 500 zł. Przykłady z Gdańska pokazują jednak, że nie jest to wcale regułą. W stolicy województwa Pomorskiego to właśnie nowe mieszkania w plombach okazują się tańsze.
Przykładowo: za 51 – metrowe mieszkanie w stanie deweloperskim na osiedlu Kowale, oferujący oczekuje 239 tys. zł, czyli 4700 zł od metra kwadratowego, tymczasem średnia cenowa dla mieszkań w kamienicach w Gdańsku jest o ponad 1000 zł wyższa.
Czy to, dla odmiany, oznacza, że plomby są tańsze? Również – niekoniecznie. Akurat przykład z Gdańska dotyczy plomby, ale w nowej zabudowie, na osiedlu postawionym niedawno przez dewelopera. Nie jest to więc zwarta zabudowa śródmiejskich kamienic, a i lokalizacja nie jest centralna, co z pewnością przekłada się na niższe ceny.

Co ciekawe – wśród ofert WGN znajdziemy także te, dotyczące sprzedaży całych budynków wielorodzinnych typu plomby i całych kamienic. Co prawda, nie jest to alternatywa skierowana dla ludzi, którzy poszukują mieszkania, a raczej do inwestorów, ale również może pokazywać relacje cenowe między tymi dwoma typami obiektów.
Pierwsze, co wynika z takiego porównania, to liczba ofert. Tzw. plomb na sprzedaż jest wielokrotnie mniej – w WGN obecnie to 10 obiektów, w przypadku kamienic ogłoszeń znajdziemy 6 razy więcej.
Ceny, po jakich oferenci chcą sprzedać całe plomby wahają się w przedziale 2500 – 3200 zł za metr kwadratowy. Dla przykładu: budynek wielorodzinny w Tychach o powierzchni 512 m kw., wkomponowany w zwartą zabudowę, został wyceniony na 1,7 mln zł, co daje stawkę za metr 3300 zł. Inna oferta to z kolei plomba w Głogowie, gdzie cena wynosi 2500 zł od metra.
Jeśli porównać te stawki z kamienicami, okaże się, że są one zbliżone. Średnio za metr kwadratowy kamienicy w WGN oferenci chcą 3300 zł. Dokładny przegląd ofert pokazuje jednak, że w przypadku kamienic częściej mamy do czynienia z wycenami bądź to bardzo niskimi, bądź wysokimi.
Przykład pierwszy z brzegu to kamienica we Wrocławiu na starym mieście (560 m kw.) , do kupienia za 7 mln zł, co daje stawkę aż 12 tys. zł od metra. Inny przykład oferty z wyższej półki to kamienica również z Wrocławia, obiekt zabytkowy, gruntownie wyremontowany, blisko Rynku w cenie 15,5 mln zł, czyli 7000 tys. zł za metr. Na drugim biegunie mamy choćby kamienicę w Ostrowie Wielkopolskim, sprzedawaną po cenie 1200 zł od metra kwadratowego.
Co z tego wszystkiego wynika? Okazuje się, że mimo, iż średnio to kamienice są droższe, to jednak takie porównanie niekoniecznie musi być uprawnione, bowiem właśnie wśród kamienic cenę zaburzają obiekty zabytkowe i luksusowe wyceniane bardzo wysoko. Tego typu budynki wystawiane są na sprzedaż zwłaszcza w dużych miastach. Największe wyceny uzyskują oczywiście kamienice zlokalizowane na Starym Mieście.

Odpowiedź na pytanie co się bardziej opłaca; czy nowa plomba, czy mieszkanie w kamienicy, jest więc niejednoznaczna. W przypadku kamienic częściej możemy trafić zarówno na lokale bardzo tanie, jak i bardzo drogie. Plomby z kolei, wydaje się, że trzymają dosyć stabilnie stawki cenowe.
Porównanie tych dwóch typów obiektów, jest też po części porównaniem cen z rynku pierwotnego i wtórnego. Tu okazuje się, że w WGN, w skali całego kraju nieznacznie droższe są mieszkania używane, przy czym różnica to zaledwie około 100 zł. Za lokale z rynku pierwotnego oferenci w WGN chcą średnio 3660 zł, za mieszkania z drugiej ręki 3770.

Dlaczego starsze mieszkania są wyceniane nieznacznie wyżej? Odpowiedź może być podobna, jak w przypadku kamienic: częściej są one bowiem usytuowane w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, niedostępnych dla deweloperów. Z drugiej strony należy pamiętać, że do mieszkania nowego w stanie deweloperskim trzeba jeszcze dołożyć koszty jego wykończenia, które często sięgają około 10 proc. wartości lokalu.

Justyna Ocimek / Dział Anazliz WGN