Biura WGN
CENTRALA WGN
Ziemia rolna drożeje w naszym kraju praktycznie od wejścia Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku i od tego czasu, wg różnych szacunków jej cena wzrosła nawet o ponad 300 procent. Obecnie, choć tempo wzrostu w minionym roku nieco osłabło, trend ten nadal się utrzymuje, a ceny gruntów wzrosły przeciętnie o 10 proc. w ciągu roku.
Taki stan rzeczy wynika z kilku czynników. Grunty rolne stały się łakomym kąskiem w celach spekulacyjnych przed otwarciem polskiego rynku obrotu ziemią dla obywateli UE, które będzie miało miejsce w 2016 roku. Ponieważ ziemia w Polsce jest ciągle o wiele tańsza od gruntów w Europie Zachodniej, inwestorzy kalkulują, że po zniesieniu barier obrotu, jej ceny mogą jeszcze znacznie wzrosnąć i uda się takie działki sprzedać z zyskiem.
Druga grupa inwestorów to ci, poszukujący działek pod mieszkaniówkę czy inwestycje komercyjne. W tym celu pożądane są właśnie grunty gorszej jakości, które dają możliwość szybszego i tańszego przekształcenia. Te położone w granicach miast (zwłaszcza dużych) zyskują niebotyczne jak na ziemię rolną wyceny, choć ciągle są tańsze od działek budowlanych w tych lokalizacjach. Dlatego grunty rolne niskiej jakości, za to położone w miastach, stają się łakomym kąskiem dla deweloperów.
Różnice cen między gruntami rolniczymi dobrej klasy, a ziemią niskiej wartości dla upraw, za to atrakcyjnie położoną mogą zadziwiać. Zjawisko to obserwujemy oczywiście również wśród ofert WGN.
Przykładowo – na Podkarpaciu jeden z oferentów wystawił 13 tysięcy metrów kwadratowych gruntu rolnego, o bardzo dobrej glebie - II i III klasy, w otoczeniu innych działek uprawnych i z przeznaczeniem na uprawę. Cena metra kwadratowego takiego gruntu to 15 zł. Tymczasem, w podobnej lokalizacji, również na Podkarpaciu, działka rolna w otoczeniu zabudowań jednorodzinnych, z możliwością przekształcenia, została wyceniona już na 75 zł od metra kwadratowego. Warto dodać, że wpływ na cenę na pewno ma również bliskość Rzeszowa – około 10 km.
W Wielkopolsce za 10 hektarów gruntów, aktualnie uprawianych, z których połowa stanowi ziemię średniej jakości, oferent oczekuje 1,2 mln zł, co daje 12 zł za metr kwadratowy. Dla porównania – grunt rolny położony w Poznaniu, blisko autostrady A2 wyceniono na 85 zł/ m kw.
W Księgnicach, na Dolnym Śląsku, 10 km od Wrocławia jeden z oferentów wystawił na sprzedaż działkę o powierzchni 5800 m kw., o klasie gleby III i III B (czyli dobra i średnio dobra) wyceniając nieruchomość na 41 zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu, za działkę rolną na Psim Polu dającą możliwość uzyskania Warunków Zabudowy jeden z oferentów oczekuje 270 zł od metra. Inna nieruchomość, w lokalizacji – Fabryczna – wyceniona została na 230 zł/m kw. W tym przypadku również zaznaczono, że działka ma potencjał pod inwestycję budowlaną.
Inny przykład możemy podać z Mazowsza. Działka rolna w Starych Babicach bez prawa zabudowy, z klasą gleby IIIa (gleby orne, dobre) położona 13 km od Warszawy i 2 km od giełdy rolnej została wyceniona na 70 zł/ m kw.
W Mirkowie na Dolnym Śląsku, za grunt rolny, ale dający możliwość przekształcenia (w MPZP przeznaczony na działalność produkcyjno – usługową, z możliwością zabudowy jednorodzinnej) oferent oczekuje 200 zł od metra kwadratowego. We Wrocławiu za teren budowlano – rolny ( z czego tylko 25 proc. jest obecnie budowlana) na Opatowicach sprzedający oczekuje 120 zł od metra.
Jak więc widzimy na tych przykładach – często nawet dobrej klasy gleby rolne i położone w atrakcyjnych lokalizacjach uzyskują niższe wyceny, niż te grunty, które dają możliwość przekształcenia. Ponieważ łatwiej i taniej przekształcić glebę gorszej jakości – zazwyczaj dotyczy to właśnie takiej ziemi.
Na podstawie ofert zamieszczanych w WGN można powiedzieć też, że większość z nich dotyczy właśnie gruntów mających perspektywy inwestycyjne, szanse przekształcenia i rozpoczęcia budowy. Rzadko zdarzają się oferty stricte rolnicze. Ceny ziemi rolnej w granicach dużych miast typu Wrocław, Kraków, Warszawa, o ile są to działki, które nadają się pod budowę i stwarzają taką możliwość, wyceniane są zazwyczaj powyżej 100 zł za metr kwadratowy, choć często zdarzają się stawki dużo wyższe.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
Taki stan rzeczy wynika z kilku czynników. Grunty rolne stały się łakomym kąskiem w celach spekulacyjnych przed otwarciem polskiego rynku obrotu ziemią dla obywateli UE, które będzie miało miejsce w 2016 roku. Ponieważ ziemia w Polsce jest ciągle o wiele tańsza od gruntów w Europie Zachodniej, inwestorzy kalkulują, że po zniesieniu barier obrotu, jej ceny mogą jeszcze znacznie wzrosnąć i uda się takie działki sprzedać z zyskiem.
Druga grupa inwestorów to ci, poszukujący działek pod mieszkaniówkę czy inwestycje komercyjne. W tym celu pożądane są właśnie grunty gorszej jakości, które dają możliwość szybszego i tańszego przekształcenia. Te położone w granicach miast (zwłaszcza dużych) zyskują niebotyczne jak na ziemię rolną wyceny, choć ciągle są tańsze od działek budowlanych w tych lokalizacjach. Dlatego grunty rolne niskiej jakości, za to położone w miastach, stają się łakomym kąskiem dla deweloperów.
Różnice cen między gruntami rolniczymi dobrej klasy, a ziemią niskiej wartości dla upraw, za to atrakcyjnie położoną mogą zadziwiać. Zjawisko to obserwujemy oczywiście również wśród ofert WGN.
Przykładowo – na Podkarpaciu jeden z oferentów wystawił 13 tysięcy metrów kwadratowych gruntu rolnego, o bardzo dobrej glebie - II i III klasy, w otoczeniu innych działek uprawnych i z przeznaczeniem na uprawę. Cena metra kwadratowego takiego gruntu to 15 zł. Tymczasem, w podobnej lokalizacji, również na Podkarpaciu, działka rolna w otoczeniu zabudowań jednorodzinnych, z możliwością przekształcenia, została wyceniona już na 75 zł od metra kwadratowego. Warto dodać, że wpływ na cenę na pewno ma również bliskość Rzeszowa – około 10 km.
W Wielkopolsce za 10 hektarów gruntów, aktualnie uprawianych, z których połowa stanowi ziemię średniej jakości, oferent oczekuje 1,2 mln zł, co daje 12 zł za metr kwadratowy. Dla porównania – grunt rolny położony w Poznaniu, blisko autostrady A2 wyceniono na 85 zł/ m kw.
W Księgnicach, na Dolnym Śląsku, 10 km od Wrocławia jeden z oferentów wystawił na sprzedaż działkę o powierzchni 5800 m kw., o klasie gleby III i III B (czyli dobra i średnio dobra) wyceniając nieruchomość na 41 zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu, za działkę rolną na Psim Polu dającą możliwość uzyskania Warunków Zabudowy jeden z oferentów oczekuje 270 zł od metra. Inna nieruchomość, w lokalizacji – Fabryczna – wyceniona została na 230 zł/m kw. W tym przypadku również zaznaczono, że działka ma potencjał pod inwestycję budowlaną.
Inny przykład możemy podać z Mazowsza. Działka rolna w Starych Babicach bez prawa zabudowy, z klasą gleby IIIa (gleby orne, dobre) położona 13 km od Warszawy i 2 km od giełdy rolnej została wyceniona na 70 zł/ m kw.
W Mirkowie na Dolnym Śląsku, za grunt rolny, ale dający możliwość przekształcenia (w MPZP przeznaczony na działalność produkcyjno – usługową, z możliwością zabudowy jednorodzinnej) oferent oczekuje 200 zł od metra kwadratowego. We Wrocławiu za teren budowlano – rolny ( z czego tylko 25 proc. jest obecnie budowlana) na Opatowicach sprzedający oczekuje 120 zł od metra.
Jak więc widzimy na tych przykładach – często nawet dobrej klasy gleby rolne i położone w atrakcyjnych lokalizacjach uzyskują niższe wyceny, niż te grunty, które dają możliwość przekształcenia. Ponieważ łatwiej i taniej przekształcić glebę gorszej jakości – zazwyczaj dotyczy to właśnie takiej ziemi.
Na podstawie ofert zamieszczanych w WGN można powiedzieć też, że większość z nich dotyczy właśnie gruntów mających perspektywy inwestycyjne, szanse przekształcenia i rozpoczęcia budowy. Rzadko zdarzają się oferty stricte rolnicze. Ceny ziemi rolnej w granicach dużych miast typu Wrocław, Kraków, Warszawa, o ile są to działki, które nadają się pod budowę i stwarzają taką możliwość, wyceniane są zazwyczaj powyżej 100 zł za metr kwadratowy, choć często zdarzają się stawki dużo wyższe.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
