Za gruntownie odrestaurowany i do tego zabytkowy obiekt trzeba będzie zapłacić przynajmniej ponad milion złotych a najwyższe oferty sięgają 15 mln. Rynek zamków i nieruchomości zabytkowych to wąski, ale bardzo ciekawy segment nieruchomości. Należy się spodziewać, że w związku z planowanym otwarciem rynku obrotu ziemią w Polsce, do którego ma dojść w 2016 roku, także te nieruchomości będą zyskiwać na wartości. Koncentracja ofert sprzedaży zamków itp. dotyczy szczególnie kilku województw, gdzie takich obiektów jest najwięcej. Chodzi o Wielkopolskę, Dolny Śląsk, Mazowsze i Pomorze.

Obecnie wśród ofert WGN 43 dotyczą zamków na sprzedaż. Chodzi obiekty o bardzo zróżnicowane zarówno pod względem stanu technicznego, powierzchni jak i wieku – stąd bardzo duża rozbieżność cenowa.
Szacuje się, że w Polsce jest około 10 tys. obiektów typu zamek,  pałac czy rezydencja. Najwięcej w tym wolumenie nieruchomości jest rezydencji i dworków – ich liczbę szacuje się nawet na blisko 5900.
Największe zasoby zabytkowych pałaców, rezydencji, dworków i zamków znajdują się  w Wielkopolsce. Chodzi o ponad 20 proc. wszystkich takich obiektów w Polsce (głównie szlacheckie dworki oraz arystokratyczne pałace polskich i niemieckich przemysłowców). Drugi pod względem liczby takich obiektów jest Dolny Śląsk – 12 proc. (pałace niemieckich arystokratów i przemysłowców), a trzecie Mazowsze – 11 proc. (liczne dworki i pałace polskich magnatów). Co dziesiąty obiekt historyczny znajduje się na Pomorzu Gdańskim.
Różnice cenowe w przypadku nieruchomości typu pałace, zamki i rezydencje sięgają przedziału od kilkuset do nawet kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy.

W segmencie zamków i pałaców najtańsze obecnie oferty dotyczą obiektów do generalnego remontu, te mogą być traktowane przez inwestorów po prostu jako okazja do kupna atrakcyjnie położonej działki. Wiele jednak w przypadku tego typu nieruchomości zależy jednak od ewentualnej ochrony konserwatora zabytków, która może być postrzegana zarówno jako zaleta, jak i wada i mieć duży wpływ na cenę.
Przegląd ofert na rynku pałaców, zamków, dworków i rezydencji pozwala wyciągnąć wniosek, że istotnym składnikiem ceny oprócz powierzchni, położenia oraz stanu technicznego są  kwestie ochrony konserwatora zabytków. Jeśli obiekt jest w rejestrze zabytków potencjalny inwestor jest zobowiązany konsultować wszelkie remonty, przebudowy czy też nowe inwestycje, w ścisłym sąsiedztwie budynku, z konserwatorem.
Zabytkowy charakter obiektu wiąże się jednak również z pewnymi udogodnieniami. Inwestor może liczyć na pomoc finansową państwa i samorządu terytorialnego np. w postaci obniżenia o połowę ceny sprzedawanej nieruchomości, jeśli zadeklaruje się jej rewitalizację, różnego rodzaju ulgi podatkowe czy dotacje celowe na wykonanie odpowiednich prac konserwatorskich czy budowlanych, które mogą stanowić nawet 50–75 proc. całości inwestycji.

Z przeglądu ofert sprzedaży pałaców i zamków wynika, że najwyższe wartości osiągają te zabytkowe obiekty, które są już odrestaurowane oraz zaadoptowane na nowe cele, głównie hotelowe. Z kolei w przypadku nieruchomości, będących w bardzo złym stanie technicznym, lub po prostu będących ruinami znaczenie ma powierzchnia oraz usytuowanie działek, na których leży nieruchomość. Istotne są też ewentualne uzyskane zgody konserwatora zabytków na wyburzenie, przebudowę bądź odbudowę obiektu.

Średnia cenowa metra kwadratowego takich nieruchomości  w skali całego kraju wśród ofert WGN wynosi obecnie 2400 zł za metr, przy czym ceny są zróżnicowane w zależności od regionów. Najwyższe ceny za zamek trzeba zapłacić na Pomorzu, tu za metr kwadratowy średnio oferenci chcą 3200 zł i tu też ofert w WGN jest najwięcej, bo na 43 wszystkie – aż 25 pochodzi właśnie z województwa pomorskiego. Na drugim miejscu plasuje się Dolny Śląsk, gdzie ofert jest 11, za to średnia cenowa wychodzi minimalnie poniżej krajowej – 1200 zł za metr.
Jakie oferty zyskują najwyższe wyceny? Przede wszystkim nieruchomości już wyremontowane, w bardzo dobrym stanie technicznym, gdzie już prowadzona jest np. działalność hotelowa.
Przykład to choćby zamek z miejscowości Wąsosz na Pomorzu. Gruntownie odrestaurowany zamek adoptowanym na ośrodek wczasowo szkoleniowy o powierzchni 1800 m kw. położony na działce parkowej ponad 5 ha wyceniony został na 3,3 mln zł.

Nie jest to jednak oferta, która by była wśród najdroższych, bowiem aż ponad 15 mln trzeba wyłożyć, jeśli chce się zostać właścicielem zamku rycerskiego z 1494 roku w miejscowości Krąg w województwie zachodniopomorskim.  Zamek, który posiada dużą wartość zabytkową, do tego świetnie położony – wśród lasów i pagórków, 30 km od Darłowa nad morzem, gruntownie wyremontowany, nad własnym jeziorem zamkowym, zaadoptowany do funkcji hotelowo – restauracyjnej osiąga stawkę 5500 zł za metr kwadratowy i jest jedną z najdroższych ofert wzdłuż wybrzeża polskiego Bałtyku.
Dodać należy jednak, że właśnie tu wśród wystawionych na sprzedaż zamków w WGN znajdziemy najwięcej obiektów odrestaurowanych, zabytkowych w przedziale cenowym od 1,3 do 15 mln zł.

Na drugim biegunie są nieruchomości zupełnie zrujnowane, traktowane przez inwestorów raczej jako okazja taniego kupna gruntu. Tego typu oferta to choćby zamek ze Ścinawy na Dolnym Śląsku. Całkowicie zrujnowaną nieruchomość na działce o powierzchni ponad 5 ha, z czego ponad 2 przypada na park, wystawiono na sprzedaż za 390 tys. zł, co daje (przeliczając na metry kwadratowe zamku) 111 zł od metra kwadratowego.
Inna oferta tego typu to zamek z XIX wieku z okolic Opola. Nieruchomość o powierzchni ponad 500 m kw. jest do gruntownego remontu, sama leży na działce 5,5 ha z parkiem, który został odrestaurowany. Cena całości wynosi 430 tys. zł, czyli około 700 za metr kw.
Rynek zamków cechuje więc ogromna rozbieżność cenowa, jednak przykłady udanych inwestycji pokazują, że warto zainteresować się takimi nieruchomościami. Dobrym rozwiązaniem może być też kupno w celach spekulacyjnych, zwłaszcza obiektów zrujnowanych za to na atrakcyjnych działkach. W najbliższych latach ceny ziemi raczej będą rosły, więc inwestycja tego typu może być bardzo opłacalna.

Iwona Hryncewicz
Analityk i Doradca WGN