Rząd na dofinansowania dla osób, które chcą kupić lokum – jak poinformował niedawno wiceminister budownictwa, Piotr Styczeń – w ciągu 4 lat wyda ponad 3,2 mld zł. Program ma ruszyć w przyszłym roku i trafić, wg szacunków, do ponad 100 tys. beneficjentów.
Dofinansowanie ma dotyczyć wyłącznie rynku pierwotnego i zakupu pierwszego mieszkania przez młode małżeństwo, bądź osobę do 35. roku życia.
Jeśli małżeństwo nie ma dzieci, dopłata wyniesie 10 proc. ceny mieszkania. Jeśli rodzina ma potomstwo – pomoc państwa wzrośnie do 15. proc. W przypadku, gdy w ciągu 5 lat od zakupu mieszkania urodzi się kolejne dziecko, państwo dołoży kolejne 5 proc. wartości lokalu. Dopłata będzie dotyczyć maksymalnie 50 m kw. nieruchomości, o powierzchni nie większej niż 75 m kw.
Ministerstwo zaproponowało też aktualne limity cenowe metra kwadratowego mieszkania (wg projektu ustawy) dla poszczególnych województw. W tym tekście przeanalizujemy jakie mieszkania na rynku pierwotnym spełniają warunki nowego programu w przypadku miast takich jak: Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Kraków i Poznań.

Limity dla tych miast wynoszą odpowiednio: 5541 zł, 4604 zł, 5277 zł, 4444 zł, 4900 zł. Oczywiście są to na razie tylko propozycje, ale na podstawie ofert z rynku pierwotnego zamieszczonych w ramach Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości już można zawyrokować, że dostęp do takich tanich mieszkań będzie bardzo ograniczony.

Dla przykładu, wśród ofert z rynku pierwotnego w Warszawie w ramach WGN, żadna nie spełnia limitu cenowego metra kwadratowego zaproponowanego przez Ministerstwo Budownictwa i sejmową podkomisję, która pracuje nad ustawą.
Najtańsze mieszkania w Warszawie na rynku pierwotnym wycenione zostały przez oferenta na 6500 zł za metr kwadratowy. Za tyle, czyli o ponad 1000 zł więcej od limitu przewidzianego w projekcie ustawy, można kupić 48 metrowy lokal na Bemowie.
Ponieważ jednak ciągle nie wiadomo, czy nowy program obejmie wyłącznie rynek pierwotny (część posłów opozycji domaga się rozciągnięcia go także na rynek wtórny) sprawdziliśmy jak proponowane powyżej limity cenowe „sprawdziłyby się” w przypadku mieszkań używanych. Tu jest nieco lepiej, ale nie ma co liczyć na „wysyp” ofert.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Jeśli uznać, że rodzina potrzebuje przynajmniej dwóch pokoi i że obecne limity obowiązywałyby także na rynku wtórnym, w cenie do 5541 zł w Warszawie można kupić mieszkanie na Białołęce. Za 320 tys. zł do kupienia jest 61 – metrowe lokum do remontu. Cena metra kwadratowego wynosi 5245 zł. Przy takim zakupie państwo wyłożyłoby za nas 10 proc. z ceny 50 m kw., czyli nieco ponad 26 tys. zł. W limicie mieści się też jeszcze oferta z Tarchomina – 62,70 m kw. za 340 tys. zł, co daje 5422 zł za m kw. Państwo do takiego zakupu dołożyłoby nieco ponad 27 tys. zł.
Inna oferta, która jeszcze mieści się w widełkach państwowych to kolejny lokal, w wielkiej płycie na Bemowie. 67 m kw. za 350 tys. zł, co daje nieco ponad 5200 zł za m kw. Mieszkanie jest po remoncie. Do takiego zakupu rząd dołożyłby nam 26 tys. zł.

We Wrocławiu – podobnie jak w stolicy – w przypadku mieszkań nowych również wśród ofert WGN nie znajdziemy na razie lokali, które cenowo mieściłyby się w limitach proponowanych przez państwo, choć tu różnice są zdecydowanie mniejsze niż w Warszawie.
Dla przykładu – za 63 metrowe, nowe mieszkanie na Śródmieściu, w nowym budynku wielorodzinnym Ołbin House, należy zapłacić 4900 zł za metr kwadratowy. To o 500 zł mniej od limitów przewidzianych dla Wrocławia przez ministerstwo.

Na rynku wtórnym mieszkań, spełniających obecnie proponowane warunki, jest więcej. Dla przykładu za 4460 zł od metra można kupić 56 metrowy lokal w kamienicy na Śródmieściu. Dopłata państwa wyniosłaby 22 tys. zł. Inna oferta to mieszkanie w bloku na Fabrycznej. Cena metra kwadratowego lokalu o powierzchni 62 m kw. wynosi 4193 zł. Rząd dołożyłby do takiego zakupu – oczywiście pod warunkiem uwzględnienia w programie także rynku wtórnego – nieco ponad 20 tys. zł.

W Gdańsku, gdzie limit ceny metra kwadratowego określono na 5277 zł, możemy wreszcie znaleźć oferty z rynku pierwotnego, które spełniają wymogi programu. Na osiedlu Gdańsk – Kowale do kupienia jest 41 – metrowe mieszkanie za 192 tys. zł, co daje 4700 zł za metr kwadratowy. Do takiego lokum państwo dopłaciłoby 19 tys. zł.

Na gdańskim rynku wtórnym ofert mieszczących się w aktualnym limicie znajdziemy oczywiście więcej. Za 4500 zł za metr klient zakupi 2 – pokojowe, 43 – metrowe mieszkanie w bloku. Lokal w dobrym stanie technicznym, cena całości to 195 tys. zł. Jeszcze mniej – bo 4200 zł od metra, trzeba dać za mieszkanie przy ul. Gabrysiak. Lokal ma 54 mkw. I 3 pokoje. Stan techniczny oceniono na standardowy.

W Krakowie proponowany limit ceny metra kwadratowego dla mieszkania nowego to 4444 zł. Tu – podobnie jak w przypadku, innych dużych miast, wśród ofert WGN, nie ma żadnej, która spełniałaby ten wymóg. „Najbliżej” pod tym względem ma małe, dwupokojowe mieszkanie w dzielnicy Czyżyny. 36 m kw. można kupić za 171 tys. zł, co daje 4750 zł za metr kwadratowy, czyli o 300 zł więcej od limitu proponowanego przez państwo.
Co ciekawe, takiego limitu nie spełniają także mieszkania z krakowskiego rynku wtórnego. Najtańsze – są o kilkaset złotych droższe od górnej granicy cenowej, aktualnie proponowanej. Przykładowo: za 4895 zł od metra można kupić 48 –metrowe, dwupokojowe mieszkanie w dzielnicy Podgórze. Lokal mieści się na ostatnim piętrze w bloku, jest po remoncie.

Poznański rynek mieszkań pierwotnych, na przykładzie ofert WGN, również nie spełnia obecnych kryteriów programu Mieszkanie dla Młodych. Limit ceny metra określono na 4900 zł. Różnice jednak często bywają  minimalne.

Dla przykładu – za 5000 zł od metra na sprzedaż wystawione jest 68 metrowe mieszkanie w dzielnicy Naramowice. W tej samej lokalizacji, za 4985 zł do kupienia jest lokal o powierzchni 40 m kw. Państwo dopłaciłoby do takiej nieruchomości niecałe 20 tys. zł.
Na rynku wtórnym w Poznaniu, gdyby takie limity funkcjonowały dla mieszkań używanych oraz gdyby je również uwzględniono w programie, można by ze wsparciem państwa kupić choćby mieszkanie 53 metrowe w dzielnicy Grunwald. Cena metra kwadratowego w bloku z cegły, wynosi niecałe 4100 zł.
Inna, przykładowa oferta, to mieszkanie w kamienicy, w centrum Poznania, przy ul. Strusia. Mieszkanie jest po remoncie. Cena 52 metrów kwadratowych, to 225 tys. zł, czyli 4326 zł za metr.

Generalnie, przegląd aktualnych ofert z rynku pierwotnego w dużych miastach wydaje się wskazywać, że limity ceny metra kwadratowego ustalone dla programu Mieszkanie dla Młodych są obecnie za wysokie. Tego typu ofert jest bardzo mało. Oczywiście, możemy mieć nadzieję, że do czasu wejścia w życie programu zmienią się także limity oraz, że pomocą państwa będzie również objęty rynek wtórny.
Na pewno program Mieszkanie dla Młodych jest – z punktu widzenia kupujących – potrzebny (choć mniej atrakcyjny od Rodziny na Swoim), zwłaszcza, że już w przyszłym roku wejdzie w życie tzw. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, nakładająca na kredytobiorców obowiązkowe posiadanie wkładu własnego, w przypadku kupowanej nieruchomości. W 2014 roku taki wkład miałby minimalnie wynieść 5 proc. wartości nieruchomości i rósłby stopniowo do 20 proc. w roku 2017.


Marcin Moneta
Dział Analiz WGN