Czy opłaca się, zamiast kupna własnego lokum w wielkim mieście, wybrać mieszkanie w mniejszej miejscowości, zapłacić mniej i zdecydować się na dojazd do pracy do metropolii? Takie pytanie zadaje sobie niejeden kupujący. Porównaliśmy, jakie są różnice w cenie metra kwadratowego lokalu w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku oraz w mniejszych miejscowościach na Mazowszu, w Małopolsce, na Dolnym Śląsku i na Pomorzu.
Przyjęliśmy, że porównamy ceny mieszkań w segmencie popularnym, o metrażach najczęściej poszukiwanych przez kupujących. Z danych rynkowych wynika, że przeciętny Polak, który przymierza się do kupna „własnego M”, poszukuje lokalu o dwóch bądź trzech pokojach o powierzchni od 40 do 60 m kw.

Obecnie średnie, ofertowe ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym w stolicach województw (na podstawie danych z analizy kwartalnej NBP) kształtują się następująco: w Warszawie wynosi ona 8600 zł, w Krakowie 6400 zł, we Wrocławiu 5959, w Gdańsku 6278, w Poznaniu – 5422. Należy jednak pamiętać, że jest to zestawienie cen ofertowych, które bardzo się różnią od ostatecznych cen transakcyjnych, a do średniej „uwzględniane” są także stawki za mieszkania o podwyższonym standardzie. 
Jak kształtują się ceny wybranych ofert na przykładzie WGN? Przegląd aktualnych ofert może doprowadzić do zaskakujących wniosków. Otóż niekoniecznie mieszkanie na tzw. prowincji musi z założenia być dużo tańsze, często różnice są niewielkie. Z takim zjawiskiem mamy do czynienia na Mazowszu.

Dla przykładu: 42 metrowe mieszkanie na sprzedaż na warszawskich Bielanach, w bloku z 1973 roku można kupić za 280 tys. zł. W tej samej cenie jest mieszkanie większe o zaledwie 6 m kw. w Ożarowie. Również chodzi o lokal w bloku z wielkiej płyty.
W zdecydowanej większości przypadków jednak różnice cenowe są wyraźnie widoczne. Za 255 tys. zł można kupić 60 metrowe mieszkanie w bloku, w miejscowości Ząbki. Lokal o podobnym metrażu, ale do remontu, również w bloku w samej stolicy można kupić za 70 tys. więcej. Na tyle wycenił oferent mieszkanie w dzielnicy Białołęka. Różnica w cenie metra kwadratowego wynosi więc (5300 – 4200) ponad 1000 zł.
Podobne różnice cenowe dostrzegalne są na rynku pierwotnym. Za 321 zł do kupienia jest nowe, 60 metrowe mieszkanie w miejscowości Ząbki, pod Warszawą. Lokal ma 3 pokoje. W samej Warszawie, za te pieniądze kupimy mieszkanie dwupokojowe, 47 – metrowe, na Bielanach. Tu różnica w cenie metra kwadratowego wynosi 1300 zł.

Zdarzają się jednak różnice zdecydowanie większe. Dwupokojowe 62 – metrowe mieszkanie na rynku wtórnym, w bloku, w warszawskiej dzielnicy Gocław jest do kupienia za 415 tys. zł. 115 tys. zł  mniej trzeba wydać na nowsze (2000 rok) mieszkanie 66 – metrowe, w bardzo dobrym stanie, w kamienicy w centrum Serocka. Różnica w cenie metra kwadratowego między stolicą a mniejszą miejscowością w tym przypadku wynosi aż 2100 zł.
W Krakowie i Małopolsce dysproporcje są jeszcze większe. W miejscowości Libiąż, oddalonej od Krakowa o 50 km, 40 metrowe mieszkanie na rynku pierwotnym można kupić już za 100 tys. zł, to daje cenę metra kw. wynoszącą  2500 zł. W Krakowie, dla porównania, za nieco mniejsze 36 – metrowe mieszkanie na rynku pierwotnym (dzielnica Czyżyny) trzeba zapłacić 186 tys. zł. W tym przypadku cena metra kwadratowego w Krakowie jest większa aż o 100 proc., czyli o 2500 zł.

Ceny ofertowe na rynku wtórnym, poza wielkim miastem, bywają niewiarygodnie wręcz konkurencyjne. Dla przykładu – w Tarnowie można kupić 60 – metrowe mieszkanie w bloku (mieszkanie do remontu) za 119 tys. zł, czyli niecałe 2 tys. zł za metr kwadratowy. W przypadku Krakowa takie stawki są nierealne. Podobne metrażowo mieszkanie (58 m kw.), również do odświeżenia, w dzielnicy Zwierzyniec jest blisko 4 razy droższe! Oferent chce za ten lokal 435 tys. zł.

Jeśli odpowiadałoby nam życie 48 km od Krakowa, w miejscowości Chrzanów, za 130 tys. zł możemy kupić 41 – metrowe mieszkanie na osiedlu Północ. To daje około 3 tys. zł za metr kwadratowy. W Krakowie najtańsze (wśród ofert WGN) podobne metrażowo mieszkania są droższe o 2 tys. zł. Dla przykładu za 5100 zł za metr kwadratowy można kupić lokum w dzielnicy Prądnik Biały. Mieszkanie o powierzchni 46 m kw. oferent wycenił na 240 tys. zł.
W przypadku Wrocławia i Dolnego Śląska również dysproporcje między prowincją a aglomeracją są ogromne. 46 metrowe mieszkanie, w dobrym stanie w miejscowości Trzebień (w powiecie bolesławieckim) można kupić już za 69 tys. zł. To daje niewiarygodnie wręcz niską stawkę – 1500 zł za metr kwadratowy. We Wrocławiu najtańsze mieszkania o podobnym metrażu są 3 krotnie droższe. Za 35 metrowe mieszkanie w bloku, na rynku wtórnym, w dzielnicy Fabryczna, trzeba zapłacić 229 tys. zł. Budynek pochodzi z 1980 roku.

O potężnej dysproporcji cen może świadczyć choćby fakt, że 3 pokojowe mieszkanie na prowincji można kupić za połowę ceny, jaką trzeba by zapłacić za najtańszą kawalerkę we Wrocławiu. W miejscowości Świętoszów za 89 tys. zł można kupić 3 – pokojowe ( 64 m kw.) mieszkanie, po generalnym remoncie. W takiej cenie nie ma mieszkań we Wrocławiu. Za 160 – 180 tys. zł do kupienia są najtańsze kawalerki w stolicy Dolnego  Śląska.
W przypadku Gdańska i Pomorza zjawisko różnic cenowych jest również widoczne wyraźnie.  180 tys. zł kosztuje, dla przykładu, 117 – metrowe mieszkanie w Malborku. Cena metra to 1500 zł. Mieszkanie w kamienicy, jak informuje oferent w stanie ogólnym standardowym.
Taką ofertę możemy potraktować jako okazjonalną, ale nie zmienia to ogólnego obrazu. Ceny w mniejszych miejscowościach są dużo niższe. Za 100 tys. zł można kupić mieszkanie o powierzchni 55 metrów, w stanie dobrym, pod Inowrocławiem.
„Mieszkanie w idealnym stanie, po generalnym remoncie, nie wymaga dodatkowych nakładów finansowych. Nowe okna PCV” – informuje oferent. Podobne powierzchniowo mieszkanie, w budynku z 1950, lokal w dobrym stanie, po remoncie jest do kupienia w Gdańsku za 230 tys. zł. Na tyle wycenił oferent lokal 56 – metrowy przy ulicy Lenartowicza.

Trzeba jednak zauważyć, że dysproporcje w stawkach za metr kwadratowy się zmniejszają w przypadku miejscowości położonych blisko wielkiego miasta. Na przykład w Pruszczu Gdańskim (10 km od Gdańska) na rynku wtórnym do kupienia jest 63 – metrowe mieszkanie, 3 – pokojowe. Cena to 320 tys. zł, czyli za 5 tys. zł za metr kwadratowy. Dokładnie tyle samo trzeba zapłacić za również 63 metrowe mieszkanie w gdańskiej dzielnicy Zabornia.
Jeśli chodzi o rynek pierwotny: w Pruszczu Gdańskim za nowe 63 metrowe mieszkanie deweloper chce 253 tys. zł.  Nieco mniejsze mieszkanie na gdańskim Wrzeszczu ( 60 m kw.) jest jednak o 130 tys. zł droższe. Tu różnica w cenie za metr jest wyraźna, bo wynosi około 2 tys. zł.

Podsumowując: w przypadku analizowanych dużych miast oraz miejscowości mniejszych w 4 województwach, najmniejsze dysproporcje między aglomeracją a małym miastem są na Mazowszu. W przypadku pozostałych regionów kształtują się one podobnie. Na tzw. prowincji łatwiej „ustrzelić” mieszkanie w dobrym standardzie i w bardzo dobrej cenie. Różnice między dużym miastem a mniejszymi miejscowościami kształtują się w przedziale 1000 – 2000 zł za metr kwadratowy, choć zdarzają się też dysproporcje znacznie większe, ze stawkami różniącymi się od siebie nawet o 100 proc. Te dysproporcje zmniejszają się, im bliżej do dużego miasta.

Analizując same ceny mieszkań można powiedzieć, że wybór lokalu na prowincji jest bardzo atrakcyjny. Należy jednak pamiętać o innych, niemierzalnych uwarunkowaniach takich jak możliwość znalezienia dobrej pracy, jakość obsługi medycznej, usług itp., które sprawiają, że taki wybór należy gruntownie przeanalizować.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN