Stawki ofertowe domów i willi często różnią się od transakcyjnych nawet o kilkadziesiąt procent. Słabszy popyt na domy wynika z kilku podstawowych faktów: dużej gotówki, którą trzeba wyłożyć na zakup, wynikającej ze, z reguły, dużego metrażu nieruchomości, oraz często wysokich, późniejszych kosztów utrzymania tejże. Jak wygląda ten segment rynku? Sprawdziliśmy na przykładzie województw: mazowieckiego, wielkopolskiego, dolnośląskiego i lubelskiego. Przeanalizowaliśmy też ceny w tzw. segmencie premium w przypadku domów – czyli willi.

Na początek więc definicja – willa rozumiemy dom wolnostojący, o wyższym niż przeciętny metrażu, często w budynku zabytkowym, z ogrodem i więcej niż jedną kondygnacją.

Ceny metra kwadratowego domu plasują się z reguły niżej niż w przypadku mieszkań. Przyjmuje się, że za metr obecnie można zapłacić 3 – 3,5 tys. zł. Nawet w lokalizacjach uważanych za drogie, w dużych miastach, ceny są zdecydowanie niższe niż w przypadku mieszkań.

Przykład (na podstawie ofert WGN) to Warszawa – na rynku pierwotnym do kupienia jest dom w dzielnicy Wawer o powierzchni 280 m kw., na działce 750 – metrowej, w stanie deweloperskim. Oferent chce sprzedać nieruchomość za milion 200 tys. zł, co daje nieco ponad 4 tys. zł za m kw.

Na mazowieckim rynku wtórnym dom wolnostojący można kupić już za 200 tys. zł. Na tyle wycenia oferent nieruchomość o powierzchni 80 m kw., w miejscowości Dyszobaba. Dom z 2000 roku leży na zadbanej działce o powierzchni 1447 m kw. Cena za metr kwadratowy samej nieruchomości mieszkalnej wynosi więc 2500 zł za m kw.

Oczywiście, znajdziemy też oferty dużo droższe, oprócz samego standardu nieruchomości, liczy się tez dobra lokalizacja. W przypadku Mazowsza często jest to bliskość Warszawy. Jeśli chcemy mieszkać w cichej i spokojnej okolicy, ale zaledwie 15 km od stolicy, za 550 tys. zł możemy kupić dom wraz z działką w Józefowie. Nieruchomość ma 126 m kw., wykończona w wysokim standardzie. To daje stawkę za metr wynoszącą 4300 zł.

Zdarzają się też nieruchomości ekskluzywne, których ceny są wielokrotnie wyższe od średniej rynkowej. Aż ponad 12 tys. zł za m kw. trzeba zapłacić za metr kwadratowy domu w miejscowości Graniczna, w gminie Piaseczno. Jak informuje oferent nieruchomość ma cechy rezydencji, leży na działce o powierzchni 2880 m kw. Sam budynek ma 3 kondygnacje, 6 pokoi, w skład wchodzi także oranżeria, poddaszem, które można wykorzystać na salon gier/ relaksu, na działce jest też drugi budynek służbowy z łazienką i garażem, stoi również altana o powierzchni 20 m kw.

Na Dolnym Śląsku jeśli nie zależy nam na bliskości dużych miast i pragniemy uciec od hałasu, być może warto się zastanowić nad kupnem domu na rynku wtórnym w gminach górskich, bądź położonych na terenach bogatych w parki krajobrazowe. Takich ofert jest zaskakująco dużo.

Dla przykładu – dom do remontu w malowniczej gminie Przemków w sąsiedztwie Przemkowskiego Parku Krajobrazowego możemy kupić już za 60 tys. zł. Chodzi o nieruchomość o powierzchni 90 m kw. do generalnego remontu.

Z kolei jeśli od równin lubimy góry, za 125 tys. zł kupimy dom parterowy niedaleko Wambierzyc i tamtejszego malowniczego sanktuarium. Dom parterowy ma powierzchnię 60 m kw., leży na działce o powierzchni 2000 m kw. Cena metra nieruchomości wynosi nieco ponad 2 tys. zł.

Pozostając w Kotlinie Kłodzkiej – w tej samej cenie można kupić dwukrotnie większą nieruchomość w okolicach Barda Śląskiego. Dom o powierzchni 120 m kw. jest do remontu. Cena – 120 tys. zł.

Jeśli chodzi o stolicę regionu, ceny są zdecydowanie wyższe niż w rejonach oddalonych od dużego miasta. Najtaniej dom wolnostojący na rynku wtórnym we Wrocławiu kupimy za 249 tys. zł (wśród ofert WGN). Na tyle sprzedający wycenił budynek z 1939 roku na Psim Polu. Metraż wynosi 85 m kw. Mieszkanie jest do remontu.

Z kolei, jeśli szukamy naprawdę dużych metrażów, wśród najdroższych wrocławskich ofert można znaleźć dom w dzielnicy Fabryczna, z basenem o powierzchni ponad 300 m kw., na działce 2100 m kw. Nieruchomość została wystawiona do sprzedaży za 1,5 mln zł.

W Wielkopolsce także domy w granicach bądź w sąsiedztwie Poznania zyskują najwyższe ceny. Za dom 300 metrowy na Umultowie trzeba zapłacić 1,6 mln zł. Jeśli zadowoli nas mniejszy metraż – możemy zakupić dom na Nowym Mieście, powierzchnia to 135 m kw. Cena: 649 tys. zł.

Jak kształtują się ceny domów w przypadku tzw. ściany wschodniej? Na Lubelszczyźnie za 85 m kw. domu w okolicy malowniczo położonej miejscowości Horodło trzeba zapłacić 135 tys. zł. Dom nie ma kanalizacji, za to leży na działce o powierzchni 1 ha.

W samym Lublinie ceny nie różnią się bardzo od stawek w przypadku innych analizowanych przez nas miast. Dla przykładu: za dom jednorodzinny o powierzchni 137 m kw. na osiedlu Lipniak należy zapłacić 460 tys. zł. Budynek leży na 450 metrowej działce.

Przegląd ofert w przypadku rynku willi upewnia nas, że ten segment rynku jest słabo rozwinięty. Tego typu ofert jest bardzo mało. Może to wynikać z tego, że klasyfikacja nieruchomości jako „willa” ciągle nastręcza w naszym kraju sporo problemów, wynikających z braku tradycji budowania tego typu obiektów. To też może powodować różnego rodzaju nieporozumienia.

W ramach WGN, znajdziemy jedynie 35 ofert sprzedaży w tym segmencie, dotyczących zresztą całej Polski. Jakie więc nieruchomości wystawiają na sprzedaż oferenci pod szyldem „willa”? Analizując ogłoszenia szybko przekonujemy się, że bardzo różne.

Dla przykładu: jako willę/ rezydencję sprzedający wystawia ofertę dotyczącą dawnego budynku szkoły niedaleko Olecka w województwie warmińsko – mazurskim. Obiekt pochodzi z 1940 roku. Na parterze znajdują się pomieszczenia, które kiedyś były klasami szkolnymi, a na górze mieszkania dla ówczesnych nauczycieli. Budynek jest ogrzewany piecami kaflowymi, ma dostęp do wody, ale nie ma instalacji wodno – kanalizacyjnej. Powierzchnia obiektu to 300 m kw. Cena – 199 tys. zł.

Wśród ofert sprzedaży willi i rezydencji nie mało jest budynków obecnie zrujnowanych, które kiedyś – zazwyczaj przed wojną – taką funkcję pełniły. I tak np. za 850 tys. zł można kupić blisko 900 metrową willę na Pomorzu, w gminie Kobylnica. Budynek leży na dużej 4 hektarowej działce, jest do całkowitego remontu. Pochodzi z połowy XIX wieku.

Jeśli szukamy niekoniecznie zabytków do restaurowania, tylko nowych realizacji, trzeba się liczyć z wyłożeniem naprawdę sporej gotówki. Dla przykładu; 250 metrowa willa na Pomorzu, na 2,4 hektarowej działce wraz z drugim domem mieszkalnym kosztuje mln 290 tys. zł.

Jeśli ktoś szuka rezydencji na miarę dawnych magnatów, może natomiast zainteresować go willa o powierzchni 500 m kw. w Bożniewicach, w zachodniopomorskim. Nieruchomość leży w 2 hektarowym parku. Cena to ponad 2 mln zł.

Podsumowując: przegląd ofert sprzedaży domów potwierdza tendencję spadku cen w tym segmencie nieruchomości, te są zdecydowanie niższe niż w przypadku cen mieszkań, a do tego jak wynika z analiz, ceny transakcyjne w przypadku domów mocno, bo nawet o kilkadziesiąt procent różnią się od ofertowych. Drogie lokalizacje to okolice dużych miast zapewniające z jednej strony wygodę i ciszę, a z drugiej dobry dojazd do metropolii oraz domy położone w bardzo atrakcyjnej okolicy pod względem przyrody – góry, jeziora, lasy. Średnie ceny obecnie rozkładają się w przedziale 3 -3, 5 tys. zł. za m kw.

Jeśli chodzi o wille – ten rynek jest u nas jeszcze za słabo rozwinięty, by poddawać go gruntownemu badaniu. Na rynku wtórnym pod szyldem willi sprzedaje się bardzo zróżnicowane nieruchomości, o różnym wieku, przeznaczeniu i różnym stanie technicznym.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN