Po słabszym ubiegłym roku, zapowiada się, że rok 2013 może być rekordowym, na przestrzeni ostatnich kilku lat pod względem wielkości nowych powierzchni handlowo – usługowych, które pojawią się na rynku. Szacuje się, że w ciągu całego roku oddanych zostanie nawet ponad pół mln metrów kwadratowych, w nowych inwestycjach w tym segmencie nieruchomości. Jeśli wszystkie plany zostaną zrealizowane, będzie to największa podaż od 2009 roku. Do tej pory przybyło już ponad 130 tys. metrów kwadratowych powierzchni handlowo – usługowych, głównie w nowych bądź rozbudowanych galeriach handlowych.

Do połowy roku inwestorzy zrealizowali kilka projektów, dzięki którym istotnie przybyło nowych powierzchni na rynku wynajmu miejsc handlowo – usługowych. Chodzi o takie realizacje jak galeria i park handlowy Europa Centralna w Gliwicach (67 tys. m kw.), Factory Annopol w Warszawie (19.7 tys. m kw.), Galeria MM w Poznaniu (ponad 10 tys. m kw.), czy też Galeria Veneda w Łomży (16 tys. m kw.).
W realizacji są równolegle inne duże inwestycje, które znacznie wpłyną na podaż powierzchni handlowo – usługowych. Chodzi m.in. o Galerię Bronowicką w Krakowie, Poznań City Center, czy też rozbudowę centrum handlowego Wzgórze w Gdyni.
Szacuje się, że obecnie całkowita podaż powierzchni handlowo – usługowych w naszym kraju wynosi ponad 9 mln m kw. Z tego 90 proc. to powierzchnie w galeriach i centrach handlowych. Około 40 proc. całej powierzchni handlowo – usługowej przypada na duże miasta i aglomeracje, należy jednak zaznaczyć, że znacznie zwiększa się wolumen tego typu nieruchomości w miastach małych i średniej wielkości. Przykład nowych realizacji, to choćby wymieniona powyżej galeria handlowa z Łomży. Zauważa się też zdecydowany wzrost tego typu inwestycji we wschodnich województwach kraju – Podlaskim i Lubelskim. Ponad 20 proc. planowanych powierzchni handlowych w 2013 roku dotyczy właśnie tych regionów.
Wszystko więc wskazuje na to, że mimo zastoju w handlu detalicznym i zdecydowanie gorszej koniunktury, rok 2013 będzie jednym z lepszych na rynku powierzchni handlowo – usługowych. O tym, że mimo optymalizacji działalności, spowodowanej kryzysem gospodarczym, przez duże sieci handlowe, na rynku cały czas jest zapotrzebowanie na nowe powierzchnie, świadczy niski poziom pustostanów w galeriach i centrach handlowych. Jednocześnie na rynku są pozytywne sygnały, takie jak debiuty nowych marek modowych w Polsce, takich jak Sinsay czy Holister.

Analiza rynku pokazuje, że – jeśli chodzi o nowoczesne galerie handlowe, pustostany  nie przekraczają 5 proc. całkowitej powierzchni handlowej. Najwyższy, wśród dużych aglomeracji w Polsce, poziom pustostanów dotyczy Trójmiasta i Krakowa, gdzie wynosi on nieco ponad 4 proc., między 2 a 3 proc. waha się powierzchnia pustostanów w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu, natomiast około 2 bądź nieco ponad 2 proc. wynosi w aglomeracji katowickiej i w Łodzi.

Największym w Polsce rynkiem pod względem całkowitej, nowoczesnej powierzchni handlowo – usługowej jest oczywiście Warszawa (ponad 1,35 mln m kw.). Tam też czynsze za lokale w segmencie prime, czyli około 100 metrowe w bardzo dobrych lokalizacjach, są największe i kształtują się na poziomie 70 - 80 euro za m kw.
Drugim w Polsce, pod względem całkowitej podaży powierzchni na wynajem w galeriach i centrach handlowych jest rynek górnośląski, aglomeracja katowicka. Wg szacunków na tej rejon przypada ponad 950 tys. m kw. powierzchni handlowo – usługowej i to właśnie Górnego Śląska dotyczy największa liczba nowych inwestycji (Gliwice, Katowice). Ceny w segmencie prime kształtują się na poziomie około 40  - 50 euro za metr kwadratowy.
Z kolei największym rynkiem pod względem nasycenia powierzchnią handlowo – usługową w przeliczeniu na liczbę mieszkańców jest Wrocław. Wg szacunków w stolicy Dolnego Śląska na 1000 mieszkańców przypadają 720 m kw. powierzchni w galeriach i centrach handlowych. Całkowita przestrzeń handlowo – usługowa wynosi ponad 560 tys. m kw. Ceny wynajmu w najlepszych lokalizacjach wynoszą  od 50 do 60 euro miesięcznie za metr kwadratowy.
W Poznaniu podaż przestrzeni handlowo – usługowych wynosi nieco ponad 520 tys. m kw. W tym roku dojdą do tego, wspomniane powyżej nowe realizacje. Ceny wynajmu w segmencie prime wynoszą około 40 euro za metr kwadratowy powierzchni.
Kraków dysponuje obecnie około 490 tys.  m kw. powierzchni handlowo – usługowych na wynajem. W tym roku podaż się zwiększy o realizowaną obecnie galerię handlową Bronowice. Czynsze w segmencie prime, podobnie jak we Wrocławiu, kształtują się w przedziale 40 – 50 euro za metr kwadratowy.
Łódź, miasto słynące z bardzo ciekawych realizacji architektonicznych dla handlu (Manufaktura) dysponuje obecnie 505 tys. m kw. przestrzeni na wynajem. Ceny wynoszą 40 – 45 euro za metr kwadratowy.
Badanie rynku wynajmu musi też uwzględniać istotny segment powierzchni handlowych, czyli lokalizacje na głównych ulicach dużych miast. W Europie Zachodniej tego typu lokalizacje cieszą się od wielu lat ogromnym zainteresowaniem najemców oraz wysokimi uzyskiwanymi cenami. W Polsce rynek wynajmu na głównych ulicach nie jest aż tak bardzo rozwinięty, jednak obserwuje się zainteresowanie takimi lokalizacjami ze strony dużych i znanych sieci odzieżowych (m.in. H&M).

Najdroższa w Polsce pod względem cen najmu powierzchni handlowo – usługowej jest Nowy Świat w Warszawie, gdzie ceny najmu metra kwadratowego powierzchni sięgają 85 euro miesięcznie. W stolicy jest jeszcze kilka innych ulic handlowych z wysokimi stawkami czynszów. Niewiele mniej, bo około 80 euro za metr kw. trzeba zapłacić za wynajem lokalu przy ul. Floriańskiej w Krakowie.
W Poznaniu, najdroższą ulicą pod względem czynszów, jest Półwiejska ze stawkami oscylującymi na poziomie 60 euro za m kw. miesięcznie. W tej samej cenie można wynająć lokal na najdroższej ulicy handlowej Katowic, czyli 3 Maja.
Z kolei około 45 euro miesięcznie za metr kwadratowy powierzchni należy zapłacić na ulicy Świdnickiej we Wrocławiu. Około 30 euro miesięcznie kosztuje wynajem powierzchni na głównej ulicy Łodzi, czyli Piotrkowskiej. Dwie ostatnie lokalizacje mocno staniały pod względem cen  wynajmu na przestrzeni ostatnich dwóch lat. W przypadku Świdnickiej we Wrocławiu jest to spadek o blisko 5 proc., w przypadku Piotrkowskiej o ponad 7.  W pozostałych lokalizacjach stawki wynajmu się nie zmieniły.

Jeśli chodzi o ceny ofertowe najmu powierzchni na rynku wtórnym, na podstawie ofert z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, obserwujemy zjawiska pokrywające się  z ogólnymi trendami. Najdroższe są lokale w prestiżowych miejscach i atrakcyjnych budynkach, w dużych miastach. Im dalej od centrum, im gorszej jakości budynek, im mniejsza miejscowość – tym, oczywiście, taniej. Ceny, w przeliczeniu na metr kwadratowy, spadają także wraz z wynajmem większej powierzchni. Im większy lokal, tym taniej za metr.
Przykład najdroższej oferty zamieszczonej we Wrocławskiej Giełdzie Nieruchomości to obiekt w zabytkowej kamienicy na Długim Targu w Gdańsku.  Cena miesięcznego najmu to 200 zł / m2 brutto za 163 metrowy lokal.
Dla przykładu – duży lokal w samym centrum Torunia, w atrakcyjnej lokalizacji, jest 10 krotnie tańszy w przeliczeniu na metr kwadratowy. Obiekt o powierzchni 1800 m kw. można wynająć miesięcznie za 39 tys. zł, co daje około 22 zł za metr kwadratowy.

Podsumowując: mimo zastoju w handlu detalicznym i słabszych wyników sprzedaży, nie ma to większego przełożenia na podaż powierzchni handlowych. Nowe powierzchnie cały czas są dostarczane na rynek. Nie widać też znacznej przeceny w stawkach wynajmu. Należy się jednak spodziewać, że te mogą nieznacznie się zmniejszyć, na pewno jednak nie będą to wyraźne spadki, gdyż, wobec niskiego poziomu pustostanów, nadal jest wyraźny popyt na nowe powierzchnie handlowo – usługowe.

Marcin Moneta
Analityk Rynku WGN