Ustawa ta zmienia dotychczasowe regulacje dotyczące między innymi świadczenia usług i wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości. Wprowadzone zmiany obowiązywać będą od dnia 1 stycznia 2014r.
Poniżej przedstawiono zakres wprowadzonych zmian w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Następnie, pod tekstem prawnym, przedstawiono krótkie omówienie zmian.
Zapisy ustawy, które będą obowiązywać od 1 stycznia 2014 r. zostały wyróżnione boldem. Pozostałe zapisy utracą moc obowiązującą z powyższym dniem.

Rozdział 2
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Art. 179.
1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
2. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
3. Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
4. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami” podlega ochronie prawnej.
5. Podmiot prowadzący działalność, o której mowa w ust. 3, w kilku miejscach lub oddziałach zapewnia, aby w każdym z tych miejsc czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami były wykonywane wyłącznie przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

Powyższy artykuł został uchylony w całości. Oznacza to likwidację licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zniesienie wymogów wykształcenia, studiów podyplomowych i praktyki zawodowej w zakresie pośrednictwa nieruchomości. Od 1 stycznia 2014r., wystarczające do uzyskania wpisu do rejestru będzie: posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych i niekaralność za ściśle określony katalog przestępstw, tj. za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, za przestępstwo przeciwko mieniu, za przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe.

Art. 180.
1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1–3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.
2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosu-je się odpowiednio.
4. Przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami lub podmiot prowadzący działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi wynagrodzenia.
5. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
6. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.
7. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:
1) prowadząc działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nie-ruchomościami, lub
2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
8. (uchylony).
Powyższy artykuł także został uchylony niemal w całości, poza częściowym pozostawieniem w mocy zapisów z ust. 3 – utrzymany w mocy fragment wyróżniono poprzez pogrubienie. Od 1 stycznia 2014r. zniesione zostały więc niemal wszystkie wymogi co do treści umowy pośrednictwa, która może być kształtowana dowolnie, oczywiście  granicach określonych przez przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Nadal jednak podstawowych o koniecznym wymogiem jest to, by umowa miała formę pisemną. Brak dochowania tej formy skutkować będzie jej nieważnością.
W praktyce zakres zmian po 1 stycznia 2014r. nie powinien być znaczny. Nadal bowiem umowa – dla bezpieczeństwa Klienta i Pośrednika – powinna precyzować wzajemne świadczenia obu stron: to co powinien wykonać Pośrednik i jakie są obowiązki Klienta. Zakres czynności pośrednictwa będzie przy tym obligatoryjnym elementem tego typu umowy. Umowa nadal powinna także dokładnie wyznaczać, kiedy, w jakiej wysokości i na jakich warunkach Pośrednik otrzyma swoje wynagrodzenie. Brak takich zapisów mógłby bowiem prowadzić do niepewności, a nawet konfliktów między stronami. W razie ewentualnego sporu sądowego z Klientem, niezwykle trudne (a czasem wręcz niemożliwe) stałoby się udowodnienie warunków, na których ostatecznie zawarta została umowa pośrednictwa.
Od 1 stycznia 2014r. nie zmieni się również to, że wszystkie umowy zawierane z konsumentami (także umowy pośrednictwa) nadal podlegać będą kontroli pod kątem stosowania w nich klauzul abuzywnych. Zakaz stosowania klauzul abuzywnych wynika bowiem z przepisów kodeksu cywilnego, a te nie ulegają żadnej zmianie. Pośrednicy nadal mogą więc być kontrolowani przez UOKiK czy inne organizacje zajmujące się ochroną praw konsumentów.
Jeżeli chodzi natomiast o umowy zawarte przed datą 1 stycznia 2014r., to pozostaną one wiążące i nie będzie konieczności wprowadzania w ich treści żadnych zmian. Ustawa deregulacyjna nie wprowadziła bowiem żadnych nowych zapisów, które powinny znaleźć się w umowie pośrednictwa.

Art. 181.
1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.
2. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.
3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i 1a. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań, a także sposoby uznawania ubezpieczeń i gwarancji zawodowych wydanych w państwach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej.
5. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
6. Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) rejestrach osób, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt 2 oraz prawa odrębnej własności lokalu;
7) ewidencji ludności;
8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

Art. 182.
1. Licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyższe wykształcenie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
2. Obowiązek, o którym mowa w ust. 1 pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
2a. Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.
3. Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami po spełnieniu warunków wymienionych w ust. 1 oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

Art. 183.
1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności zawodowej.
2. Wobec pośrednika mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:
1) upomnienie;
2) nagana;
3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 3 miesięcy do 1 roku;
4) (uchylony);
4a) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie;
5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.
2a. (uchylony).
2b. (uchylony).
3. Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku:
1) utraty zdolności do czynności prawnych;
2) skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 182 ust. 1 pkt 2;
3) sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami;
4) sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
4. (uchylony).
5. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, pozbawienie licencji zawodowej następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona licencji zawodowej jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
W całości uchylone zostały artykułu 182 i 183, a z artykułu 181 pozostał tylko ust. 3 (zmieniony) oraz ust. 4.
Uchylenie powyższych artykułów ma bardzo zasadnicze znaczenie dla wykonywania czynności pośrednictwa, prowadzenia biur nieruchomości oraz odpowiedzialności Pośrednika.
Od 1 stycznia 2014r. nie będzie już bowiem funkcjonowała odpowiedzialność zawodowa podmiotów, wykonujących czynności pośrednictwa. Jedyną odpowiedzialnością będzie ogólna odpowiedzialność cywilna, uregulowana w przepisach kodeksu cywilnego. Klient nie będzie się mógł już zatem poskarżyć na Pośrednika do organizacji samorządowych, ale będzie musiał dochodzić swoich praw w sądzie, w drodze procesu cywilnego.
Osoby wykonujące czynności pośrednictwa nie będą już obowiązywać standardy zawodowe, w tym obowiązek szkolenia w wymiarze minimum 24 godzin szkoleniowych w roku. Jedynymi regułami normującymi sposób wykonywania czynności pośrednictwa będą więc ogólne przepisy o wykonaniu zobowiązań zawarte w kodeksie cywilnym oraz zapisu umowy pośrednictwa. Szczególnie te zapisy – jak można się spodziewać – spowodują znaczną różnicę w jakości świadczonych usług przez małe biura nieruchomości w porównaniu do biur większych oraz sieci biur. Tylko większe podmioty stać będzie bowiem na przeprowadzanie dobrowolnych już szkoleń i systematyczne podnoszenie kwalifikacji.

 Marta Kawecka
Dział Prawny WGN