Biura WGN
CENTRALA WGN
Wycena nieruchomości do sprzedaży
Rzetelna wycena nieruchomości jest bardzo ważnym elementem działalności każdego agenta. Powinien odznaczać go profesjonalizm, rzetelność i uczciwość. Agenci często ulegają pokusie która powoduje, że aby otrzymać nieruchomości do sprzedaży, agent zawyża realną wartość danego obiektu. Jest to grzech numer jeden w zawodzie pośrednika nieruchomości, który może odbić się nie tylko na trudności w sprzedaży danej nieruchomości, ale także na późniejszej karierze zawodowej danego agenta.
Obiekty z zawyżonymi cenami nie tylko pozostają dłużej na rynku, ale również - jeżeli są sprzedawane - to na ogół ich cena sprzedaży jest niższy niż rynkowa, ze względu na zbyt długi okres oczekiwania na kupca. W polskich warunkach istotne są nie tylko czynniki zależne od indywidualnego podejścia danego agenta, ale również obiektywne możliwości prawidłowej wyceny na podstawie dostępnych dla niego danych. Chodzi tutaj o analizę aktualnie sprzedanych, podobnych nieruchomości w najbliższym sąsiedztwie danego obiektu planowanego do sprzedaży. Polski agent musi wykazać się zdolnościami detektywistycznymi i poświęcić mnóstwo czasu, aby naprawdę rzetelnie wycenić dany obiekt. Nie wystarcza tylko znać cenę za m2 i wiek danego obiektu, ale wiele innych czynników, które decydują o aktualnej rynkowej wartości danego obiektu. Aktualny popyt w danej okolicy, ilość sprzedanych podobnych obiektów i czas ich pobytu na rynku zanim zostały sprzedane, przekrój demograficzny danej okolicy i ilość miejsc pracy w pobliżu danego obiektu, ilość i jakość szkół oraz centrów handlowych w bliskiej odległości i wiele innych danych wpływających na popularność i pożądalność danego obiektu w danym miejscu.
W USA dane nt nieruchomości są ogólnodostępne do wiadomości publicznej a agenci nieruchomości mają te dane zorganizowane i udostępnione poprzez MLS-y w swoich zrzeszeniach. W przypadku potrzeby wyceny wartości danej nieruchomości agent ma dostęp do informacji za jakie ceny zostały sprzedane porównywalne nieruchomości w poszczególnych okresach czasu. Najczęściej pod uwagę brane jest ostatnie 6 miesięcy. Te porównywalne obiekty już są sprzedane i są usytuowane w danym promieniu odległości, najczęściej 3 km od wycenianej nieruchomości, ale można zaprogramować dowolny dystans. Innymi ważnymi informacjami są dane, jak długo dana nieruchomość była na rynku zanim została sprzedana, jaka była oryginalna cena, ile razy cena ta była zmieniana oraz za jaką cenę i kiedy dokładnie dokonano sprzedaży. Ponadto jest również zarejestrowana historia poprzednich sprzedaży danej nieruchomości. Mając takie informacje jest bardzo łatwo ocenić w danym momencie realną wartość rynkową nieruchomości. MLS-y udostępniają także automatyczne wyceny wartości rynkowej, którą agent może z powodzeniem używać, aby podać swojemu klientowi aktualną wartość rykową jego nieruchomości. Zajmuje to dosłownie kilka minut. W publicznym rejestrze jest także podane nazwisko nowego i poprzedniego właściciela, jak również wielkość pożyczki, jeżeli taka jest, oraz informacja w jakim Banku pożyczka ta została pobrana. Jeżeli ktoś nie chce, żeby jego nazwisko było podane jako właściciela, to w Ameryce jest zupełnie legalne kupowanie nieruchomości pod przybranym nazwiskiem lub pseudonimem. Tak samo adres właściciela może być dowolny, ale musi to być realny adres pocztowy, na który będą przychodzić podatki czy inne informacje dotyczące danej nieruchomości. W sytuacji, gdy po dokonaniu zakupu klient stara się o pożyczkę z banku, wycena agenta jest niewystarczająca i wówczas kupujący musi zamówić dla banku wycenę w licencjonowanym biurze zajmującym się profesjonalną wyceną nieruchomości.Komisowe wynagrodzenie Agenta
Nie ma ustalonej wartości komisowego wynagradzania, gdyż byłoby to nielegalne i niezgodne z przepisami prawnymi w USA. Komisowe jest przedmiotem do negocjacji, ale statystycznie w USA waha się w granicach 5-6% od wartości sprzedanej nieruchomości. Na ogół komisowe płaci sprzedający. Jeżeli jednak kupujący zatrudnia agenta do znalezienia pożądanej nieruchomości (najczęściej jest to przy obiektach komercyjnych jak hotele, centra handlowe, czy budynki apartamentowe), to istnieje odpowiednia umowa, na podstawie której kupujący płaci komisowe przy kupnie nieruchomości. Na ogół jest to całkowita, połączona wartość od sprzedającego i kupującego, w granicy np. 5% - 6%. Wysokość komisowego często zależy również od rodzaju nieruchomości. Np. przy sprzedaży ziemi czy działek, komisowe często dochodzi do 10%. Przy dużych, milionowych transakcjach, komisowe często jest niższe i wynosi tylko 3-4 %.
Zawód agentów w USA jest jednym z niewielu zawodów podlegających licencjonowaniu przez rządy poszczególnych stanów. Żeby otrzymać licencję należy nie tylko spełnić wymagania związane z niekaralnością i odpowiednią etyką zawodową, ale również okresowo odnawiać licencję poprzez zdawanie odpowiednich testów zawodowych i etycznych. Dzięki ciągłemu uaktualnianiu wiedzy agenci są ekspertami na rynku kupna i sprzedaży nieruchomości w US. Społeczeństwo obdarza ich dużym zaufaniem. 95 % obywateli US przeprowadza swoje transakcje zakupu i sprzedaży nieruchomości poprzez agentów.
Na ogół agenci specjalizują się w poszczególnych, lokalnych regionach czy to stanu czy nawet miasta, jako że nawet w promieniu kilku mil ceny mogą się drastycznie różnić.
Richard Lupa
Real Estate Broker USA
