Z badań preferencji klientów wynika, że większość osób poszukujących lokalu do zamieszkania, szuka nieruchomości o co najmniej 2 pokojach, bardzo popularne są też mieszkania trzy-pokojowe. Przeciętny klient szuka mieszkania o powierzchni około 51 metrów kwadratowych, czyli lokalu – jak na polskie warunki – średniego powierzchniowo.

Takich ofert sprzedaży jest też najwięcej. Wśród ponad 3200 mieszkań wystawionych na sprzedaż na rynku wtórnym, które znajdziemy w wykazie Grupy WGN, 2300 lokali, czyli aż około 70 proc. to mieszkania o powierzchni przynajmniej 50 metrów kwadratowych.

Dla porównania liczba ofert sprzedaży mieszkań małych, do 40 metrów kwadratowych, wynosi obecnie 700.

Z czego wynika stosunkowo niewielkie zainteresowanie klientów kawalerkami i mieszkaniami małymi? Może się składać na to kilka czynników.

Po pierwsze – kawalerki są mało praktyczne. Typowy klient, który planuje kupno własnego m. szuka lokalu dosyć taniego, ale jednocześnie dającego możliwość „manewru” w postaci przyszłej odsprzedaży, bądź najmu. Planuje też kupno mieszkania, które w przypadku zmiany sytuacji rodzinnej, nie okaże się dla niego zbyt szybko za małe. Stąd największa popularność, umownie nazywając – mieszkań średnich, 2 i 3 pokojowych o powierzchniach od 40 do 60 metrów kwadratowych.

Ceny ofertowe kawalerek na rynku wtórnym cechuje duża rozpiętość. Kształtują się w przedziale od około 1000 zł za metr kwadratowy (mieszkanie do remontu, z reguły małe miasto) do nawet 13 tys. zł za luksusowy 32 metrowy apartament na Krupówkach, Zakopane.

Z kolei w przypadku mieszkań 2-pokojowych, do 40 metrów kwadratowych, przedział cenowy jest podobny. Przykładowo: za mieszkanie dwupokojowe do remontu o powierzchni 37 metrów, w miejscowości Rojewo, w województwie kujawsko- pomorskim należy zapłacić 42,5 tys. zł, co daje około 1100 zł za metr kwadratowy.

Z kolei wśród najdroższych mieszkań w tym segmencie rynku znajdziemy mieszkanie w samym centrum gdańskiej starówki, na 3 piętrze kamienicy przy ulicy Mariackiej. Lokal o powierzchni 38 metrów kwadratowych został wyceniony na 420 tys. zł, co daje ponad 11 tys. zł za metr kwadratowy.

Analiza rozkładu cen w przypadku mieszkań małych i kawalerek prowadzi do wniosku, że – podobnie jak w innych segmentach rynku – także tu najtańsze są mieszkania do remontu, w małych miastach, tanie są mieszkania w blokach z czasów PRL-u, znaczenie ma też stan instalacji i sposób ogrzewania (centralne, piec itp.)

Z kolei najdroższe kawalerki i małe mieszkania dwu-pokojowe znajdziemy w dużych miastach, bądź znanych miejscowościach turystycznych. Przegląd ofert prowadzi do wniosku, że wysokie ceny dotyczą lokali w bardzo dobrym stanie technicznym i w bardzo dobrej, atrakcyjnej lokalizacji.

W ofercie rynku wtórnego sporą część najdroższych małych mieszkań stanowią lokale wystawiane na sprzedaż często z myślą o kliencie inwestycyjnym, z przeznaczeniem np. na apartament do wynajęcia.

Wśród takich ofert są m.in. lokal z ulicy Mickiewicza w Krakowie o powierzchni 40 metrów kwadratowych (cena 336 tys. zł), czy mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 38 mkw w Sopocie, w bardzo dobrym standardzie, z widokiem na morze. Cena tego lokalu to 340 tys. zł.

Średnie ceny metra kwadratowego w segmencie kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych na rynku wtórnym, uwzględniając zarówno te najtańsze, jak i najdroższe lokale w ofercie sprzedaży, kształtują się w przedziale od 5,5 tys. do nawet 7 tys. zł za metr kwadratowy. Porównując taki wynik ze średnimi cenami metra kwadratowego lokali średnich powierzchniowo (od 40 do 60 mkw) możemy zauważyć, że mieszkania małe są nieco droższe.

Dla porównania: na podstawie ofert WGN możemy powiedzieć, że średnia cena lokalu na rynku wtórnym o powierzchni od 40 do 60 m kw, wynosi obecnie około 6,5 tys. zł.

Z kolei na rynku pierwotnym ceny metra kwadratowego mieszkania dwupokojowego i kawalerki na podstawie ofert WGN, kształtują się w przedziale 1350 zł za mieszkanie 40 metrowe w Kwidzynie, w stanie deweloperskim, do ponad 8 tys. zł za mieszkanie dwupokojowe, 39 – metrowe na Hubach, we Wrocławiu.

Analiza dynamiki cenowej mieszkań prowadzi do wniosku, że to właśnie kawalerki i małe mieszkania najbardziej staniały. W perspektywie ostatnich 5 lat, lokale w tym segmencie rynku potaniały nawet o kilkanaście procent. Tak jest m.in. w Warszawie, gdzie średnie ceny kawalerek spadły o 12 proc. Jeszcze w 2007 roku, w stolicy za mieszkanie jednopokojowe, należało średnio zapłacić ponad 9 tys. zł, obecnie jest to około 8 tys. (uwzględniając w wyliczeniu także najdroższe mieszkania z segmentu apartamentowego).

Skupiając się wyłącznie na mieszkaniach małych, w segmencie popularnym, możemy powiedzieć, że nieruchomości jednopokojowe, na rynku pierwotnym w dużych miastach osiągają ceny, wyraźnie poniżej średniej dla całego rynku mieszkaniowego. W miastach takich jak Kraków, Katowice, Wrocław stawki za metr kwadratowy kawalerek w segmencie popularnym wynoszą od około 4,3 tys. zł do 5 tys. zł za metr.

Taki stan rzeczy jest spowodowany ogólnym spadkiem cen na rynku mieszkaniowym. Obecnie spadki już wyraźnie wyhamowały, ale z początkiem 2013 roku ceny za metr kwadratowy w największych miastach Polski prawie zrównały się z tymi, jakie obowiązywały na rynku w 2006 roku, tuż przed boomem cenowym.

Obecnie więc przeciętny Kowalski może za te same pieniądze kupić średnio „więcej” mieszkania, niż w czasie górki cenowej. W połowie 2007 r., przeciętne wynagrodzenie pozwalało na zakup 0,34 m kw. mieszkania. Obecnie średnio możemy pozwolić sobie na 0,54 m kw. Ostatni raz takie proporcje były widoczne w połowie 2006 r., a więc jeszcze przed falą największych podwyżek.

Dlatego też, kawalerki i mieszkania o małym metrażu, tzw. na start, które jeszcze kilka lat temu cieszyły się sporym zainteresowaniem klientów, obecnie nie stanowią „chodliwego” segmentu rynku. Najpopularniejsze są mieszkania 2 i 3 pokojowe, o powierzchni od 45 do 60 metrów kwadratowych.

Marcin Moneta

Analityk Rynek WGN