Najważniejszymi czynnikami kształtującymi tę sytuację były:
- wysoki wyjściowy poziom podaży (wielkość oferty na początku roku to ponad 48 tys. na 6 rynkach) i zdolność kredytowa nabywców,
- działania związane z wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywców,
- zapowiedzi o spodziewanym spowolnieniu gospodarczym, a następnie pierwsze sygnały tego spowolnienia,  
- zmiany i zapowiedź likwidacji programu Rodzina na Swoim.
Pomimo wysokiego poziomu oferty na początku roku, deweloperzy wprowadzili na rynek w okresie styczeń – kwiecień 2012 roku, czyli przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej, wyjątkowo dużą liczbę inwestycji. Powodem była chęć uniknięcia problemów z uzyskaniem finansowania bankowego w przypadku rozpoczęcia sprzedaży po 1 maja. W efekcie łączna liczba mieszkań oferowanych w sześciu polskich aglomeracjach o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) osiągnęła na koniec kwietnia rekordowo wysoki poziom 56,7 tysięcy.    
Drugim istotnym wpływem tej ustawy były problemy organizacyjno-techniczne, związane z koniecznością opracowania i aktualizacji prospektów informacyjnych, podpisywania umów przedwstępnych (deweloperskich) w formie aktu notarialnego itp. , co odbiło się na słabszych wynikach sprzedaży w II i III kwartale 2012 roku.
Dla efektywnego popytu, widocznego w postaci umów zawieranych w 2012 roku, zasadnicze znaczenie miała dostępność kredytów hipotecznych. Po serii niekorzystnych dla kredytobiorców zmian w latach 2010-2011 obniżyła się ona znacząco, zwłaszcza dla osób o przeciętnych dochodach. Banki przestały udzielać w znaczącej skali kredytów denominowanych w walutach, których zaletą było niskie oprocentowanie. Tym większa była ze strony nabywców determinacja, by skorzystać z ostatniej okazji do zaciągnięcia kredytu w ramach programu Rodzina na Swoim (RnS). Program ten, w ramach którego oferowane były dopłaty do spłaty odsetek od kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań, zakończył się z końcem grudnia 2012 roku. W praktyce banki uczestniczące w programie przyjmowały wnioski do ostatnich dni miesiąca, zaś umowy kredytowe będą podpisywane zapewne przez całe pierwsze półrocze 2013 roku, łagodząc nieco spodziewany efekt spadku sprzedaży.
Program RnS oddziaływał na rynek na dwa główne sposoby: zwiększył istotnie zainteresowanie zakupem niewielkich i niedrogich mieszkań ze strony młodych nabywców, ale także zmobilizował deweloperów do zwiększenia oferty spełniającej wymogi programu, czyli mieszczącej się w limitach cen.  Z pewnością nabywcy i deweloperzy w dużych miastach skorzystali w minionym roku na działaniu programu w proporcji do liczby sprzedanych mieszkań więcej niż pozostali, nawet jeśliby tylko porównywać liczby transakcji. Można szacować, że co najmniej co czwarte mieszkanie sprzedane w 2012 roku w sześciu aglomeracjach zostało kupione przy wykorzystaniu kredytu z programu RnS, zaś na pozostałych rynkach był to rząd kilkunastu procent. Gdyby zaś uwzględnić wartość finansową wsparcia z budżetu państwa, to ze względu na wyższe limity cen korzyści odnoszone przez mieszkańców największych miast były jeszcze wyższe.
Podaż
Zgodnie z wynikami monitoringu REAS w całym 2012 roku wprowadzono do sprzedaży w sześciu aglomeracjach  ponad 35,6 tys. mieszkań, czyli tylko o 5% mniej niż w 2011 roku i ponad 15% więcej niż w 2010 r. Warte jest także podkreślenia, że mieszkania, które pojawiły się w sprzedaży w II półroczu, nadal w ogromnej większości nie były objęte wymogiem zapewnienia nabywcom rachunku powierniczego zgodnego z ustawą o ochronie praw nabywców. Były to bowiem albo kolejne etapy już wcześniej realizowanych przedsięwzięć deweloperskich, albo też nowe inwestycje, w przypadku których deweloperzy spełnili przed 29 kwietnia, bez większego rozgłosu, formalny wymóg ogłoszenia sprzedaży.  Jednak zauważalne były już także nowe inwestycje oferujące rachunek powierniczy zgodny z wymogami ustawy. Dzięki wyraźnej przewadze liczby sprzedanych mieszkań nad wprowadzonymi na rynek w ostatnim kwartale roku, łączna liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży w sześciu aglomeracjach zmniejszyła się i wyniosła na koniec roku nieco ponad 54 tysiące jednostek, o 3% mniej niż trzy miesiące wcześniej. Jednak porównując tę liczbę z danymi z końca 2011 roku widać, że oferta wzrosła o w tym okresie o ponad 11%.
W ciągu roku 2012 wyraźnie wzrosła także liczba mieszkań gotowych niesprzedanych - we wszystkich sześciu miastach łącznie o ponad 2,3 tys. czyli o 18%. W sześciu aglomeracjach na koniec roku takich mieszkań było ponad 15 tysięcy. Jednak wzrost ten nie był wcale równomierny: na koniec grudnia w Warszawie liczba gotowych niesprzedanych mieszkań sięgnęła ponad 5,1 tysiąca, o 8% więcej, niż w poprzednim kwartale, natomiast w Krakowie wzrost o około 900 lokali oznaczał skok o 40% kwartał do kwartału. O ile tempo sprzedaży gotowych lokali nie wzrośnie wówczas ich liczba na koniec I półrocza 2013 roku może być znacznie wyższa, na co wskazuje deklarowana przez deweloperów duża liczba mieszkań planowanych do oddanie w najbliższym półroczu.
Z drugiej strony, kiedy spojrzeć na strukturę obecnej oferty z punktu widzenia planowanej daty oddania budynków do użytku,  nadal nie widać wielu inwestycji z bardzo odległym terminem ukończenia. Na rok 2014 zaplanowano oddanie 27% jednostek znajdujących się w ofercie (niecałe 15 tysięcy), a tylko 3% - na rok 2015 lub później.
Popyt i ceny
W ciągu ostatnich 12 miesięcy na sześciu rynkach sprzedano nieco ponad 30,6 tysiąca lokali, czyli o ponad 3% więcej niż w całym 2011 roku. W IV kwartale 2012 roku liczba transakcji liczona łącznie dla sześciu rynków wzrosła w porównaniu z III kwartałem 2012 roku o 18% i wyniosła około 8,4 tys. mieszkań. Był to bardzo dobry wynik, porównywalny tylko z kwartałami z okresu boomu w latach 2007-2008.  Z pewnością kluczowe znaczenie dla takiego wyniku mieli nabywcy kupujący mieszkania z zamiarem skorzystania z kredytu w ramach programu RnS. Potwierdzają to dane BGK dla 6 miast: liczba kredytów udzielonych w nich na rynku pierwotnym w IV kwartale wyniosła blisko 2,9 tys. a przecież jeszcze pewna część transakcji, które zostały zawarte w IV kwartale, zostanie sfinansowana kredytem RnS w I półroczu 2013 roku.
Wpływ programu nie był w poszczególnych miastach równomierny: w proporcji do liczby transakcji największe znaczenie miało to dla Gdańska czy Wrocławia, gdzie nabywcy dokonujący zakupu z myślą o programie stanowili najprawdopodobniej ponad połowę, spory był także wpływ programu w Warszawie, natomiast najmniejszy w Krakowie, w którym ze względu na najmniej korzystne limity cenowe deweloperzy mogą się czuć potraktowani gorzej, niż ich koledzy w innych miastach. W Łodzi liczba kredytów na rynku pierwotnym była w 2012 roku kilkukrotnie niższa od udzielonych na zakup mieszkań używanych, i tam program RnS mógł nawet odciągnąć część nabywców z rynku nowych mieszkań.  
Z pewnością także pozytywny wpływ na sprzedaż wywarła wielkość i różnorodność oferty, jak również elastyczność cenowa sprzedających, chociaż, w ostatnim kwartale roku przeciętne ceny mieszkań w ofercie w poszczególnych miastach także zachowywały się odmiennie. Trzeba jednak pamiętać, że mieszkania znajdujące się w ofercie na koniec kwartału, to takie, które się nie sprzedały. Kiedy zatem klienci kupują przede wszystkim mieszkania tańsze, przeciętna cena w ofercie może wzrosnąć i tak się stało w minionym kwartale, i w Warszawie, i we Wrocławiu. W dodatku w puli mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tym kwartale dominowały lokale w inwestycjach o podwyższonym standardzie, co spowodowało także wzrost przeciętnej ceny w tej grupie lokali.
 
Polskie aglomeracje o największej aktywności rynków osiągają sprzedaż na poziomie 6-8 transakcji na 1000 mieszkańców, czyli pułapy nieosiągalne dla stolic innych krajów regionu, takich jak Praga, Budapeszt czy Kijów,  nie wspominając już o miastach, które do dziś nie były w stanie wydźwignąć się z kryzysu po 2009 roku. Ta relatywnie dobra sprzedaż ma jednak swoją cenę: wobec wciąż dużej oferty i stabilnej sprzedaży wysiłek i koszty wkładane w pozyskanie i obsłużenie nabywców są wysokie, zaś sprzedaż w przeliczeniu na przeciętną inwestycję nie rośnie.  W dodatku w 2012 roku kończone były głównie inwestycje rozpoczynane w 2009 i 2010 roku, zlokalizowane jeszcze na gruntach zakupionych w okresie boomu, za dość wysokie ceny i przy dużo bardziej optymistycznych założeniach dotyczących cen i tempa sprzedaży mieszkań. Dlatego uzyskane marże na sprzedaży i wyniki wielu spółek za ten rok są niezbyt imponujące. 
Ze względu na spodziewaną sytuację makroekonomiczną, rok 2013 będzie dość trudny dla deweloperów, realizujących inwestycje mieszkaniowe. Na sytuację na pierwotnym rynku mieszkaniowym najsilniej oddziaływać będą następujące czynniki:
- wpływ spowolnienia gospodarczego na kluczowe grupy nabywców, w tym zarówno wpływ na ich nastroje, jak i na dochody, sytuację na rynku pracy i gotowość do zaciągania długoterminowych kredytów,
- polityka banków w zakresie kredytowania hipotecznego,
- wpływ działań legislacyjnych (likwidacja programu „Rodzina na swoim” i nieprecyzyjne zapowiedzi dotyczące programu „Mieszkanie dla młodych”),
- wysoki wyjściowy poziom podaży, w tym lokali gotowych,
- gotowość banków do oferowania rachunków powierniczych i kredytów dla deweloperów na finansowanie fazy budowy i sprzedaży.
Od II kwartału zacznie być dostrzegalny efekt braku programu „Rodzina na Swoim”. Najprawdopodobniej sprzedaż, zarówno rozumiana jako liczba zawartych transakcji (umów deweloperskich) jak i wartość przychodów, będzie niższa, niż w tym roku. U niektórych deweloperów przełoży się to na problemy z płynnością finansową. Z kolei w przypadku programu „Mieszkanie dla Młodych” nie ma pewności co do ostatecznego kształtu programu i jego skali, a po wtóre pierwsze wypłaty pojawią się najwcześniej dopiero na początku 2014 roku. Można w tej sytuacji obawiać się, że część nabywców wstrzyma się z kupnem mieszkania do momentu faktycznego wejścia tego programu w życie.
Trzeba podkreślić, że program ten ma polegać na dopłatach do wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, co generalnie jest korzystnym rozwiązaniem z perspektywy wielu młodych nabywców. Jednak można spodziewać się, że część banków spowolni nieco akcję kredytową w 2013 r., aby w 2014 r. skorzystać z nowej puli finansowania budżetowego i w pewnym sensie poprawić sobie jakość portfela kredytowego.
W konsekwencji w 2013 r. nasili się proces zróżnicowania sytuacji poszczególnych deweloperów. Firmy z największymi problemami mogą być zmuszone do wyprzedaży mieszkań po bardzo atrakcyjnych dla nabywców cenach. Natomiast te, które zachowają dobrą kondycję finansową, będą mogły nadal sprzedawać mieszkania z satysfakcjonującymi marżami. Zapewne dostrzegalny będzie także proces konsolidacji rynku: podmioty najsilniejsze kapitałowo będą przejmować firmy z problemami lub poszczególne inwestycje. 
Niemniej, o ile nie wystąpią silne negatywne czynniki w otoczeniu rynku, to sam sektor deweloperski powinien sobie poradzić ze spowolnieniem gospodarczym. W odróżnieniu od sektora drogowego, budownictwo mieszkaniowe w Polsce jest oparte o dość stabilny popyt pochodzący od dziesiątków tysięcy gospodarstw domowych, i tak długo, jak polska gospodarka się będzie dalej rozwijać, nawet nieco wolniej niż w ostatnich dwóch-trzech latach, popyt ten nie powinien podlegać dramatycznym spadkom. Jeśli zaś spełnią się prognozy o przyspieszeniu wzrostu gospodarczego w końcówce roku 2013 r., program MdM wejdzie w życie w znaczącej skali od stycznia 2014 r., a jednocześnie stopy procentowe spadną do najniższego poziomu od początku okresu transformacji, wówczas rok 2014 może przynieść wyraźną poprawę koniunktury na polskim rynku mieszkaniowym.

Kazimierz Kirejczyk
prezes REAS, FRICS, EIN

źródło: Property Journal 2-3/2013