W ostatniej dekadzie w dużych miastach, takich jak Warszawa, Wrocław czy Poznań, jak grzyby po deszczu wyrastały kolejne hipermarkety i galerie handlowe, które poza możliwością zrobienia zakupów oferują klientom także okazję do spędzenia wolnego czasu i rozrywki. Inwestorzy szukali lokalizacji dla tego typu obiektów przede wszystkim na obrzeżach miast, w szczególności ze względu na mniejsze koszty realizacji projektów.

Obecnie rynek powierzchni handlowych w dużych miastach przesycił się i inwestorzy zmuszeni są do zmiany strategii rozwoju i poszukiwania nowych możliwości. Nowym trendem, który można zauważyć, jest budowa lokalnych, mniejszych centrów handlowych i marketów obsługujących jedynie mieszkańców danej dzielnicy. Atrakcyjne są również inwestycje typu brownfield związane z modernizacją historycznych i poprzemysłowych obiektów, a także renowacją centrum miast i głównych ulic handlowych.
W ostatnim czasie można także zaobserwować zwiększone zainteresowanie rynkiem powierzchni handlowych w średnich miastach (powyżej 100.000 mieszkańców) takich jak Legnica, Słupsk czy Rzeszów. Plany inwestorów hamuje jednak obowiązująca od dnia 18 września 2007 roku kontrowersyjna ustawa o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych przeforsowana w Sejmie ubiegłej kadencji głosami posłów Samoobrony, PiS i LPR.

Ustawa wprowadza bowiem obowiązek uzyskania zezwolenia na utworzenie obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży przekraczającej 400 m2, niezależnie od rodzaju prowadzonej działalności. Intencją twórców ustawy było zahamowanie intensywnego rozwoju hipermarketów, szczególnie tych z zagranicznym kapitałem, jednakże ustawa dotknęła również rodzimych przedsiębiorców z branży budowlanej, ceramicznej czy meblowej, którzy dla swoich celów potrzebują dużych powierzchni handlowych.

Zezwolenie na prowadzenie działalności w formie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta) właściwy ze względu na lokalizację obiektu po uzyskaniu pozytywnej opinii wyrażonej przez radę gminy, a w wypadku obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 po uzyskaniu pozytywnej opinii właściwego sejmiku województwa. Przedmiotem takiej opinii rady gminy lub sejmiku województwa ma być ocena skutków utworzenia wielkopowierzchniowego obiektu handlowego na infrastrukturę gminy (miasta), lokalny układ komunikacyjny, miejscowy rynek pracy, istniejący układ urbanistyczny, istniejącą sieć handlową, w tym sieć istniejących wielkopowierzchniowych obiektów handlowych na obszarze gmin sąsiednich oraz wpływ na środowisko naturalne.

Wprowadzenie ustawy wywarło wiele niekorzystnych skutków na rynku powierzchni handlowych nie tylko z uwagi na wymóg uzyskania zezwolenia w drodze kolejnej sformalizowanej i długotrwałej procedury, ale przede wszystkim dlatego, że do dnia dzisiejszego nie zostało wydane rozporządzenie wykonawcze określające szczegółowy zakres analiz i opinii dotyczących oceny skutków utworzenia wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, a przecież bez opinii rady gminy lub sejmiku województwa zezwolenie nie może być w ogóle wydane. W efekcie wstrzymanych zostało wiele rozpoczętych już inwestycji, a te zaplanowane w ogóle nie weszły w fazę realizacji. Zahamowany został pozytywny proces konsolidacji rynku, który odzwierciedlał się w spadku cen i wzroście jakości produktów. Zauważyć należy, że konieczność uzyskania kolejnego zezwolenia wiąże się z dodatkowymi kosztami i przedłużeniem procesu inwestycyjnego, który już przed wejściem w życie ustawy o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych był długi i nadmiernie sformalizowany. Zwiększone koszty, które po wprowadzeniu rozporządzenia poniosą przedsiębiorcy w związku z uzyskaniem przedmiotowego zezwolenia, odbiją się niewątpliwie na kieszeni konsumentów.

Obowiązek uzyskania kolejnego zezwolenia, niezbędnego do prowadzenia działalności w formie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, stanowi niewątpliwie ograniczenie wyrażonej zarówno w art. 20 Konstytucji Rzeczpospolitej, jak i art. 43 Traktatu ustanawiającego Wspólnotę Europejską, zasady wolności działalności gospodarczej i przedsiębiorczości. Ustawa narusza również konstytucyjną zasadę równości, bowiem uprzywilejowuje małe obiekty handlowe (poniżej 400 m2 powierzchni sprzedaży) kosztem hipermarketów i galerii handlowych.
Z powyższych względów Rzecznik Praw Obywatelskich oraz Polska Konfederacja Pracodawców Prywatnych „Lewiatan” zaskarżyli ustawę o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych do Trybunału Konstytucyjnego zarzucając jej niezgodność z Konstytucją i prawem Unii Europejskiej. Również Komisja Europejska na tle przedmiotowego aktu prawnego zarzuciła Polsce łamanie prawa unijnego i rozpoczęła postępowanie przeciwko Warszawie.

Nasz ustawodawca także dostrzegł negatywny wpływ ustawy na rozwój rynku. Obecnie w Sejmie trwają prace nad projektem ustawy uchylającej ustawę o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Tymczasem Ministerstwo Gospodarki kończy prace nad rozporządzeniem umożliwiającym w ogóle stosowanie tej kontrowersyjnej ustawy. Wydanie rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie oznacza, że Sejm zaprzestanie prac nad uchyleniem ustawy. Ministerstwo Gospodarki wywiązuje się jedynie z delegacji ustawowej, a jednocześnie, poprzez wprowadzenie przepisów wykonawczych, umożliwi w ogóle stosowanie ustawy i uzyskanie zezwolenia.

Dynamiczny rozwój na rynku powierzchni handlowych został zahamowany wprowadzeniem ustawy o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Konsekwencje związane z obowiązywaniem niniejszej ustawy mogą być odczuwane na rynku, zarówno przez inwestorów jak i konsumentów, jeszcze przez następnych kilka lat. Liczyć należy, że Sejm szybko uchyli ten feralny akt, który blokuje nowe przedsięwzięcia i zniechęca do inwestowania w kraju nad Wisłą. Przedsiębiorcy niecierpliwie oczekują na uchylenie ustawy licząc, że już wkrótce znów nastaną dla nich lepsze czasy.

 

Kazimierz Nowak

Radca prawny w Kancelarii Prawniczej Windmill Gąsiewski & Roman

 

Katarzyna Komisaruk

Prawnik w Kancelarii Prawniczej Windmill Gąsiewski & Roman

 

Źródło: Property Journal