Dane makroekonomiczne

Rozwój polskiej gospodarki utrzymuje dobre tempo, pomimo lekkiego spowolnienia w 2008 roku. Według danych Ministerstwa Gospodarki w czerwcu bieżącego roku inflacja mierzona wskaźnikiem CPI (cen towarów i usług) wyniosła 4,2%, szacunkowa wartość PKB – 6,0%, a bezrobocie rejestrowane spadło do poziomu 9,6%, z 12% przed rokiem. Lipcowy ranking firmy doradztwa strategicznego A.T.Kearney plasuje Polskę na drugim miejscu pod względem atrakcyjności rynku nieruchomości wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, oraz na dziewiątym spośród 50 rozwijających się państw na świecie. Przy ocenie brano pod uwagę: koszty budowy, rentowność inwestycji w nieruchomości, ryzyko inwestycji i jakość otoczenia biurowego. Autorzy rankingu podkreślają, że atrakcyjność inwestycyjną Polski podnosi również perspektywa rozbudowy sieci dróg i autostrad oraz lotnisk, związana z EURO 2012, i dopiero poprawa infrastruktury komunikacyjnej powinna być znaczącym stymulatorem dalszego rozwoju rynku nieruchomości. Równie optymistyczne są dane PAIiIZ, według których już w pierwszym półroczu 2008 wartość inwestycji zagranicznych w Polsce przekroczyła kwotę 1 miliarda euro, podczas gdy łączna kwota za cały 2007 rok wyniosła 1,3 miliarda euro. Najwięcej nowych inwestycji zlokalizowano w województwach: dolnośląskim oraz w mazowieckim i pomorskim. Wzrost inwestycji zagranicznych, zwłaszcza w sektorze usług dla biznesu BPO (Business Process Outsourcing – głównie międzynarodowe centra usług z zakresu księgowości, finansów, usług IT oraz prac badawczo-rozwojowych) przyczynił się do znacznego ożywienia na rynku powierzchni biurowych. Z kolei rosnąca konsumpcja i powiększająca się sieć centrów handlowych, również u naszych wschodnich sąsiadów, stymulują rozwój polskiego rynku magazynowego i centrów logistycznych.

 

 

Lokale biurowe

Pod koniec 2007 roku w największych miastach Polski funkcjonowało łącznie około 3,7 miliona metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej. Obecnie w budowie jest kolejne 770.000 metrów kwadratowych, z tego najwięcej w Warszawie, bo około 400.000 m2, następnie we Wrocławiu, Katowicach oraz w Łodzi – będącej na końcu rankingu. Od ubiegłego, 2007 roku zmniejszył się jednak zdecydowanie wskaźnik pustostanów, np. Warszawie – z 4,03% w III kwartale 2007 do 2,4% obecnie. Powyższe dane liczbowe, pochodzące z raportu firmy Cushman & Wakefield, wymownie świadczą o intensywnym rozwoju tego sektora rynku, jako odpowiedzi na utrzymujący się popyt. Podobnie jak w poprzednim okresie liderem rynku pozostaje Warszawa z 2,7 mln m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Wysoki poziom popytu wpłynął na zwyżkę stawek czynszów, zwłaszcza w ścisłym centrum, gdzie za najlepsze biura żąda się 37 EUR/m2. Poza centrum ceny utrzymują się na poziomie 17 – 21 EUR/m2. Z badań WGN wynika, że podobnie jak w poprzednim okresie, zarówno w Warszawie, jak i w pozostałych dużych miastach Polski w I kwartale 2008 roku występowały podobne trendy w wynajmie nowoczesnych powierzchni biurowych: najwięcej transakcji dotyczyło nowych umów najmu, zwiększył się popyt ze strony firm sektora finansowego, wielu najemców powiększało powierzchnię biur w obrębie dotychczasowej lokalizacji lub przez przeprowadzkę do innego obiektu o wyższym standardzie. Zmianie uległy wielkości najmowanej powierzchni – wzrosła liczba transakcji dotyczących lokali o powierzchni około 800 – 1000 m2. Umowy najmu zawierane są na okres zamknięty 5 – 10 lat lub na czas nieokreślony z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia. Najemcy preferują wysoki standard, tak więc właściciele budynków wybudowanych we wcześniejszych latach muszą liczyć się z koniecznością modernizacji obiektów, w przeciwnym razie nie będą w stanie podołać rosnącej konkurencji. Najemcy lokali o najwyższym standardzie to, obok przedstawicieli zagranicznego biznesu, również krajowi przedsiębiorcy, których udział zwiększa się zdecydowanie od 2007 roku. Czynsze dla dużych miast poza Warszawą kształtują się na poziomie 16-25 EUR/m2 netto dla klasy A i B+ oraz 12-17 EUR/m2 netto dla klasy B. 

 

 

Magazyny

Pierwsze półrocze 2008, było kontynuacją dużego popytu na kupno i najem nowoczesnych powierzchni magazynowych. Rozwój tego sektora rynku następuje od 2004 roku, zwłaszcza w województwach: łódzkim, śląskim, wielkopolskim, dolnośląskim, małopolskim i pomorskim. Największa koncentracja centrów logistyczno-magazynowych występuje w województwie mazowieckim, a szczególnie w okolicach Warszawy. Obecnie całkowity zasób nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosi około 4,0 mln m2. (dane: CBRE Polska). Inwestorami największych przedsięwzięć logistyczno–magazynowych są międzynarodowe koncerny dystrybucyjne. Największy udział w polskim rynku mają: ProLogis, Panattoni, SEGRO i Menard Doswell. Polscy inwestorzy uczestniczą w tym rynku na nieco mniejszą skalę. Przedmiotem transakcji są przede wszystkim hale magazynowe o powierzchni 1500 – 5000 m2 w wysokim standardzie. Ceny ofertowe sprzedaży nowoczesnych hal magazynowych kształtują się na poziomie 2000 – 3000 zł netto/m2 budynku wraz z gruntem. Utrzymuje się też popyt na tereny przemysłowe pod budowę hal  magazynowych. Inwestorzy poszukują przede wszystkim działek o powierzchni od 0,5 – 1,0 ha  zlokalizowanych w sąsiedztwie głównych tras komunikacyjnych. Ceny transakcyjne takich gruntów w dobrych lokalizacjach, w odległości do 25 km od granic dużych miast osiągają średnio poziom 250 - 300 zł/ m2 netto. Działki przemysłowe o zawyżonych cenach ofertowych nie budzą zainteresowania inwestorów. Ceny najmu powierzchni magazynowych w wysokim standardzie mieszczą się przeciętnie w przedziale 2,9 – 8,5 EUR/m2 netto + opłaty eksploatacyjne.

Leszek Michniak - WGN Real Estate

Źródło: Property Journal