Ambitne oczekiwania, szumne zapowiedzi, problemy z realizacją - w ten sposób można podsumować sytuację na rynku mieszkaniowym w Bukareszcie w 2007 roku. Jednym z warunków wstępnych wiarygodnej prognozy ekonomicznej jest rozpoznanie trendów i wzorów rozwoju danego sektora. Problemem wschodzących rynków nieruchomości, takich jak rumuński, jest brak w pełni wiarygodnych i reprezentatywnych oficjalnych danych statystycznych. W takiej sytuacji dostępne dane należy konfrontować z informacjami z rynku, które także trzeba filtrować, ważyć i weryfikować.
W Rumunii to właśnie zapowiedzi inwestycji mieszkaniowych przyczyniają się do powstawania bałaganu informacyjnego, na jaki napotyka się próbując sporządzić wyraźny obraz podaży i popytu.
W 2007 roku w wielkich i średnich osiedlach mieszkaniowych, w Bukareszcie i jego okolicach, oddano do użytku ok. 1 500 – 2 000 mieszkań, zamiast wcześniej zapowiadanych i oczekiwanych 3 500. Według informacji uzyskiwanych od deweloperów, w 2008 roku oczekuje się oddania ok. 5 000 – 6 000 jednostek.
Wobec łącznego zapotrzebowania na nowe mieszkania w Bukareszcie szacowanego na ok. 135 000 jednostek, to wciąż znacznie poniżej przeciętnej rocznej chłonności rynku w tym mieście. Podaż mieszkań w Bukareszcie w latach 2007 i 2008 wydaje się bardzo mała w porównaniu do lokalnego popytu i do innych stolic wschodnioeuropejskich. Po dwóch latach cyklu realizacji inwestycji mieszkaniowych – w istocie pierwszego w historii rumuńskiego rynku nieruchomości – widać wyraźnie, że tempo prac budowlanych jest powolne, mimo że jak dotąd sprzedaż realizowano zgodnie z oczekiwaniami deweloperów. Deweloperzy rozpoczynają sprzedaż znacznie wcześniej niż prace budowlane, a jednak do użytku oddaje się bardzo niewiele jednostek, co zniekształca obraz tego rynku.
Na rynku nieruchomości w Bukareszcie pojawiło się ostatnio jeszcze jedno interesujące zjawisko – nowo wybudowane bloki mieszkalne pozostają zasiedlone tylko w części, pomimo ogromnych potrzeb mieszkaniowych. Nasuwa się pytanie: co się stanie z tymi pustymi mieszkaniami i jak w 2008 roku wpłynie to na sprzedaż i ceny nowych jednostek? Kto kupi te mieszkania albo kto wynajmie te lokale? Kiedy osiedla te zostaną całkowicie zasiedlone? Kiedy ukształtują się w nich trwałe społeczności?
Ten stan rzeczy można wytłumaczyć na klika sposobów. Przede wszystkim oportunistyczni inwestorzy, którzy kupili mieszkania do odsprzedaży, żądają zbyt wysokich cen, oczekując wysokich zysków ze swych inwestycji. Także inwestorzy, którzy kupili mieszkania na wynajem, żądają zbyt wysokich miesięcznych czynszów. W jednym z projektów, miesięczny czynsz za wynajem mieszkania z dwoma lub trzema sypialniami wynosi 3 500 – 4 000 Euro, podczas gdy za podobną kwotę można w tej samej okolicy wynająć podobnie wyposażoną willę. Można zatem powiedzieć, że oczekiwania inwestorów wydają się zbyt wysokie, jak na dzisiejszy rynek. Zyski osiągane dwa lata temu, kiedy na rynku nie było praktycznie konkurencji, dziś nie są już aktualne. Obecnie klienci mogą wybierać spośród wielu różnorodnych ofert, nawet jeśli łączna liczba oddawanych do użytku jednostek pozostaje niewielka.
Według pesymistów zjawisko to, niekiedy nazywane “syndromem ciemnych okien”, może się nasilić na pierwotnym rynku Bukaresztu wiosną 2008, kiedy to przewidziano ukończenie reprezentatywnej liczby inwestycji. Jeśli zważyć, że w ciągu tego roku planowane jest oddanie do użytku 4-5 razy więcej jednostek niż w 2007, pojawia się wielki znak zapytania: ile nowych mieszkań zostanie zasiedlone przez miejscowych mieszkańców, zwłaszcza w okolicach, gdzie wciąż brak podstawowej infrastruktury? Czy i te osiedla stać będą na wpół puste?

Joanna Iwanowska -

Senior Consultant REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym
Nicusor Dinu -
Consultant REAS, firmy doradczej na rynku mieszkaniowym