Polska w 2012 roku postrzegana była przez zagranicznych inwestorów jako stabilny rynek. Stąd w sektorze nieruchomości komercyjnych odnotowano duży ruch, zwłaszcza w drugiej połowie roku. Duży, międzynarodowy kapitał inwestował przede wszystkim w nowoczesne powierzchnie biurowe – wiele warszawskich biurowców, zarówno funkcjonujących od lat, jak i nowo oddanych do użytku, zmieniło właściciela. Transakcje dotyczyły również nowoczesnych budynków biurowych w innych największych miastach Polski, jednak w zdecydowanie mniejszym zakresie niż na rynku stołecznym.

Spory ruch panował także w sektorze terenów komercyjnych, zwłaszcza, że ceny tych nieruchomości spadły znacznie w ostatnich latach, o 45 – 60%, i osiągnęły poziom najniższy od 5 lat. Poszukiwano przede wszystkim korzystnie zlokalizowanych działek w dużych miastach pod biurowce i hotele. Natomiast deweloperzy powierzchni handlowych inwestowali głównie w tereny pod centra handlowe w mniejszych miastach od 200 tysięcy mieszkańców.

Inwestorzy, dysponujący mniejszym kapitałem niż międzynarodowe koncerny, poszukiwali do kupna lokali biurowych i handlowych w dobrych lokalizacjach, tzn. w centrach miast, przy głównych ulicach. Tu jednak popyt od lat przewyższa podaż, ponieważ nieruchomości tego typu, właściwie zarządzane, są dochodowymi inwestycjami i nieczęsto zmieniają właścicieli. Tym bardziej, że uważane są za stabilne i bezpieczniejsze od lokat bankowych i giełdy.

Nowym zjawiskiem w 2012 roku okazało się zwiększone inwestowanie w tereny rolne niskiej jakości z przeznaczeniem pod uprawy związane z OZE, czyli odnawialnymi źródłami energii. Przedmiotem transakcji były działki o powierzchni 0,3 – 6 ha pod uprawy roślin energetycznych oraz pod lokalizację obiektów i instalacji do wytwarzania „zielonej energii”.

Natomiast dla sektora nieruchomości mieszkaniowych, rok 2012 był kolejnym rokiem kupującego ze względu na dużą nadpodaż mieszkań wystawionych do sprzedaży. Według badań WGN, w grudniu 2012 stosunek podaży do popytu zarówno mieszkań z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, w miastach powyżej 200 tys. mieszkańców, wynosił średnio 19 do 1. Powyższa sytuacja na rynku mieszkaniowym utrzymuje się już trzeci rok, ale po raz pierwszy w takich proporcjach. Przyczyny takiego stanu rzeczy mają swoje źródło w dwóch ważnych wydarzeniach mijającego roku – wejściu w życie ustawy deweloperskiej, czyli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, oraz wprowadzeniu bankowej rekomendacji S III. Pierwsze przyczyniło się do wysypu nowych inwestycji mieszkaniowych i w konsekwencji do silnej podaży nowych lokali, głównie w trakcie realizacji; drugie do przyhamowania popytu przez ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych. Nie bez znaczenia dla spadku popytu okazało się też wygaszanie, poprzez obniżenie limitów cen mieszkań, programu Rodzina na Swoim.

Według szacunków WGN na rynku mieszkaniowym w Polsce aktualnie brakuje około 700 tys. mieszkań (10 lat temu wg ówczesnego Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast brakowało 1 mln). Trudno jest jednak oszacować dokładną liczbę brakujących mieszkań, gdyż np. liczbę bezdomnych w Polsce szacuje się na około 300 tys., a w tej grupie odsetek osób, które stać na kupno własnego lokalu jest niski; natomiast według danych GUS na koniec roku 2011 poza granicami Polski przebywało czasowo ok. 2,06 mln obywateli polskich – tu z kolei można założyć, że znaczny odsetek powracających będą to przyszli nabywcy mieszkań.

W grudniu 2012 wg szacunków WGN, w Polsce wystawionych było do sprzedaży około 170 tys. mieszkań i apartamentów zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, z czego około 45% jest w fazie budowy; natomiast liczbę kupujących szacuje się na około 9 tys.

Silna nadpodaż wymusiła spadki cen mieszkań. Z danych WGN wynika, że na przestrzeni roku ceny transakcyjne były niższe średnio o 9,2% od cen ofertowych; natomiast średnia cena jednego metra kwadratowego mieszkań w dużych miastach uległa obniżce aż o 14%, zwłaszcza największy spadek odnotowano w IV kwartale 2012 roku. Szacuje się, że w 2013 roku nastąpi kolejna korekta cen na poziomie minus 4 - 5%. Można przypuszczać, że największy, chociaż pośredni, wpływ na poziom cen w 2013 roku będzie miał sektor bankowy i jego oferta kredytów hipotecznych. 

 

Leszek Michniak

prezes WGN