Wzrost liczby turystów na poziomie 3,6% i bazy noclegowej o 2,6% ( porównanie lipiec, sierpień 2019 do analogicznego okresu 2018) na obszarze nadmorskim nie jest jednorazową anomalią a tendencją, która utrzyma się przez najbliższe lata. Dane pochodzą z 55 polskich gmin leżących nad Bałtykiem lub pozostających w bezpośredniej bliskości morza. Na ich terenie odnotowano 2,7 tys. obiektów noclegowych. Wśród turystycznych obiektów noclegowych na obszarach nadmorskich najwięcej jest pokoi gościnnych, to nieco ponad 1 tys. obiektów (w porównaniu do 2018 r. wzrost o 2,2%), a następnie 513 ośrodków wczasowych (spadek o 1%), 239 zespołów domków turystycznych (wzrost o 13,3%) oraz 233 hoteli (wzrost o 5 %). 

Oferta WGN: Hotel na sprzedaż Ustka

W 2019 r. odnotowano 225 779 miejsc noclegowych. Pod względem liczby oferowanych miejsc noclegowych przodują ośrodki wczasowe, one proponowały 73 420 miejsc noclegowych (w porównaniu do 2018 r. wzrost o 3,2 proc.), następnie hotele z ofertą 35 034 miejsc (wzrost o 9,6 proc.) i pokoje gościnne, których było 26 594 (wzrost o 4,7 proc.). W przedziale lipiec-sierpień 2019 z obiektów na obszarach nadmorskich skorzystało blisko 1,8 mln turystów. W porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego było to o 3,6 proc. więcej turystów korzystających z nadmorskich obiektów noclegowych.

Polskie wybrzeże popularne wśród zagranicznych turystów

Należy zaznaczyć, że z bazy noclegowej nad polskim wybrzeżem korzystali gównie turyści krajowi- 1,4mln. Turystów z zagranicy przyjechało 348 tys., byli to (kolejno): Niemcy, Szwedzi, Norwegowie, Brytyjczycy, Czesi i Rosjanie. W porównaniu z rokiem 2018 Brytyjczyków wypoczywających nad polskim wybrzeżem było więcej o 37,7%, Czechów o 32,8%, a Norwegów o 11,3%. Według GUS najwięcej noclegów udzieliła gmina miejska Kołobrzeg - 901,1 tys., następnie Gdańsk 795,8 tys i Rewal 681,7 tys. Wymienione destynacje skoncentrowały (łącznie) 26,5% wszystkich noclegów w analizowanym okresie na obszarze nadmorskim. Jednak największy wzrost liczby noclegów, w porównaniu rok do roku, nastąpił w Ustroniu Morskim o 6,8% oraz Gdańsku i Mielnie po 4,7%.

 Oferta WGN: Hotel na sprzedaż Gdańsk

Dane pochodzące z GUS to potwierdzenie tendencji, która znacząco wpływa na rozwój sektora hotelowego na obszarze nadmorskim. Analitycy WGN szacują, że rosnące zainteresowanie zagranicznych turystów w znacznym stopniu wpłynie na rozwój rynku, a w szczególności sektora premium. Zwiększając tym samym zapotrzebowanie na luksusowe hotele, pensjonaty, ośrodki SPA a nawet centra szkoleniowe.

 Ofera WGN: Pensjonat na sprzedaż Pogorzelica

Zakup nieruchomości nad morzem jest popularną formą inwestycji, szczególnie gdy niskie stopy procentowe nie sprzyjają lokowaniu kapitału w bankach, kredyty są łatwo dostępne a oferta nieruchomości na sprzedaż jest bardzo bogata i zróżnicowana. Lokując kapitał w nadmorski obiekt komercyjny, szczególnie o charakterze hotelowym, należy brać pod uwagę fakt, że największe przychody będą osiągane w sezonie. Jednak w przypadku hoteli i pensjonatów o podwyższonym standardzie, które dodatkowo oferują sale konferencyjne, centra SPA czy obiekty sportowe kwestia nie jest tak oczywista. Tego typu obiekty, z powodzeniem mogą przynosić satysfakcjonujące zyski przez cały rok. Wpływa na to lokalizacja, specyfika obiektu oraz jego unikatowy charakter. Bardzo ważnym czynnikiem jest otwarcie się na turystów zagranicznych, którzy są wstanie zapłacić więcej jeśli cena jest adekwatna do jakości świadczonych usług.

Hotel nad morzem to gwarancja zysku

Inwestycje w obiekty komercyjne nad Bałtykiem gwarantują zysk również ze względu na rosnące ceny nieruchomości. Linia brzegowa każdego morza charakteryzuje się bardzo ograniczoną liczbą wolnych działek z bezpośrednim dostępem do akwenu wodnego lub w jego najbliższym otoczeniu. Towarem deficytowym stają się również działki i nieruchomości w centrum nadmorskich miast. Ograniczone zasoby gwarantują stały wzrost wartości, dlatego też deweloperzy są bardzo zainteresowanie najciekawszymi nieruchomościami.

 Oferta WGN: Obiekt komercyjny na sprzedaż Mielno

Zakup hotelu czy pensjonatu nad morzem daje również możliwości wynajmu jego części w systemie condo. Jest to możliwość zakupu przez zewnętrznego inwestora pojedynczych pokoi hotelowych. Szacuje się, że jeden condo-apartament daje przychód na poziomie około 6-7% w skali roku. Warunki zakupu condo-apartamentu różnią się w zależności od tego, z jaką propozycją wychodzi deweloper oraz jakie oczekiwania ma kupujący. Co ważne sprzedać apartament w systemie condo można już na etapie budowy lub modernizacji obiektu. Taka transakcja jest korzystna, ponieważ jeszcze przed uruchomieniem przedsięwzięcia zapewnia zastrzyk kapitału.

Polskie wybrzeże bardzo dynamicznie się rozwija, zarówno pod kątem turystyki jak i oferty biznesowej. Prym wiedzie Trójmiasto, które jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków w Polsce. Sytuacja rynku nieruchomości odpowiada tej dynamice, zarówno w gałęzi mieszkalnej, jak i komercyjnej. Dla inwestorów oznacza to wiele możliwości lokowania kapitału przy zachowaniu bezpieczeństwa gwarantowanego przez nieruchomość. Wraz z rozwojem sektora biurowego rośnie zapotrzebowanie na miejsca noclegowe. Kompleksy biurowe skupiające duże zagraniczne korporacje potrzebują zaplecza hotelowego przez cały rok. Inwestycja w obiekt hotelowy o podwyższonym standardzie będzie cieszyła się zainteresowaniem biznesmenów nie tylko w sezonie wakacyjnym.

 Oferta WGN:  Hotel na sprzedaż Gdynia, Śródmieście

Inwestycja w luksusowy hotel czy pensjonat jest przedsięwzięciem długoterminowym i rozważając taką lokatę kapitału należy brać pod uwagę nie tylko bieżące trendy ale przede wszystkim tendencje, które dopiero przybierają na sile. Jedną z nich są ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego prywatnych mieszkań czy pojedynczych pokoi. Obecnie takie obostrzenia wprowadzają największe światowe metropolie (m.in. Nowy Jork, Barcelona, Madryt, Berlin i Paryż). Regulacje prawne są odpowiedzą na masowy najem prywatnych lokali turystom. Władze miast stosują rożnego rodzaju zabiegi, aby ograniczyć takie działania, do najpowszechniejszych należy zaliczyć: ograniczenie liczby dni najmu na doby, konieczność rejestracji, dodatkowe podatki i szczegółowe kontrole a także wysokie kary za wykroczenia. Rosnąca popularność platform umożliwiających wynajem krótkoterminowy od osób prywatnych zaczyna być coraz bardziej prawnie regulowana. Komisja Europejska wydała już stosowne rozporządzenia na mocy, których tego typu platformy muszą dostosować się do prawa konsumentów oraz regulacji jakimi są objęte klasyczne hotele. Można przypuszczać, że dalsze regulacje i obostrzenia wpłyną na zmniejszenie atrakcyjności tego rodzaju wynajmu w oczach klientów. Spowoduje zwiększenie zainteresowania turystów tradycyjnymi hotelami i pensjonatami szczególnie w tak atrakcyjnej lokalizacji jak obszar nadmorski.

 Oferta WGN: Hotel na sprzedaż Mielno

Kolejnym czynnikiem, który w najbliższych latach może wpłynąć na rozwój branży hotelarskiej nad polskim morzem jest zmiana klimatu. Coraz łagodniejsze zimy i widoczne ocieplenie przekłada się na większe większe obłożenie w ciągu całego roku. Ponadto obszar nadmorski charakteryzuje się zdrowym mikroklimatem, z którego można uczynić duży atut i strwożyć miejsca o charakterze leczniczym i uzdrowiskowym, które będzie generować znaczne zyski. Tego typu obiekty są bardzo popularne u naszych zachodnich sąsiadów a ze względu na stosunkowo małą odległość mogą przyciągać zagranicznych gości.

Kiedy najlepiej kupić hotel?

Odpowiedz jest prosta: po sezonie. Oglądając nieruchomość w szczycie sezonu łatwo można dać ponieść się emocją. Tłumy turystów i piękna pogoda mogą realnie zaburzyć ocenę nieruchomości pod kątem inwestycyjnym i błędnie oszacować nakłady i zyski. Dopiero po zakończeniu sezonu można też ocenić lokalizację i jej potencjał. Duży obiekt o podwyższonym standardzie z rozbudowanym zapleczem ( basen, siłownia, sale konferencyjne i bankietowe) ma szansę na spore obłożenie po szczycie sezonu nawet jeśli znajduje na uboczu. Już na etapie wyboru obiektu z rynku wtórnego warto mieć na niego konkretny pomysł. Hotel z przeznaczeniem na uzdrowisko dla seniorów czy ośrodek szkoleniowy będą wymagały innego przystosowania i marketingu. Jasno określając profil inwestycji łatwiej jest zapewnić wysokie obłożenie przez cały rok. Z pośród wielu obiektów na rynku największe przychody osiągają te przyciągające najzamożniejszych klientów. Jednakże nakłady finansowe przeznaczone na inwestycje w luksusowy hotel czy pensjonat znajdujący się w obszarze nadmorskim to niemal pewna inwestycja.

 

Sandra Wolna

Redaktor Naczelna wgn.pl