Z punktu widzenia doradcy: pośrednictwo w obrocie gruntami może być bardziej opłacalne niż pośrednictwo w sektorze mieszkaniowym, dla przykładu wynagrodzenie prowizyjne przy transakcjach gruntowych oscyluje wokół 5% (plus VAT).

Należy uważać na wszelkiego typu poradniki zamieszczane w internecie, prawdopodobnie zawierają one nie rzetelne lub nie aktualne informacje, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo transakcji, a co ważne na czas jej przeprowadzenia. Ponadto, powierzając tego typu transakcje profesjonalistom koszty ich wynagrodzenia są dużo mniejsze niż wydatki będące konsekwencją błędów popełnianych przez osoby nie mające odpowiedniego doświadczenia i wiedzy dotyczącej obrotami gruntowymi.

Sytuacja na rynku obrotu nieruchomościami gruntowymi

W roku 2017 i 2018 analitycy WGN odnotowali znaczące zainteresowanie deweloperów budową banku ziemi, gdyż ich zasoby sukcesywnie się zmniejszają.  Wzmożony popyt na grunty pod budownictwo mieszkaniowe spowodował korektę cen wzwyż. 

Dla przykładu w Warszawie ceny gruntów, w niektórych lokalizacjach wzrosły nawet o 80%. Z analizy przeprowadzonej przez JLL w ostatnim kwartale 2017 roku, ponad 60 firm deweloperskich planowało w 2018 roku zakupy gruntów o wartości od 10 - 50 mln PLN, a 14 inwestorów było gotowych do nabycia terenów o wartości nawet 150-200 mln PLN. 

W I kw. 2018 roku deweloperzy płacili średnio 643,12 zł/mkw. terenu pod zabudowę w stolicy. Znaczące wzrosty odnotowano również poza Warszawą.

Średnia cena dla województwa mazowieckiego wyniosła ponad 160 zł/mkw. – to o 5 proc. więcej niż pod koniec 2017 roku i 13 proc. więcej niż rok temu. W podobnej sytuacji było także województwo małopolskie – pomimo spadków w samej metropolii, reszta lokalizacji w granicach województwa drożała.

Ponadto znaczne wzrosty cen odnotowano w Olsztynie, Lublinie i Łodzi. Po Warszawie najdroższą lokalizacją jest Gdańsk, gdzie cena za 1 mkw gruntów wyniosła 561,80 zł na koniec I kwartału 2018 roku. W Szczecinie cena za 1m2 gruntu oscyluje pomiędzy 250,00 zł a 100,00 zł w zależności od dzielnicy i atrakcyjności położenia.

Analitycy WGN zauważają zwiększoną aktywność mniejszych firm developerskich wykupujących ziemię pod budowę osiedli domów jednorodzinnych na obrzeżach miast, których finalna oferta jest konkurencyjna w stosunku do nieruchomości z rynku wtórnego. 

Rok 2018 charakteryzował się lekką korektą w dół zarówno popytu jak i podaży na rynku mieszkaniowym pierwotnym. Natomiast grunty były atrakcyjne z uwagi na  różnorodność celów w tym: zabudowa indywidualna, inwestycje pod kompleksy handlowe, hotelowe, magazynowe, przemysłowe a co najważniejsze mieszkaniowo- apartamentowe.

Co trzeba wiedzieć o gruncie, który chcemy kupić?

Należy mieć na uwadze, że przepisy prawne w zakresie obrotu gruntami są restrykcyjne i należy mieć na uwadze ich aktualność. Wszystkie grunty mogą być przedmiotem transakcji kupna/sprzedaży, ale niektóre obarczone są restrykcjami, które należy konsultować z Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Zgodnie z obowiązującymi przepisami niezabudowany grunt o powierzchni do 3000 m2 można sprzedać bez większych przeszkód, natomiast w przypadku gruntu zabudowanego powierzchnia ta wzrasta do 5000 m2.

Jakie zagrożenia mogą spotkać kupujących?

  • Ważne od kogo sprzedający nabył ziemię: od osoby fizycznej, od Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, itp. To warunkuje etapy dochodzenia do umowy przeniesienia własności. Na 17,7 tysięcy wniosków nie rolników złożonych do KOWR, 14 tysięcy uzyskało zgodę. Na poziomie gmin proces wydania decyzji trwa ok. 30 dni w przypadku gruntu pierwotnie nabytego od Skarbu Państwa a nie przekraczającego 3000 m2 obszaru.
  • Warto zwrócić uwagę, czy grunt nie ma oznaczeń wymagających zgody Lasów Państwowych, które mogą mieć prawo pierwokupu (do nadleśnictwa). Tu zazwyczaj wystarczy: zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzania lasu, i że w odniesieniu do gruntu nie była wydana decyzja w myśl art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września o lasach, co  czasami może być ruchem zbyt późnym na  7 dni przed aktem notarialnym. W przypadku oznaczeń: Ls trzeba wiedzieć, że umowa będzie warunkowa do czasu otrzymania zgody.
  • Ustalamy, czy działka, którą nabywca chce kupić jest rolna, przeznaczona na łąki albo pastwiska, czy budowlana. Dowiadujemy się, jak zagospodarowane zostaną sąsiednie działki i jakiego typu inwestycje tam powstaną: sportowe, usługowe, a może przemysłowe.
  • Sprawdzamy przeznaczenie gruntu: w najlepszej sytuacji są właściciele gruntów, dla których opracowano Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego z przeznaczeniem na cele budowlane lub wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 
  • Studium, gdy nie ma Planu- znajdują się tam informacje o położeniu obszarów przeznaczonych pod zabudowę, o przebiegu głównych szlaków komunikacyjnych, terenów chronionych. Można sprawdzić przeznaczenie terenów sąsiednich i ocenić ewentualną szansę na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Nie można jednak zapominać, że ustalenia zawarte w studium nie są wiążące dla władz gminy.
  • O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może wystąpić każdy, zarówno właściciel planujący sprzedaż, jak i osoba zainteresowana kupnem działki .
  • Zaświadczenie dot. informacji o objęciu obszarem rewitalizacji lub obszarem Specjalnej Strefy Rewitalizacji nieruchomości.
  • Standardowe dokumenty: wypis, wyrys, mapa zasadnicza, decyzja o podziale gruntu ( nie zawsze potrzebna), o których każdy doradca ds. nieruchomości powinien wiedzieć. Czasami istnieje konieczność podpowiedzi sprzedającemu o możliwości podziału gruntów i procedurach. Pośrednik-specjalista od gruntów współpracuje z geodetą, geologiem (odwierty).

Na początku rozmów z potencjalnym klientem kupującym grunt, doradca ds. nieruchomości prezentuje go na Geoportalu położenie nieruchomości gruntowej dysponując nr działki i obrębem.

Doradcy znają się na zapisach w KW nt. ewentualnej służebności drogowej lub udziału w drodze.

Potrafią też znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego jakie jest przeznaczenie DWD. Na pewnym etapie rozmów klient zaczyna dostrzegać, że ma do czynienia
z profesjonalistą i warto mu powierzyć na sprzedaż nieruchomości na wyłączność. Dzieje się tak, kiedy jesteśmy w stanie mu przedstawić dotychczasową pracę: Zdjęcia z drona, filmy, udaną sprzedaż. Czasami znaczek WGN 0% prowizji kupującego spina umowę na wyłączność. Umiemy wytłumaczyć dlaczego 5% prowizji a nie 3%. Klient musi wiedzieć, że doradca ds. nieruchomości porusza się pewnie w gąszczu dokumentów i przepisów.

Warunkiem udanej sprzedaży przyjętego gruntu jest jego wszechstronna promocja, jeżeli wcześniej w bazie klientów kupujących (MLS WGN-system wielokrotnego oferowania ofert nieruchomości) nie znalazł się zainteresowany. Oferta sprzedaży gruntu powinna być przejrzysta i przedstawiająca wszystkie informacje niezbędne dla kupującego.

Prognozy w segmencie gruntów

Już niedługo według zapowiedzi Ministerstwa Rolnictwa będziemy mogli sprzedawać grunt rolny do 1 ha od rolników,  a także projekt zmian przewiduje całkowite wyłączenie spod reżimu ustawy grunty rolne leżące w granicach administracyjnych miast. Dzięki temu łatwiejsze stanie się pozyskiwanie ich pod inwestycje.

Z ustawy ma zniknąć wymóg "rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej", który dziś musi spełnić osoba planująca kupić ziemię od rolnika. Zamiast tego będzie musiała zobowiązać się do podjęcia takiej działalności oraz uzyskać pozytywną opinię właściwego wojewódzkiego ośrodka doradztwa rolniczego. Zgodnie z projektem okres, przez który świeżo upieczony rolnik indywidualny musi prowadzić gospodarstwo, zanim zdecyduje się je sprzedać, ma być skrócony z 10 do 5 lat. Dlatego pośrednictwo w obrocie gruntami staje się co raz bardziej atrakcyjne.

Średnie ceny transakcyjne dla poszczególnych województw:

Średnie ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę w Polsce w I kw. 2018 r. [zł/mkw.]

Województwo/Miasto

I kw. 2017

IV kw. 2017

I kw. 2018

Zmiana kwartalna

Zmiana roczna

dolnośląskie

71,87

80,73

85,36

6%

19%

Wrocław

395,04

356,61

368,75

3%

-7%

lubelskie

66,03

69,46

72,57

4%

10%

Lublin

233,07

265,45

274,88

4%

18%

łódzkie

56,28

68,52

67,21

-2%

19%

Łódź

221,21

193,42

203,90

5%

-8%

małopolskie

76,76

76,44

78,93

3%

3%

Kraków

521,36

500,46

486,62

-3%

-7%

mazowieckie

142,90

153,31

160,99

5%

13%

Warszawa

783,12

675,43

643,12

-5%

-18%

pomorskie

68,05

71,52

73,07

2%

7%

Gdańsk

516,88

542,67

561,80

4%

9%

warmińsko-mazurskie

58,91

59,46

63,37

7%

8%

Olsztyn

246,19

289,59

306,01

6%

24%

wielkopolskie

76,75

71,27

73,78

4%

-4%

Poznań

408,84

378,52

381,76

1%

-7%

Źródło: Raport o cenach nieruchomości Bankier.pl, "Pulsu Biznesu" i Cenatorium

 

 

Ewa Syrenicz – Tryburska

Ekspert ds. obrotu nieruchomościami