Szczególnie wyzywający okazał się rynek mieszkaniowy, gdzie zanotowano 9-procentowy spadek tranzakcji do poziomu 6.5 milliona jednostek. Dla porównania w roku 2005 liczba zamkniętych tranzakcji wyniosła 7.1 miliona jednostek. W połowie ubiegłego roku podaż na rynku wzrosła o 36 procent do poziomu 3.8 miliona. Pod koniec 2005 roku wskaźnik ten wynosił 2.8 miliona jednostek.

Spadek aktywności na rynku przedstawiał się bardzo różnie w zależności od lokalnego rynku. Im wiecej dany rynek zyskał w ostatnich latach tym bardziej zostal „poskromiony” w ostanim roku. Reguła ta obowiązywała w ubiegłym roku i jest dalej aktualna. Weźmy np. bardzo popularne rejony Stanów Zjednoczonych, jak Floryda, Kalifornia czy stolica Waszyngton, gdzie w ostatnich latach notowano astronomicznie wysokie wzrosty cen, niejednokrotnie 30-50 procent w skali rocznej. Te rejony zostały obecnie najbardziej dotknięte i zanotowały najwyższy spadek aktywności i cen domów i mieszkań. I nic nie zapowiada, że sytuacja ta się zmieni w najbliższych 2 latach.

Dla odmiany, w środkowych rejonach Stanów wzrost cen w ostatnich latach byl stosunkowo umiarkowany i te rejony nie zanotowały żadnych drastycznych zmian. Dla przykładu, Austin w Teksasie, gdzie w latach 2004 i 2005 średnia wartość domów wzrosła tylko 2 procent. Ale w 2006 zanotowano wysoki wzrost przeszło 8 procent w skali rocznej. Tak samo liczba domów na rynku spadła. Takich przykładów można mnożyć i te przykłady potwierdzają regułę, że rynek nieruchomości rządzi się prawami lokalnymi.

Stopy procentowe cały rok utrzymywały się na stosunkowo niskim poziomie, aczkolwiek po koniec roku miały tendencje wzrostową i osiągneły poziom 6.5%. Inflacja rownież jest niska i nic nie wskazuje żeby wymykała się spod kontroli rządu federalnego.

Dlaczego zmniejszony ruch na rynku nieruchomości jest dobry i czasami potrzebny? Według wielu ekspertów, umiarkowany spadek aktywności na „gorącym” rynku mieszkaniowym jest bardzo potrzebny aby przywrócić stabilność rynku. W przeciwieństwie do zahamowań na rynku nieruchomości w poprzednich latach, kiedy glównym powodem bylo załamanie się gospodarki amerykańskiej i wysoka inflacja, obecna sytuacja jest całkowicie inna. Podwaliny gopodarki amerykańskiej są solidne; 3.3% wzrost w skali rocznej, 150.000 nowych miejsc pracy w skali miesięcznej.

Tym razem powody są inne:
  • szybkie i nie uzasadnione tempo przyrostu wartości w ostatnich latach
  • spekulacje na rynku nieruchomości
  • wyższe stopy procentowe
  • negatywne nagłaśnianie w mediach

Przewidywania i perspektywy na przyszłość
Gospodarka amerykańska jest stabilna i mocna. Stwarza to pozytywny klimat na rynku nieruchomości na najbliższe lata. Stany Zjednoczone przekroczyły magiczną liczbę 300 milionów mieszkanców i co roku przybywa następne 3 miliony. Wiekszość to populacja w wieku produkcyjnym. W tym roku już widać pierwsze oznaki ożywionego ruchu na rynku mieszkaniowym. Niski wskaźnik przyrostu wartości mieszkań i domów w granicach 1.5% w pierwszych 2 miesiącach bieżącego roku, duża podaż na rynku, stabilne stopy procentowe oraz wzrastające zarobki powodują, ze rynek staje się bardziej przyjazny i dostępny dla kupujących. NAR przewiduje w 2007 nieznaczny spadek tranzakcji na rynku wtórnym do poziomu 6.4 miliona. Sprzedaż nowych domów powinna się zamknąć w granicach 1.0 miliona jednostek, spadek o 9.0% w porównaniu z rokiem 2006. Ceny powinny utrzymywać się na
poziomie z ubiegłego roku albo nieznacznie spadnąć.

Rynek nieruchomosci komercyjnych w USA
Rozwijająca się gospodarka i napływ kapitału inwestycyjnego powodują wzmożony ruch na rynku komercyjnym. Liczba transakcji sprzedaży utrzymuje się na poziomie 2006 roku we wszystkich sektorach tego rynku i nic nie zapowiada zahamowania w roku bieżącym. Koszta konstrukcji są wysokie co odstrasza i nie promuje spekulacji na tym rynku. Ze wzgledu na utrzymujacy sie wysoki poziom importu i eksportu, wzrasta bardzo zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Większość korporacji inwestuje swoje dochody budując, czy rozbudowując swoje fabryki i powierzchnie biurowe. Jednak dla inwestorów rynek komercyjny będzie coraz mniej atrakcyjny ze względu na wysoki wzrost cen w ostatnich latach.

Budynki i powierzchnie biurowe
Mocnym ogniwem na rynku komercyjnym były i są budynki i powierzchnie biurowe. Nieduży przyrost nowych biurowców, niski procent bezrobocia utrzymywały wskaźnik powierzchni niewynajętej w granicach 13% w 2006 roku. Wskaźnik ten powinien obniżyć się do poziomu 12.2% w bieżącym roku, a ceny wynajmu wzrosnąć w granicach 8.3% w porównaniu z ubiegłym rokiem. Powierzchnie magazynowe. Popyt i podaż w tym sektorze były bardzo zbliżone do roku 2005. Najwyższy popyt jest nadal na nowoczesne powierzchnie magazynowe, które w większości są budowane na zamówienie wg specyfiki odbiorcy. W ostatnich latach dużo starszych budynków, czy o niższym standardzie, zostało przekształconych w mieszkania lub powierzchnie innej użyteczności, co zmniejszyło podaż na rynku i utrzymało wysokie ceny wynajmu. Wskaźnik powierzchni niewynajętej powinien się zmniejszyć w tym roku, a cena wynajmu podskoczyć w granicach 1.5%.

Centra i powierzchnie handlowe
Kilka lat temu był to najbardziej atrakcyjny sektor dla inwestorów. W ostatnich latach sytuacja się zmieniła ze względu na zamykanie lub migracje dużych sieci sklepów i centrów handlowych. W dalszym ciągu popularne są małe i średniej wielkości powierzchnie handlowe. Wskaźnik powierzchni niewynajętej ma tendencje wzrostową, a ceny wynajmu powinny wzrosnąć o 2.6%. W ubiegłym roku zanotowano spadek cen o 1.4%.

Budynki Wielorodzinne
Wzrost stopy procentowej i stagnacja na rynku mieszkaniowym powodują, że popyt na budynki czynszowe wsród inwestorów się zwiększa. Budowa nowych budynków wielorodzinnych zaspakaja potrzeby, przez co wskaźnik powierzchni niewynajętej jest stabilny w granicach 5.3%. W bieżącym roku zostanie oddanych do użytku około 203.000 nowych mieszkań.

Mocne fundamenty gospodarki amerykańskiej powinny zagwarantować stabilność i dobrą koniunkturę na rynku nieruchomości komercyjnych w najbliższych latach. Stabilny rynek pracy, niski wskaznik inflacji, czy utrzymujący się niski kurs dolara, powinnny być stymulatorem do dalszego napływu
kapitału zarówno krajowego i zagranicznego na rynek nieruchomosci komercyjnych w Stanach Zjednoczonych.

John Budz
CIPS Broker/Owner