Biura WGN
CENTRALA WGN
Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się w sposób niesłychanie dynamiczny. Świadczy o tym dobitnie chociażby fakt, iż procentowy udział drogich apartamentów na rynku nieruchomości w Polsce sukcesywnie wzrasta. KPMG szacuje, że wartość nieruchomości luksusowych może wynosić w naszym kraju 1,3 mld złotych. Tendencjom wzrostowym sprzyja dobra koniunktura i zwiększający się majątek przynajmniej części społeczeństwa. KPMG podaje w raporcie na rok 2018, że jest już blisko 62 tysięcy Polaków, których majątek przekracza wartość 1 mln złotych netto.
Zamożni Polacy coraz chętniej inwestują na rynku apartamentów inwestycyjnych i wakacyjnych nad polskim morzem. O sile trendu świadczyć może zainteresowanie apartamentami nad polskim morzem ze strony najbardziej rozpoznawalnych polskich sportowców: Agnieszka Radwańska kupiła parę lat temu apartament w Sopocie, Robert Lewandowski niedawno zdecydował się na zakup apartamentu w inwestycji Apart Park w Świnoujściu.
Nieruchomości nad morzem – apartamenty, domy, rezydencje – cieszą się zresztą bardzo dużą popularnością wśród znanych celebrytów, polityków, aktorów i sportowców. Renoma takich miejsc jak Gdynia-Orłowo, Jurata, Świnoujście, Międzyzdroje, Sopot znajduje odzwierciedlenie w cenach mieszkań i apartamentów. Cenowo nadmorskie kurorty przebijają niemal wszystkie duże miasta położone w centrum kraju – oprócz Warszawy, gdzie ceny apartamentów są porównywalne albo wyższe.
Pas nadmorski przyciąga różnorodnością
Pas polskiej granicy morskiej liczy aż 440 kilometrów, a linia brzegowa – wraz z linią wzdłuż zalewów: Szczecińskiego i Wiślanego – 770 kilometrów. Główny Urząd Statystyczny podaje, że, zgodnie z metodologią Eurostatu, do gmin nadmorskich zalicza się 55 gmin. Według statystyk podawanych przez GUS, w sezonie wakacyjnym w 2018 r. z bazy noclegowej w pasie nadmorskim skorzystało 1 725,7 tysięcy turystów (21,6% wszystkich turystów w kraju). To aż o 162,3 tysięcy ludzi więcej niż w 2016 r. i o 10,6% więcej niż w 2017 r. W pasie nadmorskim w lipcu i sierpniu 2018 r. udzielono łącznie 8 760,9 tysięcy noclegów turystycznych.
Skokowy wzrost liczby turystów generuje zwiększone zapotrzebowanie na rozbudowę bazy noclegowej. Prawdopodobnie tendencja utrzyma się w 2019 r. i w latach kolejnych. Zdecydowanie wzrasta standard usług, dynamicznie rozwija się infrastruktura i poszerza się oferta skierowana do różnych grup turystów. Oferta noclegowa, m.in. w prywatnych apartamentach, jest coraz bogatsza i coraz bardziej zróżnicowana cenowo.
Za nocleg w najdroższych apartamentach Trójmiasta w okresie około świątecznym i noworocznym powyżej 1000 zł za noc. W jednym z apartamentów w Sopocie za pobyt tylko na czas nocy sylwestrowej, obowiązuje cena 5000 zł. Zysk, jaki się wiąże z krótkoterminowym najmem, wynika z prestiżu i wyjątkowości lokalizacji. Im większa rozpoznawalność i popularność kurortu, tym wyższe ceny śrubuje praktycznie cała branża hotelarska w segmencie wysokiej klasy hoteli i apartamentów wynajmowanych na noclegi.
Statystyki dotyczące noclegów to jednak nie wszystko. Warto zwrócić uwagę na fakt, iż w sezonie letnim słynne sopockie molo odwiedza prawie 1 mln turystów. Nietrudno się domyślić, że Sopot taką bazą noclegową nie dysponuje, ale fakt tak licznych odwiedzin wskazuje na olbrzymi i wciąż niewykorzystany do końca potencjał tamtejszego rynku nieruchomości. Rekordowe wyniki odnotowuje w ostatnich latach również kilka innych gmin nadmorskich, m.in. Kołobrzeg, Rewal, Dziwnów czy Łeba.
Apartament wakacyjny pozwala połączyć przyjemne z pożytecznym
Kategoria apartamentu inwestycyjnego może być subiektywna i płynna. Na rynku nieruchomości deweloperzy oferują rozmaite modele biznesowe. Apartament inwestycyjny niekoniecznie musi spełniać kryterium apartamentu wakacyjnego lub hotelowego czy systemu condominium z gwarantowaną stopą zwrotu. W pasie nadmorskim pewną popularnością cieszą się także niewielkie ośrodki wypoczynkowe znajdujące się w willach zaadaptowanych na cele turystyczne – nieco zamożniejsi klienci niekiedy zamiast kupować apartamenty decydują się na zakup niewielkich pensjonatów i oddają nieruchomość w zarząd wyspecjalizowanemu zarządcy.
W przypadku apartamentów w systemie condo, najczęściej spotykaną formą współpracy z nabywcą apartamentów są umowy operatorskie. Umowy operatorskie zakładają oddanie apartamentu w zarząd inwestorowi lub firmie zarządzającej wskazanej przez inwestora (operatorowi) i są oparte na modelu podziału zysku albo wzajemnych rozliczeń.
Ta druga możliwość wiąże się z narzuconym przez inwestora modelem odliczania kosztów operacyjnych związanych z utrzymaniem, konserwacją i użytkowaniem apartamentu (zwanych niekiedy kosztami alokowanymi) oraz innych opłat (np. czynszu dzierżawnego) od uzyskanego przychodu. W mało popularnych lokalizacjach istnieje ryzyko, że koszta wyniosą nawet powyżej 90% rocznego przychodu alokowanego, co w praktyce przekłada się na niskie stopy zwrotu (ROI czasem na poziomie niższym niż 2%). Należy więc bardzo uważnie podejmować decyzję dotyczącą wyboru apartamentu. Może się okazać, że bardzo drogi apartament w dobrej lokalizacji przyniesie znacznie większą stopę zwrotu niż względnie tańszy apartament w miejscowości znacznie mniej popularnej.
Pewniejszy i mniej ryzykowny dla nabywców jest model współpracy oparty na zawarciu umowy najmu z operatorem, zgodnie z którą operator otrzymuje prawo do wynajmowania apartamentu gościom i turystom, a nabywca dostaje co miesiąc wpływy w postaci stałego czynszu najmu.
Część klientów wybiera inwestycje, w których podpisanie umowy operatorskiej nie jest obowiązkowe. W takiej sytuacji właściciel może zlecić zarządzanie najmem krótkoterminowym wyspecjalizowanym pośrednikom i zarządcom albo wynająć przedsiębiorcom zajmującym się podnajmem – zarówno krótko-, jak i długoterminowym.
Większość deweloperów realizujących apartamenty hotelowe, condominia czy apartamenty wakacyjne w pasie nadmorskim oferuje ROI na poziomie 7%. Nie jest to najwyższy możliwy poziom rocznego zwrotu z inwestycji, aczkolwiek w dalszym ciągu kilka razy wyższy niż np. na lokatach, które obecnie są nisko oprocentowane. Dodatkową korzyścią dla właścicieli każdego typu nieruchomości nadmorskich jest fakt, iż mogą korzystać z apartamentu w wybranym przez siebie okresie w roku, łącząc stosunkowo atrakcyjny produkt finansowy z możliwością spędzenia urlopu w ciekawym miejscu bez konieczności płacenia za nocleg.
Strategiczne lokalizacje – najwyższe ceny
W takich kurortach jak Świnoujście czy Sopot od wielu lat ceny i wartość nieruchomości wzrastają. Najdroższy apartament w Świnoujściu, z jacuzzi na tarasie wliczonym w cenę, kosztuje aż 35 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W większości nowych inwestycji w Świnoujściu mieszkania i apartamenty są oferowane w cenach od 8 do 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Apartamenty hotelowe z najwyższej półki, w pasie równoległym do świnoujskiej promenady, z widokiem na morze, kosztują co najmniej 16 tysięcy złotych za metr kwadratowy netto.
Świnoujście zyskuje nowe inwestycje w bardzo szybkim tempie. W tym celu jest nawet przeprowadzana wycinka drzew, co spotyka się z protestami mieszkańców i ekologów. Deweloperzy w Świnoujściu są jednak skłonni zapłacić odpowiednio wysokie rekompensaty albo kary za wycinkę. W tym przypadku konieczność dopłacenia za wycinkę kwot wynoszących około 1,3-1,5 mln złotych nie uszczupla w znaczący sposób przyszłych dochodów.
Najdroższe apartamenty nie tylko w pasie nadmorskim, ale i całym kraju, sprzedają się w Sopocie. Od wielu lat raporty dotyczące rynku nieruchomości wskazują, że w Sopocie jest drożej niż w samej stolicy – Warszawie. Najdroższy sopocki apartament, o powierzchni prawie 700 m2, położony w rewitalizowanym pałacu panny Teltmer przy ul. Haffnera (inwestycja La Playa Palace), jest oferowany za 16 mln złotych. Normą na rynku sopockich apartamentów są ceny powyżej 20 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Są nawet apartamenty oferowane za 35 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Stylowe sopockie wille doskonale się zresztą nadają na ekskluzywne inwestycje apartamentowe.
W Gdyni-Orłowie najdroższe apartamenty aktualnie kosztują 35-40 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Gdynia-Orłowo to jedno z najdroższych obecnie miejsc w Polsce – tutaj swoje apartamenty kupiło wielu znanych dziennikarzy, sportowców i polityków. W innym, bardziej turystycznym rejonie Gdyni, w prestiżowym apartamentowcu Sea Tower, apartament o powierzchni ponad 380 m2 został wystawiony na sprzedaż na rynku wtórnym za 16 mln złotych, czyli za ponad 40 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Dla porównania, nawet w stolicy województwa, Gdańsku, ceny są niższe. Najdroższy oferowany apartament w Gdańsku kosztuje 11 mln złotych. Trzeba za niego zapłacić „zaledwie” 21 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Trójmiasto mocno oddziałuje na rynek nieruchomości i ruch turystyczny w całym pasie nadmorskim znajdującym się na terenie województwa pomorskiego. Władysławowo, Hel, Jurata, Jastarnia, a nawet Łeba bardzo zyskały na wzroście koniunktury w Trójmieście. Ceny nowych apartamentów w Łebie wynoszą 8-9,5 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Ceny w nowych inwestycjach w Juracie – 17-25 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Ceny najdroższych apartamentów w Juracie dochodzą do granicy 30 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
Lokalne rynki nieruchomości w Świnoujściu i Trójmieście charakteryzują się potężną dynamiką i olbrzymim potencjałem rozwoju i wzrostu wartości. Ostatnie 10 lat przyniosły sporą ilość nowych, bardzo zróżnicowanych inwestycji.
Świnoujście i Sopot przyciągają turystów i gości w różnych porach roku, co ma niebagatelny wpływ na lokalny rozwój. Ale w obu przypadkach istotna jest także lokalizacja blisko strategicznych węzłów komunikacji i międzynarodowego transportu. Rejon Szczecina i okolic od jakiegoś czasu rozwija się jako ważna baza logistyczna i inwestycyjna, co nie pozostaje bez wpływu na nowe przedsięwzięcia w Świnoujściu i Międzyzdrojach. Poza tym Świnoujście stało się punktem strategicznym dla bezpieczeństwa energetycznego po zakończeniu realizacji terminala przeładunkowego LNG (zwanego potocznie gazoportem).
Równie wielkie znaczenie ma Trójmiasto, które skutecznie przyciąga wielkich inwestorów i największe światowe korporacje. System transportu publicznego (PKP, SKM, autobusy, tramwaje) stanowi spore ułatwienie w komunikacji i dostępie do bogatego, stale rozwijającego się i zróżnicowanego rynku pracy na terenie całego Trójmiasta.
Gdzie na wakacje? Gdzie po inwestycję?
Problem związany z inwestowaniem w apartamenty nad morzem polega na tym, że sezon w większości miejscowości nadmorskich trwa ledwie kilka miesięcy – od końca maja do września. Momentem szczytowym jest okres lipcowo-sierpniowy.
Niektórzy obserwatorzy rynku uważają, że lepszą inwestycję stanowią apartamenty w najpopularniejszych miejscowościach górskich, np. w Zakopanem czy Szklarskiej Porębie. Apartamenty w górach bywają nawet nieco tańsze niż nad morzem, a ruch turystyczny trwa praktycznie cały rok. Jedynie takie kurorty jak Sopot czy Świnoujście potrafią przyciągać gości i turystów w różnych porach roku. Po oblodzonym molo w Sopocie spaceruje zimą każdego dnia tysiące turystów.
Mimo to wielu nabywców apartamentów w pasie nadmorskich jest zadowolonych z decyzji inwestycyjnej, którą podjęli. Kilka udanych inwestycji powstało w Rowach k. Ustki, Pobierowie i Pogorzelicy. W Rowach trzeba za nowy apartament zapłacić od 7,5 do prawie 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. W Pogorzelicy ceny wynoszą od 7 do 11 tysięcy złotych. Zaskakujące?
To przecież bardzo podobny poziom cenowy jak w przypadku inwestycji Nowe Centrum Południowe II obok Sky Towera we Wrocławiu! Rowy to przecież niewielka miejscowość, z liczbą ludności nieprzekraczającą 400 osób; Pogorzelica jest jeszcze mniej ludna (131 mieszkańców w 2010 r.). Tymczasem w Pobierowie (nieco ponad 1000 mieszkańców) ceny apartamentów wakacyjnych osiągają już nawet poziom 18 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Nawet w Kołobrzegu najdroższe apartamenty są oferowane w cenach tylko niewiele wyższych.
We wspomnianych miejscowościach znajdują się atrakcyjne plaże, ciekawe i popularne tereny rekreacyjne i wypoczynkowe, trudno więc się dziwić, że turyści chętnie je odwiedzają.
Aczkolwiek wybór jest znacznie większy. Sarbinowo – apartamenty w cenach od 7 do 8,2 tysięcy złotych, Dziwnów – od 6 do 7 tysięcy złotych, Dziwnówek – od 5,5 do 8 tysięcy złotych, Mielno – od 8 do 20 tysięcy złotych, w końcu Międzyzdroje – od 6,5 do 24 tysięcy złotych.
Oferta jest zatem szeroka i potencjalny inwestor z łatwością znajdzie dużą ilość dostępnych apartamentów. Podstawową wątpliwość stanowi jedynie pytanie: w którym kurorcie warto kupić mieszkanie? W tej kwestii nawet najlepszy ekspert nie będzie w stanie doradzić – każda z nadmorskich miejscowości czymś się może wyróżniać, są jednak różnice, które potrafi wychwycić jedynie indywidualny klient.
Perspektywy na rok 2019
Można się spodziewać dalszego wzrostu wartości rynku apartamentów i niesłabnącej popularności nieruchomości położonych w pasie nadmorskim. Być może, niekoniecznie znajdzie to odzwierciedlenie we wzrostach cen, choć biorąc pod uwagę wzrastające koszta realizacji inwestycji przez deweloperów, nie należy wykluczyć podwyżek.
Jest duże zapotrzebowanie na apartamenty z widokiem na morze, a z uwagi na sukcesywnie zmniejszającą się ilość gruntów możliwych do zabudowania w odległości do 0,5-1 km od linii brzegowej, zapewne ceny apartamentów z widokiem na panoramę morską będą w najbliższych latach rosły.
Obecnie na rynku jest oferowanych kilka tysięcy nowych apartamentów i mieszkań w tych wyjątkowych nadmorskich lokalizacjach. Ilość ofert może zaskakiwać, ale jednocześnie świadczy o dynamicznym rozwoju tego segmentu rynku. Warto pamiętać o tym, że apartament wakacyjny to bardzo określony produkt finansowy, którego celem jest uzyskanie wystarczająco wysokiej stopy zwrotu.
Wiele tego typu nieruchomości jest w stanie zagwarantować nawet najbardziej ostrożnym klientom pewny i stabilny dochód, zwłaszcza jeśli branża turystyczna będzie się dalej tak dynamicznie i szybko rozwijała jak w ostatnich latach.
Jarosław Wójtowicz,
Starszy analityk WGN
