„Na przestrzeni ostatnich kilku lat na polskim rynku hotelowym utrzymywała się bardzo dobra koniunktura. Rosnące z roku na rok statystyki dotyczące liczby turystów polskich i zagranicznych oraz obłożenia pokoi hotelowych potwierdzały, że Polska jest dobrym wyborem dla inwestorów. Nie bez powodu w naszym kraju pojawiło się lub wznowiło swoją działalność wiele znanych na całym świecie brandów hotelowych” – mówi Dariusz Książak, Prezes Emmerson Evaluation.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w 13 polskich województwach nastąpił wzrost liczby obiektów hotelowych i pensjonatów, względem analogicznego okresu w roku 2017. Jedynie w województwie pomorskim nie nastąpiły żadne większe zmiany w ilości tego typu obiektów. W dwóch województwach: wielkopolskim i świętokrzyskim odnotowano niewielkie spadki. Odpowiednio 1% i 3% względem roku ubiegłego.

Jednak należy zaznaczyć, że w województwie świętokrzyskim wzrosła liczba miejsc hotelowych, ze względu na rozbudowę już istniejących nieruchomości. Najwięcej nowych obiektów o charakterze hotelowym pojawiła się zaobserwowano w województwie dolnośląskim, lubuskim i lubelskim.

Pod względem wzrostu liczby nowych miejsc noclegowych na pierwszym miejscu jest województwo łódzkie, gdzie w porównaniu z 2017 roku, przybyło ponad 1tysiąc miejsc. Dalej jest województwo lubuskie i zachodniopomorskie. W związku z zamknięciem hoteli liczba miejsc noclegowych zmniejszyła się jedynie w Wielkopolsce.

Z analiz przyrostu bazy hotelowej i pokoi hotelowych w największych polskich miastach i destynacjach turystycznych w przeciągu trzech pierwszych kwartałów 2018 wyróżnia się Warszawa. W stolicy wzrost liczby hoteli zanotowano na poziomie ponad 20%.
Jest to konsekwencją otwarcia kilkunastu nowych obiektów o łącznej podaży ponad 2 tysięcy nowych pokoi. W tej kategorii Warszawa również zanotowała najwyższy ich przyrost pośród badanych miast, na poziomie 16,8%.

Znaczne powiększenie bazy hotelowej i pensjonatowej odnotowano również w Krakowie o ponad 8,5% i Trójmieście na poziomie wzrostu o 7,6%. We Wrocławiu odnotowano wzrost o 6,9% a na terenie Gliwic i Katowic o 6,5%. Jedne z mniejszych wzrostów odnotowano w Poznaniu, Łodzi i w pasie nadmorskim: w Kołobrzegu o 3,4%, w Świnoujściu o 3,2% a na Półwyspie Helskim o 2,8%
Biorą pod uwagę bazę pokoi hotelowych w trzech pierwszych kwartałach 2018 roku, największy przyrost, zaraz po Warszawie, odnotowano w Trójmieście, Katowicach i Gliwicach- po około 10%. Trójmiasto, a w szczególności Gdańsk, cieszyło się dużą aktywnością pod względem nowych projektów hotelowych i pensjonatowych.

W Krakowie wzrost liczby pokoi, względem analogicznego okresu w 2017 roku, plasował się na poziomie 7,8% a we Wrocławiu i Poznaniu w przedziale 5-6%. Jednak w wymienionych miastach notuje się wolniejsze tempo przyrostu w porównaniu do Warszawy czy Gdańska. Warto zaznaczyć, że na polskim rynku hotelowym sukcesywnie, z roku na rok, pojawiają się znane i rozpoznawalne światowe marki hotelowe.
Na południu Polski baza hotelowa i pensjonatowa również notuje regularne wzrosty. W Zakopanem, Karpaczu, Wiśle, Szczyrku czy Ustroniu wzrost liczby pokoi hotelowych plasuje się na poziomie 5,2%. Na największych rynkach najmniejszy przyrost odnotowano na poziomie 5,2%. Przyrost poniżej 1% wystąpił w Łodzi.

Prognozy na 2020

Z raportów analitycznych wynika, że od ostatniego kwartału 2018 roku aż do końca roku 2020 podaż hoteli, pensjonatów oraz pokoi hotelowych nadal będzie utrzymywała tendencje wzrostową. Szacuje się, że największy przyrost na poziomie nawet 40% w stosunku do obecnej podaży nastąpi w Trójmieście.

„Znaczna część nowych inwestycji powstaje na Wyspie Spichrzów, która w związku z trwającą rewitalizacją jest jednym z najintensywniej rozwijających się obszarów Gdańska. Powstają tam nie tylko klasyczne projekty hotelowe, ale także condohotelowe oraz obiekty z apartamentami wakacyjnymi. W tej chwili hotele na Wyspie Spichrzów oferują ponad 1 tys. pokoi, co stanowi prawie 1/5 całkowitej bazy pokoi hotelowych w Trójmieście” – komentuje Dariusz Książak.

Planuje się, że podobny wzrost pokoi hotelowych nastąpi w Łodzi, Kołobrzegu, Świnoujściu i na Półwyspie Helskim. „Gros przygotowywanych inwestycji w pasie nadmorskim to obiekty, które działać będą w formule condo. Stają się one coraz popularniejsze, ponieważ z punktu widzenia dewelopera takie przedsięwzięcia pozwalają na uzyskanie wyższej marży niż w przypadku tradycyjnych projektów deweloperskich” – dodaje Książak.

W Łodzi najczęściej inwestuje się w hotele indywidualne, które nie są zrzeszone pod marką żadnej międzynarodowej sieci lub funkcjonujące w ramach lokalnych, mniejszych sieci. Budowa Nowego Centrum Łodzi oraz realizacja wielu inwestycji biurowych i mieszkaniowych wpłynie na rozwój zaplecza hotelowego w tym mieście, najwięcej nowych inwestycji powstanie w dzielnicy Śródmieście.

Pod koniec 2020 roku znaczący przyrost pokoi hotelowych nastąpi również na Śląsku, w szczególności w Katowicach i Gliwicach, tam baza hotelowa powinna wzrosnąć o około ¼ w porównaniu z obecną podażą. W rejonie pasa górskiego wzrost liczby pokoi hotelowych prawdopodobnie przekroczy 20%. Planowane się nowe inwestycje w ten segment rynku w Zakopanem, Karpaczu i Wiśle.

Należy odnotować, że zarówno w przypadku pasa górskiego i nadmorskiego za wzrosty odpowiadają inwestycje condohotelowe o pięciogwiazdkowym standardzie, które oferują wiele usług. W tego typu obiektach często powstają gabinety odnowy biologicznej, SPA, centra fitness czy sale zabaw dla dzieci. Stolica, która obecnie jest liderem rozwoju, pod koniec 2020 roku nie będzie już w czołówce najszybciej rozwijających się rynków.

Szacuje się, że w Warszawie do tego czasu nastąpi wzrost liczby pokoi hotelowych o około 20%. Najwięcej nowych inwestycji hotelowych powstanie na Mokotowie i Woli- po około tysiąc pokoi oraz w Śródmieściu- ponad 800 nowych pokoi.
„Kumulacja inwestycji w rejonach, które stanowią zagłębia biurowe wskazuje, iż oferta nowych obiektów skierowana będzie głównie do klientów biznesowych i pracowników korporacji odwiedzających stolicę w celach służbowych. Nadpodaż powierzchni biurowych, która obserwowana jest od pewnego czasu w granicach mokotowskiego Służewca powoduje, iż budynki, które pierwotnie miały funkcjonować jako biura są przekształcane na hotele” – Książak.

Również o około 20% wzrośnie liczba pokoi hotelowych do 2020 we Wrocławiu. W Poznaniu o co najmniej 17% a w Krakowie o ponad 10% w stosunku do obecnej podaży.

Prognozy rozwoju dla rynku hotelowego w największych polskich aglomeracjach wskazują dalsze wzrosty co najmniej do roku 2020. Jednakże należy mieć na uwadze, że hossa tego sektora rynku nieruchomości nie trwała zawsze.

Po przeanalizowaniu średniego tempa przyrostu miejsc noclegowych w hotelach w ostatnim kwartale 2018 wynika, że przyrost nowych inwestycji spowalnia. Współczynnik CAGR w roku 2016 plasował się na poziomie 6,34% a w 2017 wynosił 5,71%. Dane te można traktować jako pierwszy objaw nadchodzącego spowolnienia na rynku nieruchomości hotelowych i pensjonatowych w Polsce.
„Pomimo, że inwestycji w segmencie hotelowym nadal przybywa to są one efektem decyzji podjętych przez inwestorów rok czy dwa lata temu.

Część bardziej doświadczonych deweloperów oraz sieci hotelowych z pewnością już teraz selekcjonuje lokalizacje pod nowe obiekty z większą rozwagą niż kilka lat wcześniej. Wydaje się, że mimo, że na rynku na razie nie widać oznak załamania, to koniunktura minęła już swój szczytowy punkt i wchodzimy w fazę spowolnienia rozwoju” – wyjaśnia Dariusz Książak.

Najbardziej ryzykowne dla podmiotów branżowych wydaje się inwestowanie w lokalizacjach, które obecnie odnotowują najbardziej dynamiczny przyrost podaży. „Rynek nie będąc w stanie wchłonąć tak wysokiej liczby obiektów będzie stawał się coraz bardziej wymagający dla potencjalnych inwestorów” – dodaje. Można się spodziewać odwrócenia panujących trendów wzrostowych jeżeli chodzi o wykorzystanie miejsc noclegowych oraz wskaźniki ADR czyli średnia dzienna cena oraz RevPAR średni przychód z jednego dostępnego pokoju.

Condohotele- trend, który zrewolucjonizuje rynek

Inwestor lokując kapitał w nieruchomości typu condohotelowe może liczyć nawet na 8% zysku w skali roku. Najważniejszymi czynnikami wpływającymi na poziom zwrotu jest lokalizacja, standard inwestycyjny oraz umiejętności marketingowe operatora. Condohotele działają na prostych zasadach: deweloper buduje hotel w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji i staje się jego operatorem lub zleca to innej firmie.

Inwestor prywatny wykupuje w takim obiekcie apartament na własność, natomiast serwisem i obsługą gości zajmuje się tylko operator, którego zadaniem jest również pozyskiwanie najemców. Przychody pochodzące z najmu zostają podzielone pomiędzy operatora hotelu a właściciela lokalu. Apartament jest własnością prywatnego inwestora, który ma prawo do zajmowania nieruchomości na własne potrzeby.

Decydując się za zakup condoapartamentu zarówno osoba prywatna jak i osoba prowadząca działalność gospodarczą, może liczyć na odliczenie podatku VAT od podatku. Zakup apartamentu może być opodatkowany dwiema stawkami VAT 8% i 23%. Wysokość zależy od przeznaczenia apartamentu, w przypadku celów użytkowych (8%) czy mieszkalnych, wszystko jednak zależy od planów zagospodarowania przestrzennego.

Operatorzy proponują rozmaite modele współpracy przy wynajmie lokali turystom. Najczęściej spotykana jest forma dzierżawy apartamentu oraz stała opłata dla właściciela lokalu. Jednakże wszystkie koszty związane z obsługą, serwisem i marketingiem ponosi operator. Można się spotkać z dwoma sposobami rozliczeń pomiędzy operatorem a właścicielem apartamentu. Opcja gwarantująca właścicielowi stałą stopę zwrotu, gdzie na kwotę zysku nie ma wpływu obłożenie hotelu.

W tym przypadku środki są przesyłane w cyklach miesięcznych, kwartalnych lub rocznych. Stała stopa zwrotu znacznie przewyższa obecne oprocentowanie lokat bankowych, które wynosiło we wrześniu tego roku 1,7% (na podstawie danych NBP). Drugi, mniej popularny sposób rozliczeń to zasada pół na pół i jest zależny od obłożenia hotelu. W przypadku tej opcji kluczowa jest lokalizacja i standard, które w największym stopniu wpływają na popularność hotelu. W przypadku, gdy apartament nie jest wynajęty właściciel nie uzyskuje przychodu.

Rozwój turystyki wpływa na inwestycje w sektor hotelowy

Na rozwój turystyki w Polsce przeznacza się coraz więcej środków finansowych. Przykładem tych inwestycji jest projekt Przedsiębiorcza Polska Wschodnia- Turystyka. Dzięki niemu do 2026 roku na rozwój turystyki zostanie przeznaczonych minimum 200 mln złotych.

Pieniądze trafią do firm za pośrednictwem instytucji wybranych przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Z danych BGK wynika, że to tej pory z projektu skorzystało ponad 100 firm a łączne finansowanie przekroczyło 21,7 mln. „Dzięki zmianom w projekcie jeszcze więcej firm świadczących usługi w branży turystycznej będzie mogło skorzystać z preferencyjnego finansowania na rozwój swojej działalności.
Na podniesieniu jakości oferowanych usług zyska również cały region, jego mieszkańcy, a przede wszystkim odwiedzający tę część Polski turyści" - powiedział członek zarządu BGK Przemysław Cieszyński. Został zniesiony wymóg, by firmy starające się o dotacje były zarejestrowane w województwach wschodniej Polski.

Po wprowadzonych zmianach wystarczy lokalizacja samej inwestycji. Wśród aktualizacji jest również umożliwienie przedsiębiorcą ponownego ubiegania się o finansowanie pochodzące z projektu. Pożyczki przeznaczone na rozwój turystyki mogą skorzystać zarówno mikro, mali jak i średni przedsiębiorcy (MŚP), którzy prowadzą działalność w sektorze turystycznym lub około turystycznym w województwie: lubelskim, podkarpackim, podlaskim, świętokrzyskim i warmińsko-mazurskim.

Maksymalna kwota pożyczki dla jednej firmy to 500 tys. zł na pięć lat, z opcją przedłużenia spłaty o kolejne dwa lata.
Oprocentowanie ma wahać się od 1,85% do 2,15% w skali roku. Jednak pojawiły się zapewnienia, że „w przypadku przedsiębiorców, których obiekty posiadają status Miejsca Przyjaznego Rowerzystom wzdłuż Wschodniego Szlaku Rowerowego Green Velo oraz firm, które prowadzą działalność nie dłużej niż 2 lata, oprocentowanie jest jeszcze niższe i wynosi 0,925 proc., a wkład własny nie jest wymagany".

Co więcej, istnieje możliwość karencji w spłacie pożyczki, do pół roku od momentu rozpoczęcia finansowania. Przy ustalaniu wysokości rat spłaty pożyczki może zostać uwzględniony sezonowy charakter działalności turystycznej. Gotówka płynąca z pożyczek może zostać przeznaczona np.: na budowę, remont lub rozbudowę obiektów noclegowych lub gastronomicznych. infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, uzdrowiskowej, kulturalnej i rozrywkowej, transport turystyczny, organizację i pośrednictwo turystyczne.

Polska coraz popularniejsza jako destynacja

Na rozwój rynku hotelowego w Polsce wpływa również rozpoznawalność kraju na arenie międzynarodowej. W ostatnim kwartale 2018 roku Lonely Planet opublikowano listę „Best in Travel 2019” gdzie znalazły rekomendowane descynacje podróżnicze na całym świecie w 2019 roku. Lonely Planet jest wydawnictwem znanym na całym świecie z renomowanych przewodników turystycznych, ale również skupia społeczność podróżników i influencerów turystycznych.

Lista najciekawszych i najbardziej atrakcyjnych destynacji została stworzona przez profesjonalne jury, redaktorów portalu i miłośników podróżowania. Brano pod uwagę ceny podróży oraz ich jakość. Na liście TOP 10 różnorodnych miejsc w różnych zakątkach świata, które warto odwiedzić w 2019 roku. Miejsce 1. Zajęła Dolina Południowego Nilu w Egipcie, jednak na drugi miejscu rankingu uplasowała się Łódź.

“To niezwykłe wyróżnienie dla naszego miasta, potwierdzające, że Łódź jest coraz atrakcyjniejszym turystycznie miastem. Od początku istnienia Andel’s Lodz angażuje się w promocję miasta na arenie międzynarodowej, zarówno wśród podróżników prywatnych, jak i biznesowych. Zachęcamy do eksplorowania Łodzi, odkrywania jej ukrytych sekretów i podziwiania jej postindustrialnej architektury, której koronnym przykładem jest kompleks Manufaktury z hotelem Andel’s Lodz”. – tłumaczy Anna Olszyńska z Vienna House Andel’s Lodz.

Do prestiżowej listy dołączone było również zestawienie atrakcji wartych uwagi: Tyrolka, czyli przejazd linowy nad Rynkiem Włókniarek Łódzkich na terenie Manufaktury, wizyta na Dworcu Łódź Fabryczna, który jest niepowtarzalnym dziełem sztuki użytkowej czy przejażdżka rikszą po ulicy Piotrkowskiej – najdłuższym deptaku handlowym w Europie. „Dodałabym do tej listy wizytę w Księży Młynie i Muzeum Sztuki MS2, i oczywiście nocleg w Vienna House Andel’s Lodz oraz wieczorny relaks w hotelowym przeszklonym basenie z widokiem na Łódź” – uzupełnia Anna Olszyńska.

W rankingu Lonely Planet Best in Travel Łódź wyprzedziła takie destynacje jak park narodowy Great Smoky Mountains w USA, Malediwy, Argentynę czy amerykańskie Houston. W uzasadnieniu wyboru Łodzi Lonely Planet pisze: “Łączy renowację industrialnych przestrzeni z odważnymi projektami architektonicznymi”.

Z danych Polskiej Organizacji Turystycznej wynika, że rok 2018 był absolutnie rekordowy w sektorze turystycznym. W pierwszych dwóch kwartałach odnotowano wzrost zagranicznych turystów o 6,6% względem roku poprzedniego. “W zeszłym roku liczba przyjazdów wzrosła o 4,5 proc. Polskę odwiedziło 18,3 mln zagranicznych turystów.

Już teraz wiemy, że rok 2018 będzie rekordowy, ponieważ w pierwszym półroczu liczba turystów zagranicznych wzrosła o 6,6 proc., co jest naprawdę ogromnym sukcesem. Największą dynamikę wzrostu mamy w tej chwili z Chin. W zeszłym roku liczba turystów z Państwa Środka zwiększyła się o blisko 55 proc.

To rekord. Na drugim miejscu jest Izrael, z którego w 2017 r. przyjechało do naszego kraju prawie 50 proc. więcej turystów niż w 2016 r "- kontentuje Robert Andrzejczyk z Polskiej Organizacji Turystycznej. Na tak dobre wyniki na wpływ poprawa infrastruktury komunikacyjnej, głównie lotniczej oraz działania promujące Polskę na arenie międzynarodowej.

Sandra Wolna
Redaktor Naczelna wgn.pl