W tym krótkim poradniku zebrane są w pigułce najważniejsze zasady, na które warto zwrócić uwagę przy wynajmie swojego lokalu na cele mieszkaniowe.

1. Na wstępie szczera rozmowa o wynajmie mieszkania: jasne i klarowne oczekiwania

Od tego warto zacząć. Najlepiej już w trakcie pierwszego kontaktu z zainteresowanymi wynajmem, czy to podczas rozmowy telefonicznej czy przy prezentowaniu mieszkania już warto szczerze porozmawiać, jakie są oczekiwania co do warunków najmu obu stron. Właściciel powinien się ustosunkować co do preferowanej wysokości kaucji, ilości osób, trzymania zwierząt, palenia papierosów w lokalu itp.

2. Rozmowy o pieniądzach - sprawdzanie rzetelności potencjalnego najemcy

Nie należy też się bać rozmów, które pozwolą zorientować się w sytuacji finansowej potencjalnego najemcy. Kto będzie płacił za najem, czy np. w przypadku studentów pierwszych lat, będą to rodzice? Czy potencjalny najemca pracuje gdzieś na stałe? Czasami takie rozmowy mogą budzić lekki opór - w końcu wiadomo, dżentelmeni o pieniądzach nie rozmawiają - ale biznesmeni już tak - a wynajmowanie mieszkania w celach zarobkowych jest już formą biznesu.

Wynajmujący powinien mieć komfort, że przyszły lokator jest rzetelny i wypłacalny. Warto więc zorientować się, czy osoba, której chcemy powierzyć nasze mieszkanie, jest odpowiedzialna, godna zaufania i będzie regularnie płacić zobowiązania czynszowe, bo będzie miała zapewnione na to środki. A może nawet sam zainteresowany będzie chciał nas skontaktować z właścicielem poprzedniego mieszkania, który udzieli mu referencji i poświadczy o rzetelności współpracy? Weryfikacja rzetelności potencjalnego najemny jest bardzo ważnym krokiem i nie warto jej pominąć. Również współpraca z dobrym biurem nieruchomości może wesprzeć właścicieli w tym procesie.

3. Dobra umowa wynajmu mieszkania

Umowę o wynajęcie mieszkania zawsze powinno się zawierać pisemnie! Stanowi ona zabezpieczanie dla obu stron, formułuje jasne i klarowne zasady współpracy - a razie potrzeby - działa psychologicznie, gdyż odstrasza ewentualnych nieodpowiedzialnych najemców, którzy próbują unikać odpowiedzialności i wynajmować mieszkanie "na słowo", często czując się bezkarnie lub zalegając z regularnym płaceniem rachunków. W razie jakichkolwiek problemów - bez umowy trudno dociec swoich praw.
Dobrze jest mieć sprawdzoną i dostosowaną do swoich potrzeb umowę najmu mieszkania. Można zlecić zajęcie się tym doświadczonemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Poprawnie sporządzona umowa najmu zabezpiecza obie strony i bardzo sprzyja minimalizacji ryzyka najmu i udanej współpracy pomiędzy stronami. Należy pamiętać, że umowa nie może posiadać w treści klauzul niedozwolonych (wg UOKiK).

4. Protokół zdawczo - odbiorczy + dokumentacja zdjęciowa wynajmowanego mieszkania

Protokół zdawczo-odbiorczy to bardzo ważny dokument - podpisywany w momencie przekazania mieszkania najemcy. Zawiera opis stanu mieszkania oraz stan liczników mediów na moment przekazania lokalu. Dobrze jest zrobić w tym momencie również dokumentacje fotograficzną lokalu i wyposażenia, którą będą posiadać zarówno najemcy, jak i właściciel.
Należy dokładnie sprawdzić i wpisać do protokołu wszystkie uszkodzenia i ubytki - o które później moglibyśmy mieć ewentualne pretensje. Obtłuczone kafelki, porysowane panele, uszkodzone części sprzętu AGD - to wszystko będzie kiedyś wymagało naprawy, ubytki mogą postępować i warto wpisać je do protokołu, a każdy punkt zilustrować dokładnym zdjęciem.
Pamięć bywa ulotna - i dla zabezpieczenia obu stron warto zrealizować ten krok. Pamiętajmy, że po zakończeniu najmu właściciel musi zwrócić kaucję, jeżeli w mieszkaniu nie ma żadnych zniszczeń ponad te, wynikające z normalnego zużycia. Wtedy właśnie pamięć lubi najbardziej zawodzić, łatwo o nieporozumienia i pomyłki. Dla tego w gestii obu stron powinno być dopilnowanie dokładności przeprowadzania dokumentacji stanu początkowego.

5. Wynajęcie mieszkania a kaucja zwrotna

Jest to kwota zabezpieczająca pobierana od najemcy w momencie przekazania mieszkania i deponowana na koncie Właściciela. Jest zwracana w całości po zakończeniu najmu, w przypadku, gdy lokal jest zwracany w stanie nieuszkodzonym. Zgodnie z kodeksem cywilnym Właściciel ma na zwrot 30 dni.
Wysokość kaucji jest do ustalenia, najczęściej pobierana jest jedno - lub dwukrotność miesięcznego czynszu najmu wraz z średnimi opłatami za media, czasem pobierana jest inna kwota ustalona - w zależności od standardu mieszkania i wyposażenia. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, według wysokości czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy.

6. Bezpieczny wynajem mieszkania- z kim i jak podpisywać umowę najmu / najem okazjonalny

Ostatnio coraz częściej umowy wynajmu mieszkań zawierane są w formie umowy najmu okazjonalnego, będącego alternatywą dla zwykłej umowy najmu.
Jej zawarcie jest bardziej sformalizowane, gdyż umowa przeprowadzona jest u notariusza, ale niesie ona za sobą konkretne korzyści dla właścicieli mieszkań na wynajem.

W razie problemów z nieuczciwym najemcą, taka forma wynajmu zabezpiecza właściciela, upraszczając procedurę ewentualnej eksmisję. Wg prawa obowiązuje w tym przypadku bardzo uproszczony tryb, bez postępowania sądowego, jest tylko tryb egzekucyjny. Najemca w momencie podpisania umowy najmu okazjonalnego musi wskazać lokal zastępczy, do którego może zostać wyeksmitowany, gdyby nie był w stanie wywiązywać się z płatności w ramach umowy najmu.

7. Ustalony sposób wypowiedzenia i zwrotu stanu mieszkania po zakończeniu okresu najmu

Takie informacje powinny być przemyślane i wpisane w umowie najmu. Czy wynajęte mieszkanie ma zostać zwrócone po odświeżeniu i odmalowaniu? Jak zostaną rozliczona koszty ewentualnych zniszczeń? Jak długi ma być czas wypowiedzenia?

8. Regularne monitorowanie płatności czynszu i za media

Warto regularnie sprawdzać, czy Najemca systematycznie opłaca zobowiązania za mieszkanie, zwłaszcza jeżeli ustalone jest, że to Najemca samodzielnie ma dokonywać płatności za media i opłaty dodatkowe. Najlepiej, jeżeli w umowie najmu wpiszemy punkt o przesyłaniu na maila skanów comiesięcznych dowodów wpłaty. Unikniemy wtedy ewentualnych niespodzianek.

9. Podatek od wynajmu mieszkania

Nie warto próbować oszczędzać na podatku od wynajmu mieszkania. Dla przykładu stawka ryczałtu wynosi 8,5 %. Z reguły nie są to duże kwoty – a można spać spokojnie, gdyż w razie ewentualnych problemów, można skutecznie reagować, nie obawiając się, że sprawa się wyda, albo że narazimy się na szantaż ze skonfliktowanym najemcą, próbującym wykorzystać fakt niepłacenia podatku jako haczyk na właściciela.
Ważne, by w umowie najmu zapis o czynszu najmu i opłatach dodatkowych był odpowiednio skonstruowany. Jeżeli na najemcy ciąży obowiązek opłaty rachunków za media i czynsz do administracji, to należy te kwoty rozdzielić od czynszu najmu, który jest zarobkiem właściciela i od niego jest liczona wysokość podatku.

Podsumowując, im bardziej zawczasu zatroszczy się o aspekty bezpieczeństwa wynajmu, tym mniej zostaje obszarów, które mogłyby generować ewentualne nieporozumienia pomiędzy najemcą a właścicielem wynajmowanego mieszkania. Oczywiście nie da się przewidzieć wszystkiego, ale można zminimalizować ryzyko i zabezpieczyć się na większość ewentualności, bo jak wiadomo - przezorny zawsze ubezpieczony. Przy okazji, może warto też rozejrzeć się za dobrą polisą ubezpieczającą mieszkanie ?

 

Paulina Michniak

Starszy Analityk WGN