Dlatego też w aglomeracji warszawskiej, krakowskiej, łódzkiej, poznańskiej, wrocławskiej, szczecińskiej, trójmiejskiej oraz w Konurbacji Śląskiej rynek obiektów handlowych rozwija się bardzo dynamicznie i mimo konkurencji w postaci obiektów handlowych w mniejszych miastach, duże nieruchomości komercyjne nadal dominują na polskim rynku handlowym. Budynki handlowe zlokalizowane w tych ośrodkach obecnie zapewniają 56% powierzchni handlowych w Polsce. Według szacunków obejmujących plany deweloperskie i budowę nowych budynków usługowych w ciągu następnych dwóch lat, udział aglomeracji w tym segmencie rynku będzie stanowił 55% do roku 2020. Należy jednak zaznaczyć, że każdy region ma swoją specyfikę rynku, wpływającą na charakterystykę segmentu handlowego.

Nieruchomości komercyjne w Warszawie

Warszawa dysponuje ponad dwoma milionami mkw powierzchni handlowej, co stanowi 14% zasobów krajowych. Jest nie tylko największym rynkiem ale również dysponuje największym potencjałem handlowym, ponieważ zamieszkuje tam ponad 2,5 miliona osób, których średnia siła nabywcza jest o 70% większa od średniego indeksu krajowego. Na tak imponujący wynik wpływają nie tylko centra handlowe, których jest tam aż 45, ale również nieruchomości komercyjne o innych formatach. W skład 41 takich obiektów wchodzą między innymi te o charakterze wielofunkcyjnym, których szybko przybywa, szczególnie na rynku lokalnym, za przykład może posłużyć budynek handlowy w Cedecie, Centrum Marszałkowska czy Hotel Europejski. Rok temu, we wrześniu 2017, otworzono duże centrum handlowe- Galerię Północną, które jest obecnie najnowszym obiektem tego typu w Warszawie.

Kolejny duży budynek handlowy zostanie oddany do użytku w połowie 2019 roku, Galeria Młociny powiększy stołeczny rynek o kolejne 70 tys. mkw powierzchni. Nie oznacza to jednak, że rynek jest nasycony i nie będą powstawać kolejne nieruchomości komercyjne. Nadal będą się rozwijać mniejsze obiekty typu mixed-use (Koneser, Bohema, Port Praski, ArtN) jak i te stricte o charakterze handlowo-usługowym, będą one jednak zlokalizowane w miejscowościach ościennych takich jak: Pruszków, Piaseczno czy Konstancin- Jeziorna. Z kategorii dużych inwestycji o charakterze handlowo-usługowym należy wspomnieć o rozbudowanych obiektach Atrium w Targówku i Reducie oraz o Centrum handlowym Janki. Na etapie planowania i projektowania jest duży budynek handlowy w Wilanowie oraz kompleks komercyjny Towarowa 22 na Woli. Na atrakcyjność warszawskiego sektora handlowego wpływa kilka czynników, do najważniejszych należą: bogactwo formatów handlowych, poziom pustostanów oscylujący w okolicach 4%, co jest wynikiem dużo poniżej średniej w aglomeracjach, poziom nasycenia powierzchnią handlową – 3% niższy w porównaniu do innych aglomeracji, wysokie stawki czynszów ( stawki prime na poziomie 120-140 euro za metr kwadratowy) oraz stałe duże zainteresowanie wynajmem lub kupnem powierzchni. Co więcej swoje sklepy w Warszawie otwierają kolejne marki nie istniejące do tej pory na polskim rynki, tworząc efekt kuli śnieżnej i zachęcają innych do obecności na polskim rynku.

Sektor nieruchomości komercyjnych na Śląsku i w Szczecinie

Rynek handlowy na Śląsku i w Szczecinie charakteryzuje się niskim wskaźnikiem nasycenia, odpowiednio 10 i 20 % poniżej średniej dla wymienionych wyżej aglomeracji. Śląsk zamieszkuje ponad 2 miliony osób sile nabywczej o 20% wyższej niż średnia krajowa. Na tym terenie jest 40 centrów handlowych i 35 nieruchomości komercyjnych o innym formacie o sumie przekraczającej 1,5 miliona mkw powierzchni najmu brutto. Warto wspomnieć o oddanym wiosną 2018 roku budynku handlowo-usługowym Gemini Park w Tychach oraz powstającej Galerii Libero w Katowicach, która ma zostać otwarta jeszcze w tym roku. Natomiast w 2019 w Gliwicach powstanie nowe centrum wyprzedażowe- Silesia Outlet. Sektor handlowy i rynek nieruchomości komercyjnych jest stosunkowo dynamiczny, ponieważ musi się dostosować do klientów i ich zmieniających się potrzeb tak aby cały czas być atrakcyjnym w ich oczach. Dlatego też budynki handlowe i usługowe często są rozbudowywane, tak jak np. Platana w Zabrzu (zakończenie inwestycji jest planowane jeszcze w 2018) oraz modernizowane . Doskonałym przykładem nieruchomości komercyjnej, która została zmodernizowana i zrekomercjalizowana jest najbardziej znana śląska galeria- Silesi City Center.

Aglomeracja szczecińska jest obsługiwana przez 10 centrów handlowych oraz 12 innych nieruchomości komercyjnych o charakterze handlowym. Zamieszkuje ją 560 tys mieszkańców dysponujących siłą nabywczą przekraczającą o 15% średnią krajową. Charakterystyczne dla tego rynku jest rozbudowa i modernizacja siniejących nieruchomości komercyjnych. Jako przykłady takiej strategii można przytoczyć ukończone w ubiegłym roku prace nad powiększeniem centrum Galaxy. Dzięki przebudowie budynku handlowego centrum stało się największym obiektem tego typu na Pomorzu Zachodnim. W planach jest również modernizacja i rozbudowa centrum handlowego Ster. Prace rewitalizacje trwają w obiekcie typu mixed-use – Hanza Tower. Budynek handlowy o powierzchni 17 tys. mkw znajduje się w ścisłym centrum miasta.

Jak wygląda sektor nieruchomości komercyjnych w Krakowie?

Podobnie jak charakteryzowane wcześniej sektory rynku Kraków również cechuje się wysoką atrakcyjnością. Na tamtejszym rynku istnieje 31 obiektów handlowych z czego 15 nieruchomości komercyjnych dysponuje powierzchnią handlową o łącznej powierzchni ponad 560 tys. mkw powierzchni najmu brutto. Korzysta z nich ponad pół miliona mieszkańców, którzy dysponują siłą nabywczą 20% wyższą niż średnia krajowa. Pod koniec 2017 roku otworzono nowy obiekt handlowo- usługowy, galerią Serenada. Jej powstanie to element budowy tzw. Power center dla północnej części miasta. Jej dopełnieniem będzie przebudowa, sąsiadującego z nowym budynkiem handlowym, centrum handlowego pierwszej generacji Krokus. Z prognoz wynika, że rynek nieruchomości komercyjnych w aglomeracji krakowskiej będzie się rozwijał głównie dzięki małym obiektom typu convenience, które zostaną wzmocnione o prężnie rozwijające się obiekty handlowe o wyprzedażowym formacie. Przykładem takich inwestycji jest planowane na 2020 rok otwarcie Cracovia Outlet czy przebudowa istniejącego Plaza Kraków w Fashion Outlet Kraków.

Powierzchnie handlowe w Łodzi

Aglomeracja łódzka na tle innych dużych ośrodków charakteryzuje się średnim poziomem parametrów ważnych dla tego sektora rynku. Zamieszkuje ją prawie milion mieszkańców, mających do dyspozycji 14 galerii handlowych, których łączna powierzchnia przekracza 540 tys mkw powierzchni najmu brutto. Z takich danych wynika, że rynek handlowy w Łodzi jest średnio nasycony, również liczba wakatów tylko odrobinę przekracza średni wskaźnik dla aglomeracji. Jednak mimo to na znaczące inwestycje w nieruchomości komercyjne w tej aglomeracji nie ma już miejsca. Dlatego też, prężnie rozbiją się małe obiekty typu convenience (park handlowy Vendo), wielofunkcyjne obiekty (Monopolis) oraz galerie handlowe w miejscowościach ościennych, np. w Pabianicach rozpoczęto budowę Galerii Tkalnia.

Segment handlowy i nieruchomości komercyjne w Trójmieście

Pod względem liczby mieszkańców Trójmiasto jest bardzo podobne do aglomeracji łódzkiej, również jest to milion mieszkańców o sile nabywczej na poziomie 16% powyżej średniej krajowej, jednak na tamtejszym rynku funkcjonuje 25 centrów handlowych. Łącznie z nowo powstałym Forum Gańsk (maj 2018) trójmiejska aglomeracja dysponuje prawie milionem mkw powierzchni najmu brutto, na tą liczbę składa się łącznie 18 nieruchomości komercyjnych o charakterze handlowym. Tak duże wartości przekładają się bezpośrednio na stopień nasycenia, o 17% w kwestii średniego nasycenia powierzchnią handlową dla aglomeracji i 10% więcej nasycenia powierzchnią tylko centów handlowych. Uzupełnieniem stanie się właśnie rozbudowywany Morski Park Handlowy i modernizacja (wraz z rozbudową) Galerii Bałtyckie oraz już zaplanowany Pomerania Outlet w Rumii. Są to ostanie, w najbliższej przyszłości, zaplanowane inwestycje w duże nieruchomości komercyjne w aglomeracji trójmiejskiej.

Wrocław i Poznań na czele

Aglomeracja wrocławska i poznańska są najbardziej nasycone powierzchnią handlową i centrami handlowymi na tle całej Polski. Obie dysponują zbliżoną liczbą mieszkańców, około 800 tys mieszkańców oraz siłą nabywczom na poziomie o 35% wyższym od średniej krajowej. W obu miastach w ostatnim czasie otworzono duże, nowoczesne centra handlowe (Wroclavia w 2017 i Posnania w 2016). Obiekty nie tylko znacząco zwiększyły sumę powierzchni handlowej ale także wprowadziły nowe standardy w tego typu obiektach. W stolicy Dolnego Śląska jest 17 galerii, których łączna powierzchnia to prawie 700 tys mkw powierzchni najmu brutto oraz 13 innych nieruchomości komercyjnych o charakterze handlowym o łącznej powierzchni 180 tys mkw powierzchni najmu brutto. Nie ogłoszono planów inwestycyjnych w kolejne duże budynki handlowe , znane są jedynie plany dotyczące powstawania nieruchomości wielofunkcyjnych, takich jak Bulwary Książęce, jednak inwestycje tego typu w najbliższej przyszłości nie wpłyną na znaczne powiększenie powierzchni handlowo-usługowe. W Poznaniu sytuacja wygląda bardzo podobnie, obecnie jest tam 660 tys powierzchni handlowej rozmieszczonej w 21 galeriach plus dodatkowe 220 tys mkw w 15 nieruchomościach o charakterze handlowym ale w innym formacie. Również nie zapowiedziano budowy nowych, spektakularnych obiektów.

Jak ważny jest design nieruchomościach komercyjnych?

Za sukces galerii handlowych w znacznym stopniu odpowiedzialny jest jej projekt. Dlatego też inwestorzy chętnie współpracują ze znanymi architektami. Efektami takie współpracy są ciekawe, nowoczesne nieruchomości komercyjne o charakterze handlowym, które niczym nie przypominają galerii handlowych budowanych jeszcze kilka lat temu. Poniżej znajduje się przegląd ciekawszych inwestycji tego typu rozsianych po całej Polsce.

Forum Gdańsk oferuje ponad 170 sklepów, 20 punktów gastronomicznych, miejsca do zabaw dla najmłodszych, tarasy widokowe i niebanalne zielone przestrzenie. Według zapewnień inwestora jest to jedna z najbardziej nowoczesnych przestrzeni o charakterze publiczno- handlowym w kraju, a jednocześnie największa jaka została oddana do użytku w tym roku. W miejscu gdzie teraz stoi budynek handlowy jeszcze cztery lata temu były tylko tory kolejowe, pętla komunikacji miejskiej i zgliszcza dawnej hali targowej. Powstanie Forum Gdańsk kosztowało 900 mln zł z czego ponad 140 mln zł zostało przeznaczone na cele publiczne, inwestor podjął się przebudowy węzła drogowego, budowy nowej drogi pod inwestycjom, utworzenia ścieżek rowerowych oraz utworzenia budynku dla instytucji kultury (powstał Kunszt Wodny). Cała inwestycja zajmuje teren o powierzchni 6,2 ha i mieści się w samym centrum miasta. Plan architektoniczny kompleksu bazuje na pomyśle holenderskiego biura projektowego TNT, lecz w kolejne fazy projektu zostały rozwinięte przez Sud Architectes.

Galeria Libero ma zaoferować 42 tys mkw powierzchni o charakterze handlowo- usługowym rozmieszczonej na 3 kondygnacjach, w budynku handlowym powstałym na działce o powierzchni 54 tys. mkw. W kompleksie powstaną sklepy, lokale gastronomiczne, znany supermarket, punkty usługowe oraz rozbudowana strefa rozrywkowa. W planach jest stworzenie kina z siedmioma salami, klubu bilardowego, placu zabaw dla dzieci, kortów do squasha i badmintona oraz eleganckiej restauracji z tarasami. Projekt architektoniczny przygotowała pracownia MOFO Architekci. „Dla nas architektura jest uważnym kształtowaniem przestrzeni . Naszą ideą nie jest tylko wypełnianie obszarów wskazanych przez klienta oraz przez uwarunkowania planistyczne. Mamy nadzieję, ze przestrzeń wykreowana przez Galerię Libero, będzie wywoływała poczucie stosownego wykorzystania, uporządkuje tą przestrzeń i nada jej nowego charakteru wielkomiejskości i szlachetności” – wyjaśnia Paweł Zieliński, architekt i prezes MOFO Architekci.

Gemini Park w Tychach powstał na podstawie projektu Vide Studio i jest pierwszą w mieście tak dużą nieruchomością komercyjną o charakterze handlowo- rozrywkowym. Prace nad liczącą 36,6 mkw galerią handlową rozpoczęły się w 2016 roku. „Tychami interesowaliśmy się od lat. Rynek ma ogromny potencjał, a samo miasto i region wciąż się rozwijają. Naturalną więc rzeczą, na tym etapie zmian, stało się stworzenie mieszkańcom Tychów miejsca, w którym mogliby poczuć się u siebie, robiąc zakupy bez konieczności podróży do sąsiadujących miast. Inwestycja, którą mieliśmy w planach, idealnie wpisywała się w ten rynek, oczekiwania, a także panujący w mieście nastrój” – komentuje Rafał Sonik, prezes zarządu Gemini Holding, właściciela Gemini Park Tychy.
„Gemini Park Tychy to obiekt przemyślany w każdym calu, począwszy od projektu architektonicznego, poprzez ofertę, a skończywszy na tym, jak galeria zrasta się z miejską tkanką. To „produkt” licznych badań, jakie przeprowadziliśmy przed inwestycją. Pozwoliły one nam na stworzenie miejsca, które jest dopasowane do specyfiki otoczenia, tutejszego rynku, a co najważniejsze potrzeb mieszkańców” – dodaje.

Budowa centrum handlowego Wroclavia trwała dwa i pół roku i pochłonęła 240 mln euro. Inwestycja jest połączeniem funkcjonalności, nowoczesności, designe i wielozadaniowości. Obiekt łączy w sobie podziemny dworzec autobusowy z przestrzenią handlowo-usługową. „Wroclavia – zlokalizowana w samym sercu miasta, które słynie ze znakomitego połączenia tradycji z nowoczesnością – realizuje przyświecający Unibail-Rodamco cel jakim jest stworzenie unikalnego, dostosowanego do potrzeb projektu, który wykorzystuje całe nasze międzynarodowe doświadczenie w dziedzinie najwyższej jakości zakupów. Wroclavia oferuje mieszkańcom Dolnego Śląska najlepszą w swej klasie jakość obsługi, wyjątkowy nastrój i liczne wydarzenia specjalne. Głęboko wierzymy, że będzie to dla naszych gości naprawdę niezwykłe miejsce – wyjaśnia Arnaud Burlin, dyrektor zarządzający Unibail-Rodamco na Europę Centralną”. Koncepcja architektoniczna została zaprojektowana przez polską firmę, IMB Asymetria, natomiast aranżacja wnętrz została wykonana przez francuską pracownię Saguez&Partners.

Czy inwestorzy nadal chętnie będą inwestować w nieruchomości handlowe?

Z badań klimatu inwestycyjnego Union Investment wynika, że znaczna część inwestorów utrzyma swoją dotychczasową strategię dotyczącą ryzyka i zaakceptuje niższe stopy zwroty. Jednak znacznie wzrosła ostrożność w stosunku do inwestycji w nieruchomości komercyjne o charakterze handlowym i hotelowym. Panuje przekonanie, że na europejskich rynkach w najbliższej przyszłości zostanie osiągnięty punkt zwrotny w cyklu koniunkturalnym. Generuje to obawę, pośród inwestorów, przed chybionym ulokowaniem funduszy. Badania klimatu inwestycyjnego obrazują, że lwa część inwestujących w nieruchomość komercyjne w Niemczech, Francji czy w Zjednoczonym Królestwie przewiduję kolejny wzrost wstępnej stopy zwrotu z nieruchomości w 2019 i 2020 roku. Z przeprowadzonych badań wynika, że tylko jedna czwarta inwestorów twierdzi, że koniunktura na rynku po 2021 roku się utrzyma. Jedynie 28% ze 163 firm stwierdziło, że są gotowe podjąć większe ryzyko, aby zdobyć tą samą stopę zwrotu. Aż 64% przedsiębiorców planuje kontynuować dotychczasową strategię dotyczącą ryzyka i jest wstanie zaakceptować mniejsze stopy zwrotu. W badaniu przeprowadzonym na przełomie roku 2017 i 2018 odsetek ten wynosił 56%. „Wiarygodność kredytowa najemców i jakość wykonania nieruchomości wciąż mają największy wpływ na decyzje inwestycyjne. Reasumując, przewidywana zmiana stylu wśród europejskich inwestorów nie zmaterializowała się podczas tego niezwykle długiego cyklu rynkowego i nie powinniśmy oczekiwać jej w nowym cyklu” – komentuje Olaf Janßen, szef działu Rozeznania Rynku Nieruchomości Union Investment. „Koncentracja na ryzku ogranicza możliwości inwestorów. Uderzający jest fakt, że inwestowanie w całe sektory rynku zostaje wykluczone na najbliższe miesiące” – dodaje. Z przytoczonych wcześniej badań wynika, że nieruchomości komercyjne o charakterze handlowym nie cieszą dużą polarnością wśród inwestujących w nieruchomości. Aż 63% pytanych inwestorów w ciągu kolejnego roku zadeklarowało, że nie zainwestuje w nieruchomości handlowe.

 

Sandra Wolna

redakcja wgn.pl