Co prawda na przestrzeni lat temat wynajmu mieszkań studentom obrósł w niekorzystne stereotypy i nie zawsze pozytywne opinie - głównie przez legendarne studenckie imprezy - to jednak należy pamiętać, że najczęściej studenci to młodzi, ambitni ludzie, którzy przyjechali z zamiarem uczenia się i podnoszenia kwalifikacji, więc szukają lokum, które będzie ich wspierać w realizacji tych celów. Nie rzadko oprócz studiów podejmują dodatkową pracę lub staż. Z reguły również im zależy na zgodnym i bezproblemowym wynajmie mieszkania w korzystnej cenie i lokalizacji.

 


Zaletą wynajmowania mieszkania studentom jest duży popyt w tym segmencie poszukujących, a przy pomyślnych wiatrach szansa na najem długoterminowy - na cały okres studiów i może nawet i dłużej. Studenci, często z uwagi na ograniczony budżet, nie wymagają wysokiego standardu, czy wymyślnego wyposażenia. Z reguły wygodne i schludne wyposażenie oraz podstawowy sprzęt AGD. Ważne, żeby wszystko było sprawne i czyste. Jeśli więc kupiliśmy mieszkanie z rynku wtórnego w celach zarobkowych, to po wstępnym odświeżeniu wnętrz, wynajem studentom w ramach zaoszczędzenia na przyszły remont podnoszący standard wydaję się idealną opcją.
Wynajem mieszkania studentom.

O czym warto wiedzieć wynajmując mieszkanie?

Studenci często wyjeżdżają na okres wakacji do domu, by chętnie wrócić do sprawdzonego mieszkania z początkiem nowego roku akademickiego, jednak niechętnie chcą płacić za 3 miesiące letniej nieobecności. Jeżeli jesteśmy zadowoleni ze współpracy i zależy nam na stałym wynajmie, możemy rozważyć wyjście na przeciw najemcy. Warto zawczasu przemyśleć ten aspekt. Czasem lepszy jest mniejszy zarobek na mieszkaniu przez wakacje, niż ryzykowanie wypowiedzenia w czerwcu, mieszkanie stojące puste przez kilka miesięcy i generujące koszty (czynsz administracyjny) a następnie szukanie nowego najemcy jesienią.
Co można zatem zrobić? Często spotykane są takie rozwiązania:
- student we własnym zakresie szuka najemcy zastępczego, krótkoterminowego i podpisuje z nim umowę o podnajmie mieszkania - za zgodą właściciela.
- zniżka wakacyjna np. płatność tylko połowy czynszu za okres letni. Uwzględnijmy przy tym, czy mamy umowę na czas określony, żeby mieć gwarancję dalszego wynajmowania w kolejnym roku akademickim.

Formy wynajmowania lokalu mieszkalnego

Mieszkanie można wynajmować na oddzielne pokoje lub w całości. Przy wynajmie na pokoje - lokator uzyskuje prawo do użytkowania pokoju jako niezależnej jednostki mieszkalnej z prawem do użytkowania przestrzeni wspólnej: kuchnia, łazienka itp.
Zaletą tego typu wynajmu jest możliwość większych zarobków dla właściciela - gdyż za wynajem pojedynczych pokoi w kilkupokojowym mieszkaniu można otrzymać większą kwotę łączną niż za wynajem całego mieszkania na raz. Opcja wynajmu pojedynczych pokoi co prawda wymaga poświęcenia więcej czasu na zarządzanie najmem, ale i możliwości zysków są trochę większe. Ile - zależy od indywidualnej kondycji rynku najmu w danym mieście, lokalizacji i standardu mieszkania.
Jednocześnie taki typ wynajmu często minimalizuje straty i przestoje, generowane w momencie, gdy całe mieszkanie stało by puste, gdyż poprzedni lokator się wyprowadził, a nowy jeszcze się nie znalazł. W przypadku pokoi - jest większa szansa na ciągłość, z reguły któryś z wynajętych pokoi dalej przynosi zyski.
Wadą takiego rozwiązania jest duża rotacja najemców, często nie znających się między sobą w momencie zawarcia najmu. Jeżeli lokatorzy nie dogadują się pomiędzy sobą, tworzą się konflikty - a to ma duży wpływ na komfort mieszkania, a co za tym, na długość najmu. Częściej zdarza się też zaniedbanie części wspólnych przez lokatorów (rozmycie odpowiedzialności ), większe zużycie i zniszczenia sprzętu i powierzchni. Chociaż nie jest to regułą, to warto uwzględniać potrzebę amortyzacji w budżecie zarządzania mieszkaniem.
Przy wynajmie oddzielnych pokoi trudniej jest rozliczyć szczegółowo koszty zużycia mediów, zwłaszcza, jeżeli w ciągu okresu najmu jest duża rotacja lokatorów i różny czas najmu. Wtedy zasadne jest oprócz stałej kwoty najmu dla właściciela, umówić się na comiesięczną kwotę za uśrednione rachunki - może się ona zmieniać w zależności od sezonu grzewczego itp. Niestety może być to trochę krzywdzące dla oszczędnych i ekologicznych najemców, którzy swoimi opłatami muszą pokrywać też część zużycia mediów tych lokatorów, którzy nie dbają o swój poziom zużycia. Jednak rozliczenie szczegółowe zużycia wody czy prądu dla każdego najemcy może być bardzo kłopotliwe i nie zawsze możliwe do wyliczenia.

Nie wszystkie mieszkania nadają się na wynajem na pokoje

Najlepsze mieszkania pod tego typu wynajem to duże mieszkania z oddzielną kuchnią, kilkoma niezależnymi, nieprzechodnimi pokojami, zlokalizowane blisko uczelni albo z dobrą komunikacją do ośrodków akademickich.
Oczywiście nie tylko studentom można wynajmować pojedyncze pokoje, gdyż potencjalny najemca to może być każdy - również np. singiel lub para na początku swojej kariery zawodowej, czy krótkoterminowi pracownicy kontraktowi. Na wynajem pokoju z reguły decydują się osoby, dysponujące ograniczonym budżetem lub chcące wynająć coś na krótki okres czasu. Koszt wynajęcia pokoju we wspólnym mieszkaniu w centrum miast jest dużo niższy niż wynajęcia kawalerki, nawet takiej w mniej popularnej lokalizacji.
Wynajem kawalerki
Bardziej tradycyjną formą wynajmu mieszkania jest powierzenie całego lokalu w najem. Podpisywana jest wtedy jedna umowa najmu. Teoretycznie idzie za tym większy spokój, lokator sam troszczy się o dobrostan lokalu, gdyż samodzielnie ma go w całości w opiece, a za stan lokalu odpowiada kaucją, wpłaconą w dniu wynajmu. W tym segmencie najlepiej sprawdzają się kawalerki, lub mieszkania nie rozkładowe - z przechodnim pokojem lub salonem połączonym z kuchnią. Szczególnie kawalerki w pobliżu centrum cieszą się bardzo dużym zainteresowaniem, nie tylko wśród studentów, ale również wśród osób pracujących.

Umowa najmu mieszkania

Podstawą bezpiecznego najmu jest dobrze napisana umowa, protokół zdawczo-odbiorczy i pobrana kaucja zwrotna za lokal. W dokumencie powinny być jasno określone obowiązki najemcy (studenta) i właściciela mieszkania. Umowa powinna określać, które koszty są po czyjej stronie - chodzi tu też o koszty drobnych napraw, większych remontów oraz końcowego odświeżenia mieszkania. Istotny jest zapis o długości trwania najmu oraz okres i forma wypowiedzenia umowy.


Podsumowując, niezależnie komu i w jakiej formie zdecydujemy się wynająć mieszkanie, warto rozważyć i przemyśleć wszystkie opcje zawczasu a umowę najmu zawsze zawierać w formie pisemnej. I pamiętajmy, że potencjalni najemcy szukają mieszkań nie tylko wczesną jesienią. Wielu z nich przegląda oferty na bieżąco w ciągu roku, szukając coraz to atrakcyjniejszych ogłoszeń. Dlatego warto dbać o dobrą i zgodną współpracę oraz cenę adekwatną do standardu lokalu i kondycji rynku.


Paulina Michniak
Analityk Rynku WGN