Trwający od kilku lat boom na rynku nowych mieszkań sprawił, że deweloperzy poszukują terenów pod kolejne inwestycje. Obiektem szczególnego zainteresowania są lokalizacje w dużych miastach, a zwłaszcza w pobliżu ich centrów. Jednak takich ofert zaczyna brakować, a jeśli są, to osiągają wysokie ceny. Deweloperzy przekierowują więc swoją uwagę na dzielnice obrzeżne i miejscowości graniczące z dużymi miastami, gdzie ceny są bardziej przystępne. Warunkiem koniecznym atrakcyjności takich lokalizacji jest dobre skomunikowanie z centrum.


Grunty pod obiekty hotelarskie

Równie duży popyt na grunty inwestycyjne odnotowuje się na rynku hotelarskim. Polska jest postrzegana jako kraj atrakcyjny turystycznie - i to nie sezonowo, a całorocznie. A do tego wciąż niedoinwestowany pod względem miejsc noclegowych, zarówno w klasie premium czy biznes, jak i w średnim standardzie. Przyciąga więc międzynarodowe sieci hotelowe, które - obok lokowania się w istniejących budynkach do modernizacji – nabywają tereny pod nowe obiekty o zróżnicowanej wielkości. Najchętniej wybierane lokalizacje to, obok największych miast, kurorty i inne miejscowości turystyczne.

Grunty pod obiekty handlowe

Zdecydowanie mniejszy ruch obserwuje się na rynku handlowym w dużych miastach, w których wielkoformatowe centra dostatecznie zaspokajają potrzeby konsumentów. Natomiast, od około czterech lat uwaga inwestorów skierowana jest głównie na mniejsze miasta, gdzie nabywane są grunty pod lokalne, nieduże parki handlowe. Ten trend jest kontynuowany z powodzeniem również w bieżącym roku i prawdopodobnie będzie się rozwijał, jako, między innymi, zabezpieczenie funduszy REIT, coraz bardziej popularnych w Polsce.

Tereny pod biurowce

Według danych WGN, podobnie jak w poprzednich latach nadal zainteresowanie budzą tereny komercyjne z korzystną ceną i lokalizacją pod konkretne funkcje, takie jak biurowe, zwłaszcza w dużych miastach poza Warszawą, oraz przemysłowe - w tym magazynowe z częścią produkcyjną. Preferowana powierzchnia to 3000 – 5000 mkw. w granicach miast i do 1,5 ha na terenach podmiejskich. Podaż takich wolnych terenów maleje z roku na rok, więc przedmiotem transakcji są coraz częściej działki zabudowane, np. obiektami poprzemysłowymi o niskiej wartości użytkowej - do wyburzenia. Podnosi to początkowe nakłady na zakup, wyburzenia oraz ewentualną detoksykację gruntów, ale, z drugiej strony, daje korzystniejszą lokalizację bardzo często w centrach miast, co jest nie do przecenienia.

Jakie elementy wpływają na cenę gruntu wystawionego na sprzedaż?

W dużych ośrodkach miejskich za dobre lokalizacje dla obiektów komercyjnych uważane są działki przy głównych ulicach, w bezpośrednim sąsiedztwie tras komunikacyjnych oraz obwodnic, pod warunkiem możliwości wpięcia sięgacza dojazdowego. Obecnie, w związku z obowiązującą ustawą o ochronie gruntów rolnych, ograniczona została podaż dostępnych terenów pod przemysł oraz centra logistyczno- magazynowe na obszarach pozamiejskich, dla których to funkcji optymalna powierzchnia wynosi około 10 hektarów.

Ceny budowlanych gruntów inwestycyjnych są bardzo zróżnicowane i zależą od takich parametrów, jak:

- lokalizacja,

- unormowana sytuacja prawna,

- położenie w strefie objętej planem miejscowym,

- bezpośredni dojazd z głównej drogi,

- infrastruktura sieciowa blisko granicy działki,

- powierzchnia, regularne kształty, ukształtowanie terenu,

- zanieczyszczenie gleby na terenach poprzemysłowych.

Jak podała firma Colliers International, całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku gruntów w Polsce w 2017 roku osiągnął historyczny pułap 5,1 mld euro. Natomiast prognozy na bieżący rok mówią o prawdopodobnym przekroczeniu tej wartości.

 

Małgorzata Battek
Analityk Rynku, WGN