Zarówno kupno nieruchomości z gotowym najemcą, jak i samodzielna komercjalizacja, to rozwiązania z wieloma zaletami, ale i obarczone wadami.

Mówiąc o samodzielnej komercjalizacji budynku mamy na myśli zakup nieruchomości, która wymaga adaptacji i samodzielnego znalezienia najemcy. Decydując się na takie rozwiązanie musimy pamiętać o kilku bardzo ważnych rzeczach.

Inwestycje w nieruchomości

Jeszcze na etapie rozpoczęcia poszukiwań pamiętajmy o cechach budynku, które powinny być spełnione. Zastanówmy się, jakiego rodzaju najemcę chcielibyśmy mieć w swoim budynku i potraktujmy to jako bazę do poszukiwań.
W pierwszej kolejności kluczowa jest lokalizacja. Jeśli naszym targetem jest dyskont, to będziemy szukać dla niego zupełnie innego lokalu, niż dla pracowni krawieckiej, biura księgowego czy studia fotograficznego lub biura matrymonialnego.
Kolejna ważna rzecz to cena nieruchomości. Przygotujmy porządny biznes plan, uwzględniający możliwe dodatkowe wydatki (jak np. utrzymywanie pustostanu przez kilka miesięcy, zanim znajdzie się najemca), aby zweryfikować, czy stać nas na dany budynek, lub czy inwestycja w niego jest dla nas zwyczajnie opłacalna.
Dla niektórych działalności lokalizacja w centrum miasta to zaleta. Inne mogą postrzegać to jako wadę, gdyż centrum kojarzy się mocno z wiecznymi korkami, trudnościami z parkowaniem i dużym natężeniem ruchu.
Kolejną ważną kwestią jest obecność przynależnego do budynku parkingu oraz dodatkowych udogodnień, jak np. winda w budynku.

Stan techniczny nieruchomości

Bardzo ważne jest zwrócenie uwagi na stan techniczny lokalu. Przed jego kupieniem warto zainwestować w specjalistów, którzy gruntownie przejrzą stan budynku. To znikome koszty, biorąc pod uwagę, że w przypadku poważnego problemu z instalacją elektryczną itp. możemy narazić się na bardzo wysokie koszty.

W sytuacji, gdy mamy już upatrzony lokal, zwróćmy uwagę, jaki jest jego stan wizualny. W odniesieniu do naszego targetowego najemcy, lokal powinien odpowiadać profilowi działalności (np. jeśli chcemy, by naszym najemcą była duża kancelaria notarialna, nie kupujmy budynku o staroświeckiej bryle z barwną elewacja. Taki budynek nie będzie kojarzył się z profesjonalizmem i z pewnością odstraszy większość najemców). Również wnętrze budynku jest niezmiernie istotne. Oszacujmy, ile środków finansowych pochłonie odświeżenie, remont i adaptacja budynku pod konkretne rodzaje działalności.

W procesie podejmowania decyzji bardzo ważne jest także, czy celujemy w lokal z rynku pierwotnego czy wtórnego. W przypadku budynków kilku- lub kilkudziesięcioletnich istnieje ryzyko, że nie spełnią one obecnych norm do prowadzenia działalności. Chodzi choćby o wysokość stropów czy spełnienie wymagań PPOŻ.

Poszukiwanie najemcy

Jeśli nasz budynek jest już kupiony i przygotowany do przyjęcia najemcy, rozpocznijmy jego poszukiwania. Najemca powinien znaleźć się w mniej więcej 6 miesięcy. Jeśli komercjalizacja trwa dłużej, możemy wesprzeć się pomocą doświadczonych agentów nieruchomości, którzy wiedzą, gdzie szukać najemców i jak zainteresować ich naszym obiektem.

Pozostaje jeszcze kwestia umowy z najemcą. Jeśli korzystamy ze wsparcia agencji nieruchomości, to w zasadzie nie musimy mieć większych zmartwień. Jeśli jednak znalezieniem najemcy chcemy zająć się w 100 procentach sami, musimy mieć dobrze przygotowaną umowę.

Czy samodzielna komercjalizacja budynku to dobry pomysł. Zdania będą oczywiście podzielone, dlatego na starcie zadajmy sobie pytanie, czy bylibyśmy w stanie samodzielnie adaptować budynek i szukać dla niego najemcy. Rentowność obiektu, który samodzielnie dostosowaliśmy pod wynajem, jest zazwyczaj wyższa, niż w przypadku zakupu nieruchomości z gotowym najemcą. Wyższe jest również ryzyko takiej inwestycji, ponieważ może okazać się, że poszukiwania najemcy trwają dłużej, niż założyliśmy, lub rodzaj najemcy odbiega od tego, jacy przedsiębiorcy są zainteresowani wynajmem w rzeczywistym świecie.

 

Magdalena Paluch

redaktor naczelna Komercja24.pl