Przede wszystkim powinniśmy dokładnie przeanalizować bieżącą sytuację na rynku. Trzeba wiedzieć, jakie w danym momencie nieruchomości będą atrakcyjne dla np. potencjalnych najemców. Dobrze jest również prześledzić oferty dostępne choćby w Internecie, aby nie przepłacić za interesującą nas nieruchomość.

Kolejną kwestią jest stan budynku. Należy zastanowić się, czy w naszym przypadku korzystniejsze będzie zainwestowanie w budynek a miarę odrestaurowany, o odświeżonym wyglądzie, czy może lepiej kupić nieruchomość wymagającą dodatkowego wkładu. Wszystko jest kwestią ceny i doświadczenia. Budynki charakteryzujące się gorszym stanem technicznym i wizualnym będą najczęściej dużo tańsze. Często maja one w sobie duży potencjał, a dzięki konieczności dokonania remontów czy napraw, będziemy mogli wykończyć je według własnego konceptu.
Niemniej rozwiązanie takie obarczone jest większym ryzykiem i wymaga od nas dużej wiedzy, choćby technicznej. Możemy posiłkować się wsparciem firm doradczych i biur projektowych, jednak są to dodatkowe wydatki.

W przypadku budynków w dobrym stanie technicznym i wizualnym nie kupujemy już „kota w worku”. Jest to z pewnością pewniejsza i bardziej bezpieczna inwestycja, jednak pociąga za sobą większe wydatki.

Niezmiernie ważna przy poszukiwaniach jest lokalizacja nieruchomości. Centrum miasta wcale nie oznacza, że nasz budynek będzie cieszył się dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Czasami o wiele lepsze okazują się lokalizacje poza centrum. Musimy dokładnie przemyśleć, kto jest naszym targetem. Czy chcemy, aby naszymi najemcami były np. dyskonty spożywcze, sklepy odzieżowe, firmy usługowe itp., czy może działy księgowe czy siedziby firm, które nie kontaktują się na co dzień z klientem. W zależności od tego, kto będzie naszą grupą docelową, musimy przeanalizować, czy dojazd do budynku jest prosty i swobodny (np. jeśli prowadzi do niego druga jednokierunkowa, jest to już pewnego rodzaju utrudnienie i minus dla nieruchomości), czy w pobliżu znajdują się przystanki komunikacji miejskiej, czy wokół nieruchomości można swobodnie parkować (strefy darmowego parkowania, płatne parkingi itp.) lub czy posiada ona własny parking (co byłoby dużym atutem).
Ważne jest również sąsiedztwo innych budynków. Jeśli planujemy zakupić budynek, który chcemy przekształcić w nowoczesny biurowiec, to otoczenie drobnych sklepów nie będzie prestiżowe. Dużo lepiej sprawdzi się lokalizacja, która skupia inne biurowce (choć stanowią one konkurencję i tu należy zweryfikować, czy możemy zaoferować coś konkurencyjnego), hotele itp.

Dość bezpiecznym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości komercyjnej z najemcą. Oznacza to, że właściciel budynku, od którego chcemy go kupić, posiada z najemcą umowę długoterminową na wynajem. Wówczas przejmujemy nie tylko budynek, ale również najemcę, co stanowi dla nas gotowy, miesięczny i stały przychód. W takiej sytuacji warto jednak zweryfikować umowę z ów najemcą. Jaki ma on okres wypowiedzenia umowy najmu, ile zysku generuje dla właściciela budynku oraz – co często jest pomijaną kwestią – czy nie jest to najemca konfliktowy, który mógłby przysporzyć nam problemów.

Lokale komercyjne to nie tylko biura i powierzchnie handlowe na wynajem. W komercję wchodzą również hale, magazyny, hotele, galerie handlowe itp.
Jeżeli jednak nigdy wcześniej nie mieliśmy do czynienia z tym segmentem nieruchomości, to inwestycja w nieruchomości komercyjne z przeznaczeniem na wynajem powierzchni biurowych i niewielkich lokali handlowo-usługowych wydaje się bezpiecznym rozwiązaniem.

Inwestycja w nieruchomości komercyjne gwarantuje pasywny przychód. Jest to dobry sposób na lokowanie oszczędności, jednak liczmy się z tym, że zwrot z inwestycji nie będzie ekspresowy. Czasem trzeba poczekać kilkanaście a nawet kilkadziesiąt lat, zanim inwestycja w pełni się zwróci.

Pamiętajmy również, że lokowanie kapitału w nieruchomości komercyjne wymaga pomysłu. Jeśli oczekujemy, że kupimy budynek, który stale sam będzie na siebie zarabiał, to jesteśmy w błędzie. Sytuacja na rynku stale się zmienia, konkurencja rośnie, zatem i my musimy dostosowywać swoją ofertę (w tym także stan techniczny budynku, jego wyposażenie itp.) do najnowszych oczekiwań ze strony najemców.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN