Polacy „lubują się” w mieszkaniach stosunkowo małych, przez co rozumie się zazwyczaj małe dwa pokoje – o powierzchni 40 – 55 mkw. Takie metraże sprzedają i wynajmują się najłatwiej. Obecnie jednak, mimo że nadal najchętniej gustujemy w małym, do głosu znów w większym stopniu dochodzą kupujący, którzy celują w nieruchomości większe. Takie są dane pośredników zarówno z rynku wtórnego, jak i deweloperów na rynku pierwotnym.

Z czego wynika to większe zainteresowanie dużymi mieszkaniami? Przede wszystkim ze struktury obecnego popytu. Aktualnie coraz mniejszą rolę odgrywają na rynku ludzie młodzi, którzy kupują pierwsze mieszkania na tzw. start. Oczywiście nadal są oni bardzo istotną grupą, jednak z racji tego, że wymogi co do kredytowania rosną, popyt ze strony tej grupy kupujących nieco osłabł. Z kolei dalsze plany mieszkaniowe chcą realizować osoby z pokolenia tzw. wyżu stanu wojennego, a więc z lat 80' ubiegłego wieku. To ich zakupy w dużej mierze nakręciły koniunkturę i bańkę cenową na rynku mieszkaniowym 10 lat temu. Teraz te osoby, mające za sobą już przynajmniej 10 lat kariery zawodowej, często ze względów rodzinnych, sytuacji prywatnej, czy też w celach inwestycyjnych, decydują się na zakup nowej nieruchomości.

Stąd aktualna koniunktura, ale też rosnąca popularność dużych metrażów.

Im więcej, tym taniej

Czynniki demograficzne to nie jedyny element, który zwiększa zainteresowanie większymi nieruchomościami. Duże metraże mogą być świetnym rozwiązaniem inwestycyjnym. Dlaczego? Bowiem, biorąc pod uwagę stawkę za metr kwadratowy, takie mieszkania są tańsze.

Potwierdzenie znajdziemy w ogólnopolskich raportach dużych podmiotów monitorujących rynek – m.in. w ostatnim raporcie Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich, z IV kw. 2017. Napisano w nim „W największych miastach Polski obserwujemy silną korelację pomiędzy liczbą pokoi w mieszkaniu i średnią ceną 1 m2 powierzchni użytkowej, tzn. wraz ze wzrostem liczby pokoi, przeciętna cena jednostkowa spada. W IV kwartale 2017 roku, średnia cena transakcyjna 1 m2 powierzchni użytkowej kawalerki w Warszawie wyniosła 8 623 zł, w przypadku mieszkań dwupokojowych było to już 7 908 zł, a czteropokojowych – 7 568 zł.”

Oczywiście – skłonność do obniżenia ceny 1 mkw., wraz z rosnącą powierzchnią mieszkania jest zrozumiała. Sprzedający zdają sobie sprawę, że duże metraże siłą rzeczy są drogie, przez co będzie trudniej znaleźć nabywcę. Dlatego też są szybciej skłonni do obniżenia stawki za 1 mkw.

To może być istotna zaleta dla kupujących, ponieważ często stosunkowo niewielka dopłata, może w efekcie dać kupno znacznie większego mieszkania. Zobrazujmy to przykładem. We Wrocławiu duże mieszkanie w dzielnicy Krzyki wyceniono na niecałe 450 tys. zł za blisko 93 mkw., co daje niską jak na Wrocław stawkę za 1 mkw. wynoszącą 4800 zł. Krzyki to popularna dzielnica mieszkaniowa, ze średnim poziomem cen wynoszącym około 6000 zł/mkw. Za 350 tys. zł można stać się nabywcą mieszkania o powierzchni 57 mkw. Oznacza to, że dopłacając 100 tys. zł, a więc niecałe 30 proc., uzyskujemy mieszkanie większe aż o 63 proc!

Ten czynnik ma istotne znaczenie przy decyzjach zakupowych, podejmowanych zwłaszcza przez ludzi wchodzących w tzw. wiek średni, którzy zazwyczaj już mają mieszkanie, ale decydują się na zakup nowszej, z reguły większej nieruchomości, która na stałe zaspokoi ich aspiracje.

Nie oznacza to jednocześnie, że dużych metrażów nie kupuje się wyłącznie w celach inwestycyjnych. Choć potocznie panuje przekonanie, że na rynek najmy najlepiej nadają się małe dwa pokoje, okazuje się, że to mylna opinia. Największe stopy zwrotu można uzyskać z wynajmu mieszkań dużych, o ile wynajmowane są one na pokoje. W takiej sytuacji całościowy przychód właściciela, ale też stawka za wynajem 1 mkw. mieszkania, będą wyższe.

 

Katarzyna Pawłowska
Dział Analiz WGN