Taki stan rzeczy znajdujemy potwierdzenie w raportach dużych ośrodków monitorujących rynek nieruchomości komercyjnych. Z danych firmy doradczej CBRE (raport „Poland Investment MarketView 2017”) wynika, że wartość zakupów inwestycyjnych na rynku hotelowym w zeszłym roku wyniosła najwyższy w historii poziom 0,35 miliarda euro. To samo dotyczy też inwestycji w apartamenty/ mieszkania pod wynajem. Obserwujemy prawdziwy wysp tego typu projektów: apartamenty wakacyjne nad Bałtykiem, w górach, zajazdy w dawnych dworkach/ pałacach, hotele w odrestaurowanych kamienicach, czy też inwestycje w systemie condo – to tylko kilka z wielu wariantów takiego inwestowania.

Ten boom to oczywiście pokłosie bardzo dobrych wyników branży hotelowej. Coraz więcej turystów, coraz więcej noclegów, rosnąca popularność naszego kraju – wszystko to przekłada się na wzrost inwestycji w hotele i obiekty pokrewne. Wg Ministerstwa Sportu i Turystyki w 2016 roku Polskę odwiedziło 17,5 mln turystów zagranicznych. Na razie nie znamy pełnych danych za zeszły rok, ale wiele wskazuje na to, że ten rekordowy wynik zostanie pobity. Świadczą o tym dane cząstkowe z cieszących się uznaniem lokalizacji turystycznych. Przykładowo – w Krakowie gościło w minionych 12 miesiącach, 12,9 mln turystów - o 400 tys. więcej niż rok wcześniej. Z danych GUS wynika także, że zwiększyła się odwiedzalność wielu kurortów nadbałtyckich – m.in. w Kołobrzegu, gdzie odnotowano wzrost liczby gości o ponad10 proc. rok do roku, a w Gdańsku – ponad 8.

Dobre wyniki w turystyce korespondują ze wzrostami w branży hotelarskiej. Na razie jeszcze brak danych podsumowujących 2017 rok, ale 2016 był rekordowy. Wg danych STR Global wskaźnik Revpar (przychód na każdy dostępny pokój) wzrósł o 11 proc., co było jednym z najwyższych wzrostów w Europie. Jeśli chodzi o bazę hotelową, ta w ciągu 10 lat baza noclegowa w Polsce wzrosła aż o 80 proc. Na koniec 2015 roku działało w naszym kraju ponad 2,5 tys. hoteli oferujących ok. 125 tys. pokoi oraz 250 tys. miejsc noclegowych. Według danych STR Global Polska jest piątym rynkiem w Europie pod względem liczby markowych projektów hotelowych planowanych i będących w realizacji.

Nie tylko hotele

Rosnące inwestycje nie ograniczają się stricte do segmentu hotelowego. Jak już wspomniano w zacytowanym raporcie CBRE, wzięciem cieszą się ogólnie nieruchomości o przeznaczeniu noclegowym – a więc apartamenty, conodhotele, aparthotele itp. Wszystko to jest pokłosiem coraz lepszych wyników branży turystycznej oraz coraz łatwiejszych sposób wejścia na ten rynek dla inwestorów indywidualnych, którzy chcą np. zarabiać na noclegach. Portale internetowe typu airbnb znacznie ułatwiają obecnie taką działalność.

Z drugiej strony rosnąca popularność inwestycji w nieruchomości zabytkowe przekłada się na wzrost podaży takich odrestaurowanych obiektów, które zazwyczaj pełnią rolę właśnie zajazdów, pensjonatów, hoteli, apartamentów na wynajem itp.

Za ile hotel?

Całościowy obraz jest więc bardzo pozytywny – rozpędzona turystyka przekłada się na dużą zyskowność inwestycji hotelowo – noclegowo – pensjonatowe. Jakie są koszty wejścia na ten rynek? Zależy o jakich nieruchomościach mówimy. Przynajmniej milion – półtora miliona złotych to cena luksusowego 100 metrowego apartamentu w kurortach nadbałtyckich. Stawki wynoszą od 10 tys. zł/mkw. Apartamenty w bardzo wysokim standardzie wycenia się jednak często nawet powyżej 20 tys. zł/mkw Jeśli chodzi o koszty realizacji projektów – szacuje się, że uruchomienie ekonomicznego hotelu ze 100 pokojami to koszt rzędu przynajmniej 20 mln zł. Realizacja projektu w wyższym standardzie kosztuje 40 mln zł.

Jeśli chodzi o inwestycje w hotele w nieruchomościach zabytkowych to ceny za takie obiekty sięgają kilkudziesięciu milionów złotych. Do najdroższych obecnie nieruchomości tego typu, wystawionych na sprzedaż w WGN należy zachwycający zamek rycerski z XV wieku w miejscowości Krąg na Pomorzu. Ten uroczy, gruntownie odrestaurowany obiekt, wraz z parkiem i całą zabudową działa obecnie jako hotel. Nieruchomość o powierzchni 2880 mkw. wyceniono na 23 mln zł, co daje stawkę rzędu blisko 8000 zł od metra kwadratowego. Kilkadziesiąt milionów złotych to też cenowy rząd wielkości za hotele nowe i kilkuletnie.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN