Umowa przedwstępna określa, kiedy i na jakich warunkach zostanie podpisana umowa właściwa – czyli przyrzeczona. Powinna się w niej znaleźć więc kwota transakcji oraz jej ostateczny termin. Poprzez wpłatę sprzedającemu części pieniędzy, obie strony zyskują swoistą gwarancję, że do podpisania właściwej umowy w stosownym terminie dojdzie.

Prawną definicję umowy przedwstępnej znajdziemy w Kodeksie cywilnym, gdzie w art. 389 określa się, że jest to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (dalej „umowa przyrzeczona”)”. Umowa przedwstępna powinna więc określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli tej ostatecznej.

W praktyce polskiego obrotu nieruchomościami wpłaca się zazwyczaj 10 proc. ceny, a umowę przedwstępną podpisuje na trzy miesiące. Ma być to bezpieczny dla obu stron termin załatwienia formalności. Kupujący zyskuje czas na zapewnienie finansowania, sprzedający może w tym okresie np. spłacić długi mieszkania, wyprowadzić się lub wypowiedzieć umowy najemcom itp.

Ważne jest jednak, jak określimy pieniądze, które zostały wpłacone jako część kwoty transakcji. By pełniły one swoją właściwą rolę, powinny być w umowie nazwane zadatkiem. Dlaczego to tak istotne? Bowiem – w innym przypadku wpłacona kwota nie będzie odgrywać swej roli zabezpieczająco – odszkodowawczej. Zazwyczaj uczestnicy transakcji mylą zadatek z zaliczką.

Różnica jest bardzo istotna. Formuła zadatku jest określona w polskim prawie, zaliczki – nie. W przypadku, gdy chodzi o zadatek obie strony są chronione. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy nabywcy, sprzedający ma prawo zachować zadatek dla siebie. Jeśli jednak to sprzedający się wycofa, wtedy musi zwrócić zadatek powiększony o jego równowartość.

Jeśli natomiast wpłacone pieniądze określimy w umowie przedwstępnej jako zaliczkę, wtedy - jeśli nie dojdzie do transakcji – nie ważne z czyjej winy – podlega ona zwrotowi. Taki stan rzeczy oznacza, że kupujący - jeśli zawinił sprzedawca - nie traci pieniędzy ale też nie zyskuje żadnej rekompensaty, a ta mu się należy choćby ze względu na stracony czas, czy inne oferty, które przeszły bokiem. Podobnie ma się rzecz ze zbywcą. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy kupującego, oddaje on mu pieniądze i nie zyskuje żadnej rekompensaty, a przecież traci czas w oczekiwaniu na sfinalizowanie umowy i mógłby sprzedać w tym okresie mieszkanie komuś innemu.

Dlatego – jeśli jesteśmy zdeterminowani, by przeprowadzić transakcję, jesteśmy pewni swego i zależy nam na niej – warto uznać wpłacone pieniądze za zadatek. W takiej sytuacji podziałają one „mobilizująco” także na drugą stronę.

Jaki zadatek?

W sytuacji, gdy status naszej płatności nie zostanie określony, z mocy prawa, zgodnie z art. 394 § 1 KC przyjmuje się wtedy istnienie zadatku. Warto więc unikać słowa zaliczka. Jeśli obie strony za porozumieniem zrezygnują z transakcji, lub nie dojdzie do niej z przyczyn obiektywnych, niezależnych od stron wtedy zadatek jest zwracany kupującemu, a ten nie ma żadnych dodatkowych roszczeń wobec sprzedawcy.

Warto jednak pamiętać o kwocie zadatku. Nie może być on zbyt duży. Co prawda nie jest ustawowo zdefiniowane, jaka powinna być wysokość zadatku, jednak – jeśli wpłacimy dużą część kwoty transakcji, może być to uznane przez fiskusa za próbę pomniejszenia podatku do zapłacenia. Jeśli np. zadatek jest bardzo wysoki – rzędu 50 czy więcej procent - sąd może uznać zatrzymanie go lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości za nadużycie prawa. To zresztą jest w interesie obu stron, by zadatek nie był za duży. Kwestia utraty takich pieniędzy, bądź zwrotu w podwojonej kwocie może doprowadzić do problemów


Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN